À quel prix se vendent les appartements au Liban et comment fixer le prix du mien ?

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Ce que disent les chiffres publiés, et ce qu'ils ne disent pas#

BLOMINVEST Bank, citant le registre foncier, a compté 6 469 transactions, 498,6 millions USD (jusqu'à mai 2025)^[1]. Le nombre de transactions a augmenté de 80,25 % sur un an. Ces totaux sont convertis au taux de 89 500 LBP pour 1 USD (depuis le 1er février 2024). Les valeurs enregistrées suivent les valeurs estimées du registre : elles ne disent donc pas ce que les acheteurs ont réellement payé. C'est pourquoi les prix annoncés et les prix du registre diffèrent.

Le même rapport donne à Beyrouth et au Metn les plus grandes parts de la valeur des transactions : Beyrouth 26,49 % ; Metn 23,3 %^[1]. Cela montre où se font les ventes. Cela ne dit rien du prix du mètre carré. Pour les niveaux de prix, le seul chiffre trouvé vient de JSK Real Estate, une agence libanaise. En janvier 2023, elle estimait la baisse à environ 30 % à 50 % par rapport aux prix de 2019 dans l'ensemble du Liban, et à 30 % à 40 % à Achrafieh^[6]. C'est l'avis d'un courtier en 2023, sans méthode indiquée, et il ne décrit pas 2026. Notre page sur le prix au m² à Beyrouth détaille ce qui est connu ou non, et Ahla Beit tient ses propres pages de prix 2026.

Qui achète, et comment il paie#

Dans un entretien de janvier 2026, le président du syndicat des courtiers REAL a dit que les achats de 2025 étaient concentrés chez des expatriés libanais, quelques investisseurs locaux et des détenteurs de liquidités. En octobre 2026, Libnanews a rapporté que les acheteurs disposant de dollars frais peuvent encore acheter, mais pas ceux dont l'argent est bloqué dans d'anciens dépôts bancaires^[2,3]. Lisez dollars frais ou lollars avant d'accepter autre chose que de l'argent frais.

Selon JSK Real Estate, faute de prêts disponibles, les achats de 2025 se paient intégralement en liquide ou par un seul virement bancaire, surtout en USD^[9,10]. En 2023, la même agence disait que certains vendeurs veulent être payés à l'étranger alors que l'acheteur détient du liquide au Liban, ou l'inverse, et qu'un vendeur qui accepte l'une ou l'autre méthode conclut bien plus facilement^[6]. Gardez à l'esprit que ce sont les avis d'un courtier, qui a un intérêt commercial.

Fixer un prix que vous pouvez défendre#

Votre meilleure preuve, ce sont les prix de vente d'appartements similaires dans votre immeuble et votre rue. Les prix annoncés sont un guide plus faible. Nous n'avons trouvé aucune source publique des prix de vente individuels : demandez aux voisins, au comité des propriétaires de votre immeuble et aux courtiers qui ont conclu des ventes à proximité ce qui a été payé, quand et dans quelle devise. Les courtiers doivent enregistrer chaque transaction qu'ils concluent et remettre une copie certifiée à la partie qui la demande^[11]. Rien ne les oblige à vous communiquer les ventes des autres.

Le registre peut aussi regarder votre immeuble. Dans un entretien de 2015, le président de REAL a dit que le registre foncier peut fixer une valeur plus élevée pour un acheteur en citant ce qu'un autre acheteur du même immeuble a payé au m²^[12]. C'est un avis ancien, et le registre ne l'a pas confirmé comme pratique. Pour un chiffre indépendant, faites évaluer le bien par un expert assermenté. Nous n'avons trouvé aucun tarif publié : demandez d'abord un devis écrit à deux ou trois experts.

Ce qu'il vous reste du prix#

Fixez le prix en pensant à votre net. Selon la loi 330/2024, les plus-values immobilières sont imposées à 15 %, ramenés à 1 % jusqu'au 31 décembre 2026 (état en octobre 2026)^[4,5]. Le texte de la loi ramène l'ensemble à 1 % ; PwC lit cette baisse comme ne couvrant que l'immobilier non résidentiel. Confirmez donc auprès du ministère des Finances ou d'un avocat fiscaliste avant de compter sur 1 % pour un appartement. Chaque année complète de détention retire 8 % de la plus-value, et après 12 années complètes la plus-value est exonérée. La loi ajoute une condition, le paiement de la différence dans l'année du transfert, qu'aucune source n'explique ; demandez au bureau régional des finances.

Les plus-values sur les résidences principales d'une personne sont exclues, dans la limite de deux logements^[4,5]. L'état de la valeur locative nécessaire à l'enregistrement de la vente n'est délivré qu'après paiement de l'impôt sur le bâti et de cet impôt sur les plus-values^[5,7].

La commission des courtiers relève de l'usage, aucune loi ne la fixe. JSK Real Estate (2018) et le président de REAL (2015) décrivent tous deux 2,5 % du prix final à la charge de chaque partie^[12,13]. Les honoraires sont ce que vous convenez, et un juge peut réduire ceux qui sont disproportionnés par rapport au travail^[11]. La liste complète figure dans ce que coûte la vente au vendeur. Le droit du registre foncier sur une vente est de 3 % de la valeur pour les acheteurs libanais, 5 % pour les non-Libanais^[8]. Nos sources ne disent pas quelle partie le paie : réglez ce point dans le contrat et demandez au notaire. Sur le bâti, le droit est calculé sur la base suivante : valeur locative × 30, si elle dépasse le prix déclaré^[5,7]. Inscrire un prix plus bas dans l'acte ne fait donc pas baisser le droit sous l'estimation.