A associação de proprietários é obrigatória no Líbano e como as decisões são tomadas?

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Quando a associação existe#

Os proprietários não escolhem se terão uma. Quando um prédio tem mais de três unidades privativas^[1,2], seus donos formam por lei uma associação geral de proprietários, e ela administra o imóvel. Ninguém precisa registrá-la nem assinar nada para ela passar a existir. As regras gerais estão em o que diz a lei de copropriedade do Líbano.

Cada prédio sob esse regime também tem seu próprio regulamento. Segundo o escritório Kallas Law Firm, quando há três ou mais unidades^[3], é preciso depositar um regulamento autenticado por um tabelião, com a tabela das unidades, uma planta, as regras de administração e a quota de cada unidade nas áreas comuns em 1.000 partes. O regulamento do prédio pode distribuir certas partes de modo diferente das regras gerais. Por isso, confira no registro de imóveis (السجل العقاري)^[1,2].

Lemos o decreto no site de um advogado (2019) e em um artigo da revista do Exército libanês (2010), não no Diário Oficial, e pode haver emendas posteriores^[1,2]. As regras sobre quórum, mudança das partes comuns e unanimidade vêm apenas do artigo da revista do Exército. Nossas fontes também não tratam do que acontece quando os proprietários nunca se reúnem ou nunca fazem a associação funcionar, nem de como forçar uma reunião ou conseguir que um juiz nomeie um administrador. Para isso, consulte um advogado.

Quem dirige: presidente, reuniões, dinheiro#

A associação deve eleger um presidente por voto secreto assim que for formada e deve se reunir pelo menos uma vez por ano^[1,2]. Cada proprietário é convidado por escrito, e proprietários que somem pelo menos um quarto dos votos podem pedir uma reunião. A revista do Exército resume o quórum assim: salvo se outra maioria for exigida, a primeira sessão só é válida com presença da maioria absoluta na primeira sessão^[2], e a sessão seguinte é válida com quem comparecer.

O presidente cuida da contabilidade e apresenta o orçamento anual para aprovação entre um e três meses antes do fim de cada ano. Todo o dinheiro recebido deve ir para uma conta bancária em nome da associação^[1]. O presidente pode pedir aos proprietários um adiantamento mensal ou trimestral^[1,2] para o fundo permanente da associação, e adiantamentos especiais para obras que a associação decidiu fazer. O decreto não fixa valores, então as cobranças vêm do orçamento e das decisões da própria associação. Mais em quem define as taxas de condomínio do prédio.

Se um proprietário não pagar sua parte das despesas comuns em até 10 dias após a notificação^[1,2], a notificação vale como título escrito, e o presidente ou o administrador pode cobrar a dívida pelo departamento de execução. Em prédios grandes, eleger um conselho da associação de 3 a 12 membros passa a ser obrigatório acima de 50 unidades privativas, a menos que haja um conselho de administração.

Qual decisão exige qual maioria#

Alguns projetos comuns do dia a dia não são citados no texto. Tratar o gerador do prédio como um dos "motores" é uma leitura do decreto, e o decreto não diz se o inquilino pode ser cobrado^[1,2]. Veja quem paga o gerador e as áreas comuns. Nenhuma das fontes menciona painéis solares, então aplicar a regra dos 75% a um sistema solar no telhado comum é uma dedução nossa, e um advogado deve confirmá-la. Mais em painéis solares no telhado do prédio.

Obras externas também envolvem a prefeitura. Em um prédio dividido em unidades, a declaração de manutenção externa ou de obras estéticas deve incluir a aprovação da associação de proprietários ou de 75% dos proprietários^[3,4]. Veja licenças de reforma.

Se você comprar um apartamento no prédio#

Segundo o escritório Kallas Law Firm, ao adquirir uma unidade você deve notificar o administrador do prédio no prazo de 30 dias^[3] e depositar os documentos oficiais que comprovam a aquisição. Até lá, o antigo proprietário continua representando a unidade na assembleia de proprietários. O mesmo escritório diz que a assembleia pode cobrar as taxas do antigo ou do novo proprietário se a notificação não for feita.

Antes de assinar, peça ao vendedor o regulamento do prédio, o último orçamento aprovado, as atas das reuniões recentes e um extrato do que a unidade deve. Se for alugar o apartamento, escreva no contrato de aluguel quem paga as despesas do prédio. Veja quem paga as contas em um apartamento alugado.