Puis-je vendre mon bien au Liban s'il y a un privilège du Trésor dessus ?
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En bref
Cela dépend de la date d'inscription du privilège du Trésor et de son objet. S'il est postérieur à votre contrat de vente, ou s'il ne couvre que l'impôt foncier bâti, le relevé de valeur locative est tout de même délivré une fois l'impôt foncier bâti et l'impôt sur la plus-value payés[1]. S'il est antérieur, le relevé est non délivrée, sauf accord du directeur des Recettes, et sans lui la vente ne peut pas être enregistrée.
Aussi formulé: “Privilège du Trésor sur un bien au Liban : puis-je vendre ?” · “Vendre un bien avec une saisie fiscale au Liban” · “Relevé de valeur locative refusé à cause d'un privilège du Trésor” · “Vendre un bien avec un privilège du ministère des Finances”
Nous n'avons trouvé aucun guide officiel en langage clair sur ces règles, et nous n'avons pas pu vérifier ce que les bureaux des Finances demandent réellement en pratique. Cette page porte sur la décision 825 telle que publiée au Journal officiel le 16 novembre 2023[1] et a été vérifiée le 17 octobre 2026.
L'essentiel
- La règle
- la décision 825 du 8/11/2023[1], qui applique l'art. 66 de la loi 10/2022
- Pas de privilège, mais le vendeur doit d'autres impôts
- deux impôts seulement[1] : l'impôt foncier bâti et l'impôt sur la plus-value
- Privilège inscrit après le contrat
- inscription postérieure au contrat : deux impôts seulement[1]
- Privilège inscrit avant le contrat
- non délivrée, sauf accord du directeur des Recettes[1]
- Privilège pour le seul impôt foncier bâti
- Seulement l'impôt foncier bâti et l'impôt sur la plus-value, quelle que soit sa date[1]
- Privilège pour droits de succession
- tous les impôts du vendeur sauf les droits de succession[1]
- Dernier bien du vendeur
- demande adressée au directeur général des Finances[1]
Pourquoi un privilège du Trésor peut bloquer une vente
Une vente ne peut pas être enregistrée sans relevé de valeur locative (بيان القيمة التأجيرية) du ministère des Finances[1]. Le bureau régional des Finances de la zone du bien estime la valeur locative ; à Beyrouth, c'est le service de l'impôt foncier bâti. Pour un bien bâti, les droits d'enregistrement sont calculés sur cette valeur locative multipliée par 30 lorsque le résultat dépasse le prix déclaré[2,3]. Plus de détails dans ce qu'est le relevé de valeur locative.
Lorsqu'il n'y a pas de saisie du Trésor, l'art. 66 de la loi 10/2022 dit que le relevé est délivré après paiement de l'impôt foncier bâti et de l'impôt sur la plus-value[2,3]. Dans la loi, ces deux impôts sont l'impôt foncier bâti et l'impôt du « point (j) » sur les gains immobiliers, c'est-à-dire l'impôt sur la plus-value. La décision 825 pose à son art. 2 une règle générale plus stricte : toutes les déclarations déposées et tous les impôts dus sur le bien ou par le vendeur payés. Ses art. 5 à 9, 13 et 16 énumèrent ensuite des cas où seuls les deux impôts sont exigés[1]. Aucune source n'explique comment l'art. 2 et ces exceptions s'articulent.
Le cabinet Kallas Law Firm cite les taxes municipales annuelles comme un troisième impôt à régler, alors que l'art. 66 de la loi 10/2022 ne nomme que l'impôt foncier bâti et l'impôt sur la plus-value[2,3]. Une municipalité peut en pratique demander sa propre attestation, mais nous n'avons pas pu le confirmer. Voir les impôts qu'un vendeur doit régler.
Ce que changent la date et l'objet du privilège
La décision 825 compare la date du privilège à celle du document de l'acheteur. Il peut s'agir d'un contrat de vente arpenté, d'une procuration irrévocable incluant la réception du prix, ou d'une promesse de vente[1]. Une procuration irrévocable ne fait pas de l'acheteur le propriétaire. La propriété ne passe qu'avec l'inscription au registre foncier[4].
| Situation sur le feuillet | Ce qu'il faut payer avant le relevé | Source |
|---|---|---|
| Pas de privilège, mais le vendeur doit d'autres impôts | Impôt foncier bâti et impôt sur la plus-value. Le bureau de recouvrement poursuit le reste | [1] |
| Privilège inscrit après le document de l'acheteur | Impôt foncier bâti et impôt sur la plus-value. Le bureau de recouvrement poursuit le vendeur | [1] |
| Privilège pour le seul impôt foncier bâti, avant ou après | Impôt foncier bâti sur le bien et impôt sur la plus-value | [1] |
| Privilège antérieur pour droits de succession | Impôt foncier bâti, impôt sur la plus-value et tous les autres impôts du vendeur, sauf les droits de mutation par décès | [1] |
| Privilège inscrit avant le document de l'acheteur | Pas de relevé, sauf accord du directeur des Recettes | [1] |
Dans les cas les plus simples, vos autres dettes fiscales ne sont pas annulées. Le Trésor vous les réclame séparément[1].
Quand le privilège est antérieur
Le directeur des Recettes ne peut approuver le relevé que dans deux situations : une opposition non définitive à l'impôt est en cours, ou la vente doit servir à réunir l'argent pour le payer. Les impôts du bien doivent être payés, et un privilège doit être pris sur d'autres biens du vendeur d'une valeur de plus du double de l'impôt dû. Le vendeur doit aussi payer tous les autres impôts, sauf celui qui fait l'objet de l'opposition[1]. Le délai de cet accord et les documents requis ne sont pas publiés. Interrogez le bureau régional des Finances de la zone du bien.
Le cas de la succession a ses propres conditions. Il s'applique lorsque le bien est hors de la succession, ou lorsqu'il en fait partie et que la vente repose sur une autorisation de transfert avec paiement échelonné, avec un billet d'échéance sur d'autres biens de la succession valant le double de l'impôt[1]. Si vous êtes héritier, lisez aussi vendre un bien hérité.
S'il s'agit de votre dernier bien, une voie distincte existe. Elle s'applique lorsqu'il n'y a pas de privilège, ou seulement un privilège postérieur au contrat, et que l'acheteur demande le relevé. La demande va au directeur général des Finances une fois vos autres biens saisissables identifiés, et l'impôt foncier bâti et l'impôt sur la plus-value restent payables dans tous les cas[1]. Le délai de ce renvoi n'est pas documenté.
Comment traiter un privilège du Trésor avant de vendre
- Obtenez un relevé foncier officiel (إفادة عقارية). Il liste les hypothèques, les saisies conservatoires et exécutives et les autres charges sur la parcelle[5,6]. Seul le document papier est officiel ; les copies en ligne ou via OMT ne servent que de référence[5,6,7,8]. Il est délivré en personne au bureau compétent du registre foncier : si vous vivez à l'étranger, quelqu'un au Liban devra peut-être le retirer pour vous[9,10]. Munissez-vous de votre titre et demandez au bureau quelles références il lui faut pour retrouver le bien ; comment obtenir un relevé foncier explique le reste.
- Comparez la date du privilège avec le document de l'acheteur. Vérifiez la date du contrat de vente arpenté, de la procuration irrévocable avec réception du prix, ou de la promesse de vente. Cette date décide de la règle applicable[1].
- Payez l'impôt foncier bâti et l'impôt sur la plus-value. L'impôt sur la plus-value se déclare et se paie dans les deux mois suivant la cession[3,11]. La loi 330/2024 en fixe le taux à 1 % jusqu'au 31/12/2026, en octobre 2026. PwC lit ce 1 % comme ne s'appliquant qu'aux biens non résidentiels, et il n'est pas tranché si c'est la date du contrat ou celle de l'enregistrement qui compte : confirmez auprès du ministère des Finances ou d'un avocat fiscaliste. Voici comment le déclarer et le payer.
- Si le privilège est antérieur, renseignez-vous sur l'accord du directeur des Recettes. Les documents requis pour cet accord ne sont pas publiés[1]. Demandez au bureau régional des Finances quelle preuve d'une opposition en cours ou de la dette fiscale il exige, et quels autres biens il accepte comme garantie.
- Obtenez le relevé et concluez la vente. Le bureau régional des Finances de la zone du bien fixe la valeur locative ; à Beyrouth, c'est le service de l'impôt foncier bâti[2,3]. Le délai et le coût ne sont pas publiés. La vente est ensuite signée par acte notarié et inscrite au registre foncier, et la propriété passe à l'inscription[12].
Cela dépend de
- La date du privilège. Un privilège postérieur au document de l'acheteur signifie en général deux impôts seulement ; un privilège antérieur exige l'accord du directeur des Recettes[1]. Demandez au bureau régional des Finances quelle date il retient.
- L'objet du privilège. Un privilège pour l'impôt foncier bâti[1] et un privilège pour droits de succession suivent leurs propres règles. Le bureau des Finances peut vous dire quel impôt le privilège garantit.
- Les autres biens que vous possédez. Le dernier bien d'un vendeur suit la voie du directeur général[1]. Demandez au bureau des Finances quelle liste de biens il lui faut.
- Votre lieu de résidence. Si vous vendez depuis l'étranger, il vous faudra peut-être une personne au Liban munie de votre procuration pour retirer le relevé[9,10]. Demandez au bureau des Finances s'il traite avec votre mandataire et ce que la procuration doit préciser. Voir vendre depuis l'étranger avec une procuration.
- La date de la vente. La loi 330/2024 fixe le taux de 1 % de l'impôt sur la plus-value jusqu'au 31 décembre 2026, en octobre 2026, mais PwC la lit comme ne couvrant que les biens non résidentiels, et on ne sait pas si c'est la date du contrat ou de l'enregistrement qui compte[3,11]. Interrogez un avocat fiscaliste avant de vous y fier.
Questions fréquentes
Un privilège du Trésor passe-t-il à l'acheteur ?
Selon Kallas Law Firm, toute charge inscrite sur le feuillet du bien, y compris les saisies et les privilèges, passe à l'acheteur si elle n'est pas levée avant l'achat[12]. Un acheteur doit lire un relevé officiel récent avant de signer.
Si le relevé est délivré, mes autres dettes fiscales sont-elles annulées ?
Non. Dans les cas où seuls l'impôt foncier bâti et l'impôt sur la plus-value sont exigés, le bureau de recouvrement continue de poursuivre le vendeur pour le reste[1].
Un acheteur peut-il faire enregistrer la vente si le vendeur ne coopère pas ?
Selon l'art. 13 de la décision 825, un acheteur peut obtenir une décision de justice obligeant le vendeur à enregistrer la vente sans faire payer à l'acheteur les droits et impôts. Le relevé est alors délivré à l'acheteur une fois l'impôt foncier bâti et l'impôt sur la plus-value payés[1].
Sources
Vérifié auprès de ces sources. Les numéros dans le texte y renvoient.
- 1.Ministry of Finance Decision 825 of 8/11/2023 on the rental-value statement for real-estate transfers (Art. 66 of Law 10/2022)
Lebanese University Legal Informatics Center (Ministry of Finance decision, Official Gazette) · 8 nov. 2023 · consulté le 17 oct. 2026
- 2.Law 10/2022 (General Budget Law for 2022), consolidated text with amendments
Lebanese University Legal Informatics Center (legallaw.ul.edu.lb) · 15 nov. 2022 · consulté le 17 oct. 2026
- 3.Real estate fees calculator
Kallas Law Firm · 24 mai 2026 · consulté le 17 oct. 2026
- 4.The Irrevocable Power of Attorney for the Sale of Property in Lebanon: Its Limits and Prescription
Kallas Law Firm · 9 juin 2026 · consulté le 17 oct. 2026
- 5.How to Find Real Estate and Land Register Information in Lebanon
Legalmondo · 17 juin 2025 · consulté le 17 oct. 2026
- 6.Lebanon Asset Search: How to Find Real Estate and Company Ownership Records
Kallas Law Firm · 25 oct. 2025 · consulté le 17 oct. 2026
- 7.OMT: Viewing Title Registers (Land Registry service page)
OMT (Online Money Transfer S.A.L.) · non daté · consulté le 17 oct. 2026
- 8.Viewing Title Registers Electively Through OMT
OMT (Online Money Transfer S.A.L.) · 13 oct. 2020 · consulté le 17 oct. 2026
- 9.Power of Attorney
Embassy of Lebanon, The Hague · non daté · consulté le 17 oct. 2026
- 10.Power of Attorney
Consulate General of Lebanon, Detroit · non daté · consulté le 17 oct. 2026
- 11.Law 330/2024 amending Article 45 of the Income Tax Law (Legislative Decree 144 of 12/6/1959)
Lebanese University – Legal Informatics Center (legallaw.ul.edu.lb) · 4 déc. 2024 · consulté le 17 oct. 2026
- 12.How to Buy Property in Lebanon: The Legal Steps from Verification to Inscription
Kallas Law Firm · 9 juin 2026 · consulté le 16 oct. 2026
Questions liées
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- Comment vendre mon appartement au Liban depuis l'étranger avec une procuration ?Signez une procuration spéciale de vente dans une mission libanaise ou devant un notaire local, puis faites-la légaliser. Pièces, frais, impôts, faux, paiement.
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