Vender minha moradia principal no Líbano é isento de imposto sobre ganho de capital? Quantas moradias contam?

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O que a isenção da moradia principal cobre#

A Lei 330/2024 reescreveu o artigo sobre ganhos imobiliários da Lei do Imposto de Renda. Ela exclui do imposto os ganhos que uma pessoa física obtém ao vender suas residências principais, desde que não passem de duas moradias^[1,2]. Pessoa física é você, como indivíduo. Por isso o texto não alcança uma empresa dona do apartamento.

Segundo o Kallas Law Firm (maio de 2026), a isenção vale por mais tempo que você tenha o imóvel^[1,2]. Para saber como o ganho é calculado quando a venda é tributada, veja como se calcula o ganho tributável.

Quantas moradias contam, e quais#

O limite é até duas moradias^[1,2]. As fontes que lemos não dizem quais duas contam se você tem três ou mais imóveis. Também não dizem se uma cota de imóvel em condomínio de herdeiros ou copropriedade conta como uma das suas duas, nem como se trata um imóvel comprado ou herdado em partes.

O imposto sobre imóveis edificados funciona de outro jeito, então não presuma que a regra dele vale aqui. Esse imposto tem uma dedução própria de LBP 360.000.000 por moradia ocupada pelo proprietário, no máximo duas^[4], e escolhe as duas moradias de maior valor locativo, proporcionalmente à cota de cada proprietário, por uma lei separada. O texto sobre ganho de capital não diz que o mesmo método se aplica. Antes de assinar a venda, pergunte à repartição regional de finanças qual dos seus imóveis ela tratará como principal.

Se você mora fora ou passa só o verão no Líbano#

Para a maioria dos libaneses no exterior, é aqui que a resposta termina. Nenhuma fonte que encontramos diz o que comprova a "residência principal" para um proprietário que mora fora ou usa o imóvel só no verão^[1,2]. A dedução do imposto sobre imóveis edificados deixa a mesma lacuna: não diz se um proprietário no exterior, com a casa vazia, se qualifica^[4].

O Kallas Law Firm aconselha documentar a condição de residência principal antes de o imposto ser apurado, com prova de residência efetiva mais registros da prefeitura^[1,2]. Peça à repartição regional de finanças, ou a um advogado tributarista, que diga por escrito se o seu imóvel se qualifica, quais documentos aceitam e quais duas moradias contam se você tem mais. Se o imóvel não se qualificar, a venda é tributada como qualquer outra. As regras de alíquota estão em imposto sobre ganho de capital: 15% ou o 1% temporário.

Se a isenção não se aplicar#

A alíquota-base é 15%^[1], reduzida para 1% até 31/12/2026^[1,2]. O texto da lei aplica a redução ao item inteiro, enquanto a PwC entende que o 1% cobre só imóveis não residenciais. Também não está resolvido se vale a data em que o contrato é concluído ou a data em que ele é registrado. Para uma venda perto do fim de 2026, um advogado tributarista ou o Ministério das Finanças pode confirmar qual se aplica.

O ganho tributável também diminui com o tempo: 8% por ano completo; isenção a partir de 12 anos completos^[1,2]. A lei acrescenta que a isenção de 12 anos vale "desde que a diferença seja paga no ano da transferência", e nenhuma fonte que encontramos explica o que essa ressalva significa. Mais em a isenção por 12 anos de posse.

Você declara e paga em até dois meses após a transferência^[1,2]. Na prática, isso acontece antes do registro, porque o extrato do valor locativo de que o registro de imóveis precisa só é emitido depois do pagamento deste imposto e do imposto sobre imóveis edificados^[2,3]. Descumprir essas regras traz multas previstas na Lei 44/2008.