Quel est l'impôt sur la plus-value d'une vente immobilière au Liban : 15 % ou 1 %, et jusqu'à quand ?

Aussi formulé: “Taux de la plus-value immobilière au Liban après le 31 décembre 2026” · “Le taux de 1 % s'applique-t-il à tous les vendeurs au Liban ?” · “Impôt sur la plus-value immobilière Liban 2026” · “Le taux de 1 % sur les plus-values immobilières est-il temporaire ?”

Qui paie 15 % et qui bénéficie de 1 %#

L'alinéa (j) taxe la plus-value à 15 % lorsque le bien appartient à l'un de trois groupes^[1]. Ce sont les personnes ou sociétés non soumises à l'impôt sur le revenu, les personnes bénéficiant d'exonérations permanentes, spéciales ou exceptionnelles, et les particuliers soumis à l'impôt sur le revenu dont le bien n'est pas un actif professionnel. La loi 330/2024 ramène le taux de cet alinéa entier à 1 % jusqu'au 31/12/2026, et le texte de la loi ne limite pas la baisse aux biens non résidentiels^[1,2]. PwC lit le 1 % comme ne s'appliquant qu'aux biens non résidentiels. Nous n'avons trouvé aucune déclaration du ministère des Finances indiquant quelle lecture il suit.

Un alinéa (b) distinct taxe à 15 % les plus-values sur les immobilisations, immeubles compris, des personnes et sociétés imposées au forfait ou sur un bénéfice estimé. La phrase sur le 1 % figure à l'alinéa (j), pas à l'alinéa (b)^[1]. Lu ainsi, un vendeur qui exploite une telle activité reste à 15 %, mais ce n'est pas confirmé : demandez à un conseiller fiscal.

Le passage de l'alinéa (j) que nous avons lu ne contient aucun critère de résidence ni de nationalité^[1]. La décision d'application de 2024 disait expressément que le 1 % s'appliquait quels que soient le lieu de résidence ou la nationalité du vendeur^[3]. La nationalité joue en revanche pour les droits d'enregistrement de l'acheteur : 3 % de la valeur pour les acheteurs libanais, 5 % pour les non-Libanais^[4]. Plus de détails dans la plus-value pour les vendeurs non résidents et étrangers.

Pourquoi d'anciennes pages donnent d'autres dates de fin#

Le 1 % a été annulé une fois, puis adopté de nouveau^[1,3,5,6]. La loi de finances 2024 (loi 324/2024, art. 86) avait d'abord fixé 1 % jusqu'au 31/12/2026, et le 4 avril 2024 le Conseil constitutionnel a supprimé cette date de fin car elle violait le principe de l'annualité budgétaire. La décision 644 du ministère des Finances a ensuite appliqué le 1 % jusqu'au 31/12/2024. La loi 330/2024 du 4 décembre 2024 a enfin inscrit 1 % jusqu'au 31/12/2026 dans la loi sur l'impôt sur le revenu elle-même.

Une page de mi-2024 peut donc vous indiquer 1 % jusqu'au 31/12/2024 (règle de 2024)^[3]. La loi 330/2024 a remplacé cette règle. Nous n'avons trouvé aucune décision d'application de 2025 ou 2026 qui remplace la décision 644^[1,3,5,6].

Que se passe-t-il après le 31 décembre 2026#

Le cabinet Kallas a indiqué en mai 2026 que le taux revient à 15 % dès le 1er janvier 2027 sauf si une loi de finances ultérieure prolonge la baisse^[1,2]. Aucune source trouvée n'a vérifié si le projet de budget 2027 le fait. On ne sait pas non plus si la date retenue est celle de la conclusion du contrat de vente ou celle de son enregistrement. Si votre vente chevauche la fin de l'année, interrogez le ministère des Finances (direction des recettes) ou un avocat fiscaliste libanais avant de compter sur le 1 %.

Exonérations et réduction selon la durée de détention#

La plus-value sur les résidences principales d'un particulier est exonérée de l'impôt de l'alinéa (j), dans la limite de deux logements^[1,2]. Aucune source ne dit ce qui prouve la « résidence principale » pour un propriétaire qui vit à l'étranger ou ne passe que l'été au Liban. Voir l'exonération de la résidence principale.

Pour les autres biens, 8 % de la plus-value sont déduits par année complète de détention, et la plus-value est exonérée après 12 années complètes^[1,2]. La loi ajoute « à condition que la différence soit payée l'année de la cession », et aucune source n'explique cette condition ni comment la déduction se combine avec le taux de 1 %. Plus de détails dans la règle des 12 ans de détention.