Quando a comissão do corretor é devida no Líbano: na assinatura, no registro ou quando o comprador paga?

Também perguntam: “Quando se paga o corretor de imóveis no Líbano?” · “A comissão do corretor é devida na promessa de venda ou na escritura?” · “Artigo 293 do Código de Comércio comissão do corretor” · “Quando pago o corretor no Líbano?”

O que a lei diz#

A lei libanesa trata a corretagem como um contrato. Mediante uma comissão, o corretor leva você a uma oportunidade de negócio, ou faz a ponte na negociação, e valem as regras gerais do mandato^[1]. O artigo 293 do Código de Comércio diz que o corretor ganha a comissão quando o trabalho do corretor leva ao contrato, isto é, quando a informação que ele deu ou a negociação que conduziu resulta no acordo.

O mesmo artigo acrescenta dois detalhes. Se o contrato só produz efeito depois de cumprida uma condição (condição suspensiva), a comissão só é devida quando a condição se cumpre. As despesas que você combinou cobrir são devidas mesmo que nenhum contrato seja assinado^[1]. O artigo 293 liga a comissão ao contrato e não diz nada sobre o momento em que o comprador paga o preço.

Promessa de venda, escritura ou registro: o que a lei deixa em aberto#

Uma compra no Líbano passa por etapas: uma certidão recente do registro de imóveis (إفادة عقارية), uma promessa de venda opcional, a escritura notarial e, por fim, a inscrição no registro de imóveis (السجل العقاري). A propriedade só passa com a inscrição^[4]. O Código de Comércio não diz qual dessas etapas é "o contrato" que gera a comissão, e não trata de vendas na planta nem de vendas condicionadas ao registro^[1].

Não encontramos nenhuma decisão judicial nem outra fonte publicada que resolva isso. Nenhuma das nossas fontes trata de saber se você deve comissão caso venda depois, diretamente, a um comprador apresentado pelo corretor; essa pergunta tem página própria: devo comissão ao corretor se vender por outro caminho. Se um corretor cobrar a comissão numa etapa que você não combinou, um advogado libanês pode explicar como os tribunais da sua região tratam o caso.

O valor e quem paga também dependem de acordo#

A comissão é fixada por acordo; um juiz pode reduzir uma comissão excessiva^[1]. Nenhuma lei fixa uma taxa nem diz qual das partes paga, e não encontramos tabela oficial para a corretagem de imóveis. A JSK Real Estate escreveu em outubro de 2018 que o costume numa venda é 2,5% do preço final de cada parte^[2,3], cada lado pagando seu próprio corretor, e o presidente do sindicato de corretores REAL citou os mesmos 2,5% em dezembro de 2015. As duas fontes são corretores, costume não é lei, e não achamos fonte posterior a 2019 sobre uma mudança na taxa. Por isso, peça ao corretor a taxa por escrito. Mais em que comissão os corretores cobram numa venda e quem paga o corretor.

Em aluguéis de até três anos, a JSK Real Estate (2018) descreve o costume como um mês de aluguel de cada parte^[2]. Se uma comissão combinada for muito desproporcional ao negócio e ao trabalho feito, um juiz pode reduzi-la^[1]. Veja como contestar a comissão de um corretor.

Quando o corretor perde o direito à comissão#

O corretor perde qualquer direito à comissão, e às despesas, se trabalha para a outra parte violando seus deveres com você, ou se faz essa parte prometer-lhe uma comissão de má-fé^[1]. Segundo a JSK Real Estate (2018), no Líbano se aceita que um mesmo corretor atue pelos dois lados. O artigo 294 retira a comissão só quando o corretor age pela outra parte contra seus deveres ou obtém dela uma comissão de má-fé. Mais em um corretor para comprador e vendedor.