Posso comprar um apartamento ou casa danificados pela guerra no Líbano? O que checar antes?

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Comece pelo local do imóvel#

Em setembro de 2026, o Conselho de Ministros aprovou um projeto de lei que proibiria donos de terrenos, prédios, unidades ou cotas em cidades do sul ocupadas por Israel de vender até o fim da ocupação^[2,3]. Nenhuma fonte lista quais cidades contam como ocupadas, e não achamos mapa oficial libanês da zona ocupada^[8]. Segundo a Arab News, a Comissão de Legislação e Consultas do Líbano se recusou a endossar o texto, dizendo que ele conflita com a proteção constitucional da propriedade privada^[3]. O quadro completo está em comprar terreno no sul sob o projeto de proibição.

Pelo projeto, segundo a LBCI, uma procuração de venda, promessa de compra e venda ou contrato de venda notarial assinado entre 8 de outubro de 2023^[2] e a publicação da lei não poderia ser concluído nem registrado sem a aprovação de um comitê especializado. A mesma reportagem lista exceções: contratos, acordos e procurações irrevogáveis assinados antes de 8 de outubro de 2023, prédios divididos em unidades ou em construção, e vendas de incorporadores e construtores. O texto final pode ser diferente.

O local também pode decidir se uma casa pode ser reconstruída. A Al Jazeera informou em outubro de 2026 que Israel discute uma "Linha Cinza" que entraria no Líbano possivelmente 4 km^[8], onde civis não poderiam reconstruir. É uma proposta, e ninguém sabe quais terrenos atingiria. O FCDO britânico disse em outubro de 2026 que os ataques continuam, sobretudo no sul, apesar da cessação das hostilidades de junho de 2026^[10]. O Libnanews (outubro de 2026) escreve que os valores em áreas afetadas pela guerra, como o Sul, dependem de reconstrução, retorno, indenização e segurança, e não seguem os preços de Beirute^[11].

O que os documentos podem e não podem dizer#

A certidão do registro de imóveis (إفادة عقارية) lista os proprietários e suas cotas, hipotecas, penhoras, outros gravames e ações judiciais em andamento sobre o terreno^[12,13]. Peça ao vendedor o número do terreno e a circunscrição do registro, mais o número da seção no caso de apartamento, e compare com a certidão. Veja como achar o número e a zona de um imóvel. Se o terreno não passou por levantamento definitivo, a certidão não mostra a área.

Nenhuma fonte diz se o dano de guerra consta da certidão ou do registro da prefeitura. Muitos imóveis do sul são mantidos com documentos antigos, e não com títulos definitivos, e algumas vendas são registradas só em cartórios de notas, o que as torna oficiais, mas não definitivas^[3]. Em abril de 2026, o ministro das Finanças disse que os registros de imóveis de Bint Jbeil e Ain Ebel não podiam ser alcançados, enquanto Nabatieh e Marjayoun mantinham serviço mínimo^[14]. Ele também disse que os livros em papel não têm cópia de segurança completa.

O prédio em si#

A lei põe o dever sobre o proprietário: manter o prédio conservado, estável e em bom estado, e contratar engenheiros para um laudo detalhado quando necessário ou quando a prefeitura pedir^[9]. Se a estabilidade estiver comprometida, o proprietário deve escorar o prédio sob supervisão de engenheiro e avisar a prefeitura antes do reforço definitivo. Se um prédio ameaça desabar e o dono não age, a Lei 646/2004, art. 18(10), diz que ele deve ser demolido em de 15 dias a 2 meses (1 dia em caso de extrema urgência), e a prefeitura pode evacuá-lo. Ao comprar, esses deveres passam a ser seus. Ter um engenheiro para olhar antes de assinar é tema de como fazer uma vistoria estrutural antes de comprar.

Os reparos dependem da situação legal do prédio. Manutenção e reforma de um prédio legal ou regularizado exigem só uma declaração de engenheiro, válida por um ano^[9], e o reforço estrutural só é permitido em prédios legais ou regularizados. Obras maiores exigem alvará de construção completo. Para alguns prédios de Beirute danificados na "Quarta-feira Negra", uma empresa de engenharia concluiu em julho de 2026 que podiam ser reforçados e não precisavam ser demolidos^[15]. Essa conclusão vale só para esses prédios, e o financiamento da obra seguia indefinido em julho de 2026.

Indenização e ajuda: não conte com elas#

Em julho de 2026, o chefe do Conselho do Sul disse que o Estado não pagou nenhuma indenização de guerra, por falta de recursos^[7]. O Conselho disse que só levanta danos em áreas que se tornaram seguras e que suas equipes não entraram em partes da "zona amarela". Mais em quem paga a indenização por danos de guerra.

Em 13 de outubro de 2026, a Reuters informou um plano de ajuda do Hezbollah que paga US$ 14.000 (Beirute e subúrbios do sul) ou US$ 12.000 em outras regiões^[1] a famílias cuja casa principal foi destruída ou ficou inabitável. É um programa de um partido, e não indenização do Estado, e paga móveis e aluguel, não a reconstrução. Ele cobre apenas residências principais, e a reportagem não diz nada sobre compradores ou locadores. Em setembro de 2026, o BDH negociava uma linha catariana separada de US$ 100 milhões para casas danificadas pela guerra, sem condições publicadas^[16].

O seguro dificilmente cobre a diferença. Uma cláusula padrão citada pelo An-Nahar em março de 2026 exclui perdas por guerra e operações militares; o texto varia conforme a seguradora, então pergunte à sua^[17,18]. Em março de 2026, as seguradoras não vendiam cobertura de guerra em áreas de alto risco. Veja se o seguro residencial cobre danos de guerra.