ما الفرق بين رخصة الإشغال المؤقتة والنهائية في لبنان؟
في هذه الصفحة
الجواب باختصار
رخصة الإشغال المؤقتة تسمح لك بالسكن في الشقة مع توصيلات مؤقتة للمياه والكهرباء والهاتف، لكنها لا تصلح للفرز النهائي ولا للبيع ولا للتسجيل النهائي[1]. بيع أقسام من بناء من دون رخصة نهائية ممنوع، مع استثناء واحد. ولفرز البناء إلى أقسام يحتاج المالك إلى رخصة إشغال وإفادتا ربط بشبكتي الكهرباء والمياه[2]. اطلب رؤية الرخصة النهائية قبل أن تدفع.
يُسأل أيضاً: “هل يمكن شراء شقة برخصة إشغال مؤقتة في لبنان؟” · “هل تكفي رخصة الإشغال المؤقتة لتسجيل الشقة؟” · “هل أحتاج إلى رخصة إشغال نهائية لأحصل على سند تمليك؟” · “رخصة السكن المؤقتة والنهائية”
شراء شقة لا تملك إلا رخصة إشغال مؤقتة فيه مخاطرة. فالمرسوم 15874/2005 يعدّ هذه الرخصة غير صالحة للبيع أو للتسجيل النهائي[1]. قرأنا المرسوم كما عُدّل عام 2007، ولم نجد مصدرًا عن تعديلات لاحقة. تغطي هذه الصفحة ما نُشر حتى 17 تشرين الأول 2026.
أهم المعلومات
- المستند النهائي
- رخصة الإشغال (السكن)[2]، ويُطلب بعد إنجاز البناء وواجهاته
- ما تسمح به الرخصة المؤقتة
- السكن في القسم وتوصيلات مؤقتة للمياه والكهرباء والهاتف[1]
- ما لا تصلح له الرخصة المؤقتة
- الفرز النهائي والبيع والتسجيل النهائي[1]
- مدة الرخصة المؤقتة
- تُجدَّد سنويًا حتى انتهاء مدة رخصة البناء[1]
- لفرز البناء إلى أقسام
- رخصة إشغال وإفادتا ربط بشبكتي الكهرباء والمياه[2]
- بيع أقسام من بناء بلا رخصة نهائية
- ممنوع، باستثناء الأقسام الخاضعة للقانون 539/1996[1]
- البتّ في طلب رخصة الإشغال
- خلال شهر على الأكثر[2] من تاريخ تقديم الطلب
ما هما الرخصتان
المستند الذي يجب أن تراه هو رخصة الإشغال (السكن)[2]. يقدّم المالك طلبه إلى الإدارة الفنية المختصة بعد إنجاز البناء المرخَّص، بما فيه الواجهات الخارجية، ويرفق به خرائط التنفيذ الفعلي المسجّلة في نقابة المهندسين. ولا تُمنح الرخصة إلا بعد موافقة الإدارات الفنية، وبعد أن يدفع المالك كل الرسوم والغرامات عن أي مساحة إضافية بُنيت من دون ترخيص. وتذكر النصوص أيضًا إفادة إنجاز البناء إلى جانب رخصة الإشغال[1,3]. لم نتمكن من التأكد من التسمية التي تستعملها كل بلدية.
يمكن أن تشمل الرخصة النهائية الأشغال كلها، أو بناءً واحدًا أو بلوكًا واحدًا بعد إنجاز أقسامه المشتركة. ويمكن إعطاء رخصة جزئية لقسم من بناء أُنجزت واجهاته وأقسامه المشتركة[2]. أما الرخصة المؤقتة فتُجدَّد كل سنة حتى انتهاء مدة رخصة البناء[1]. وللعلم، مدة رخصة البناء ست سنوات قابلة للتجديد مرة واحدة لمدة سنتين.
| الرخصة المؤقتة | الرخصة النهائية | |
|---|---|---|
| السكن في القسم | مسموح[1] | مسموح، فهي رخصة الإشغال نفسها[2] |
| الخدمات | مياه وكهرباء وهاتف بصورة مؤقتة[1] | الفرز يحتاج أيضًا إلى إفادتي ربط بالشبكتين العامتين للكهرباء والمياه[2] |
| الفرز النهائي إلى أقسام | لا تصلح[1] | مطلوبة[2] |
| بيع قسم | لا تصلح[1] | لازمة: بيع أقسام من بناء من دونها ممنوع[1] |
| صحيفة عقارية مستقلة لكل شقة | لا، لأن الرخصة لا تصلح للفرز[1] | يحصل كل قسم على صحيفته بعد فرز البناء[3] |
| مدتها | تُجدَّد سنويًا حتى انتهاء رخصة البناء[1] | غير مذكورة في المصادر التي قرأناها |
لماذا يهمّك ذلك عند الشراء
لا تملك عقارًا في لبنان إلا بعد تسجيل البيع في السجل العقاري[4]. وقبل ذلك يكون لك حق شخصي تجاه البائع، لا ملكية[4,5]. ولكي يكون للشقة سند تمليك خاص بها، يجب أولًا فرز البناء إلى أقسام، فيحصل كل قسم على رقم يُضاف إلى رقم العقار وعلى صحيفة عقارية خاصة به[3]. وهذا الفرز يحتاج إلى رخصة إشغال وإفادتا ربط بشبكتي الكهرباء والمياه[2]، والرخصة المؤقتة لا تصلح له[1].
لا يمكن تسجيل الأقسام منفصلة إلا إذا كان البناء مطابقًا لقوانين البناء[3]. وإلى أن تصبح لشقتك صحيفة خاصة، لا يمكن تسجيل أي حق على هذه الشقة بالذات، فما يوجد على الورق هو حصص شائعة في العقار كله[5,6,7]. ويمنع المرسوم أيضًا بيع أقسام من البناء أو نقلها أو التصرف بها من دون رخصة نهائية، باستثناء الأقسام الخاضعة للقانون 539/1996، كما يمنع إشغال البناء من دونها بعد أكثر من 3 سنوات على انتهاء مدة الرخصة[1].
لم نجد مصدرًا يوضح هل يشمل هذا المنع الوعد بالبيع لقسم لم يُبنَ بعد، ولا كيف يتعامل المشترون عمليًا مع أقسام ليس لها إلا رخصة مؤقتة. المحامي المختص بالعقارات هو الشخص المناسب للسؤال، والرخصة والإفادة العقارية أمامه. اقرأ هل يحق للمطوّر بيع شقة من دون رخصة إشغال وكيف تحصل على سند تمليك لشقتك في بناء جديد.
قم بهذه الفحوص قبل أن تدفع أي مبلغ. ففي قضية تزوير في حالات أعلنتها قوى الأمن الداخلي في حزيران 2026، لم يكتشف المشتري أن السند غير صالح إلا عندما حاول التسجيل، بعد أن كان قد اشترى[8].
من يخبرك بنوع رخصة البناء
لم نجد سجلًا منشورًا تبحث فيه بنفسك عن رخصة إشغال بناء ما، ولا مصدرًا يسمّي المكتب الذي يحفظ ملفات رخص الإشغال. يقدّم المالك طلب الرخصة إلى الإدارة الفنية المختصة[2]. وتذكر دراسة أكاديمية واحدة ثلاث جهات معنية برخص البناء: نقابة المهندسين والمديرية العامة للتنظيم المدني والبلدية[9]. لذلك ابدأ بالبلدية التي يقع البناء في نطاقها، واسألها أي إدارة فنية تولّت ملف الإشغال، ثم اطرح الأسئلة نفسها هناك:
- هل صدرت رخصة إشغال؛
- هل هي مؤقتة أم نهائية؛
- هل تشمل البناء كله أم جزءًا منه فقط؛
- ما تاريخ صدورها.
أحضر معك رقم العقار والمنطقة العقارية، فالسجل العقاري منظَّم بحسب العقار لا بحسب المالك[6].
واسأل البلدية أيضًا هل هناك مخالفة بناء مسجّلة. فالمخالفة لا تُدوَّن على صحيفة العقار إلا بطلب من البلدية أو من الإدارة الفنية، لذلك لا تثبت الإفادة النظيفة أنه لا مخالفة[2]. ولا تعطي البلدية براءة ذمة قبل دفع الغرامات والرسوم عن الأشغال غير المرخّصة. المزيد في كيف تكتشف المخالفات قبل الشراء.
كيف تتحقق من رخصة الإشغال قبل الشراء
- اطلب من البائع بيانات العقار مكتوبة. يحتاج طلب الإفادة إلى المحافظة والقضاء والمنطقة العقارية ورقم العقار، والقسم والبلوك حيث ينطبقان[10,11]. إذا أعطاك البائع عنوان الشارع فقط، فاقرأ كيف تعرف رقم العقار ومنطقته العقارية وقسمه.
- احصل على إفادة عقارية رسمية. تُطلب شخصيًا من أمانة السجل العقاري في المنطقة التي يقع فيها العقار[11,12]. وبحسب Legalmondo، يحق لأي شخص طلبها من دون إثبات مصلحة قانونية، فيمكن لمحامٍ أو لشخص تثق به في لبنان أن يذهب عنك، لكن لا تصدر أي إفادة ما دام على العقار رهن أو تسجيل قيد المعاملة[11]. قدّر Legalmondo الرسم بـ5 دولارات أميركية في حزيران 2025، وذكر مكتب Kallas للمحاماة نحو يومَي عمل للإفادة الورقية في تشرين الأول 2025[13]. النسخة الصادرة عن OMT غير رسمية، فاستعملها لنظرة أولى فقط[10,11,13,14]. تأكد هل للشقة رقم قسم وصحيفة خاصة بها[3]، وما الرهون والأعباء المترتبة عليها[4,6]. المزيد عن الحصول على الإفادة العقارية.
- اطلب من البائع أو المطوّر نسخة عن رخصة الإشغال. تحقّق هل هي مؤقتة أم نهائية، وما تاريخها، وهل تشمل البناء كله أو البلوك الذي فيه شقتك أو جزءًا منه فقط[2]. إذا قيل لك إن الرخصة "قيد المعاملة"، فاطلب تاريخ تقديم الطلب: على الإدارة أن تبتّ فيه خلال شهر على الأكثر من تاريخ تقديمه.
- تأكد لدى البلدية والإدارة الفنية. اسأل هل صدرت فعلًا الرخصة التي أُريت لك، وهل في الملف أي مخالفة. إذا كنت في الخارج، يمكن لمحامٍ يتوكّل عنك أن يسأل باسمك. احتفظ بنسخ عن كل الأجوبة.
- كلّف مهندسًا مقارنة البناء بخرائط الرخصة. قد توجد مخالفة غير مدوّنة على الصحيفة[2]، والرخصة النهائية لا تُمنح إلا بعد دفع غرامات المساحة الإضافية المبنية من دون ترخيص. لم نجد أتعابًا منشورة للمهندس، فاطلب عرض سعر مكتوبًا.
- توقّف إذا لم تكن هناك إلا رخصة مؤقتة. فهي لا تصلح للبيع ولا للتسجيل النهائي[1]. قبل أن تدفع أي شيء، اطلب من محامٍ مختص بالعقارات أن يقرأ الرخصة والإفادة ومسودة العقد، واسأله بدقة ماذا سيُسجَّل باسمك ومتى.
الأمر يتوقف على
- مساحة الشقة. بالنسبة إلى الشقق التي تتجاوز مساحتها 300 م²[1]، يمكن اعتبار البناء منجزًا لغاية الرخصة النهائية من دون الدهان الداخلي والنجارة والتمديدات الصحية والكهربائية والمطابخ، إذا نصّ عقد البيع على ذلك. وتحتاج هذه الأشغال لاحقًا إلى إيصال تصريح أو رخصة ترميم. اقرأ الشقق غير المكسوّة التي تتجاوز 300 م².
- عمر البناء. للبناء المُنجز قبل 13 أيلول 1971، يقبل القانون بديلًا عن رخصة الإشغال عند فرز البناء إلى أقسام: إفادة من السجلات الرسمية يعطيها رئيس البلدية أو المحافظ أو القائمقام أو الدائرة المالية[2].
- سكوت الإدارة. إذا لم تبتّ الإدارة خلال شهر، يحق لصاحب الطلب أن يعدّ نفسه مرخّصًا على مسؤوليته، شرط أن يبلغها خطيًا، وأن يكون البناء مطابقًا، وأن تُدفع رسوم أي مساحة إضافية خلال شهرين[2]. ولفرز البناء إلى أقسام، يقبل القانون 646/2004 في مادته 7، كما فهمناها، إفادة بأن الطلب لم يُبتّ فيه ضمن المهلة، مع شهادة مهندس بمطابقة البناء، بدلًا من الرخصة. لا يُنشر كيف يتعامل السجل العقاري مع ذلك عمليًا، فاسأل محاميًا.
- التعديلات اللاحقة على المرسوم. قرأنا المرسوم 15874/2005 كما عدّله المرسوم 617/2007[1] ولم نجد تعديلات لاحقة. يمكن لمحامٍ أو للمديرية العامة للتنظيم المدني تأكيد النص النافذ.
أسئلة شائعة
هل يمكنني السكن في شقة ليس لها إلا رخصة إشغال مؤقتة؟
نعم. تسمح الرخصة المؤقتة بالسكن في القسم مع توصيلات مؤقتة للمياه والكهرباء والهاتف، وتُجدَّد سنويًا حتى انتهاء مدة رخصة البناء[1].
هل أحصل على سند تمليك خاص بي برخصة إشغال مؤقتة؟
هل يحق للمطوّر أن يبيعني شقة قبل صدور رخصة الإشغال النهائية؟
يمنع المرسوم 15874/2005 بيع أقسام من بناء من دون رخصة إشغال نهائية، باستثناء الأقسام الخاضعة للقانون 539/1996[1]. لم نجد مصدرًا يوضح هل يشمل ذلك الوعد بالبيع لقسم لم يُبنَ بعد، فاسأل محاميًا مختصًا بالعقارات قبل أن توقّع.
المصادر
راجعنا المقال على هذه المصادر. الأرقام في النص تحيل إليها.
- 1.Decree 15874 of 5/12/2005 implementing the Building Law, as amended by Decree 617 of 8/8/2007
General Directorate of Urban Planning (DGU), Ministry of Public Works and Transport · 5 كانون الأول 2005 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 2.Law 646 of 16/12/2004 (Building Law), amending Legislative Decree 148 of 16/09/1983
Lebanese Republic, Ministry of Public Works and Transport, Directorate General of Urban Planning (DGU) · 16 كانون الأول 2004 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 3.Condominium Ownership of Built Immovables in Lebanese Law — Eighth and Final Part of the Practical Guide to the Lebanese Code of Real Property
Kallas Law Firm · 25 أيار 2026 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 4.How to Buy Property in Lebanon: The Legal Steps from Verification to Inscription
Kallas Law Firm · 9 حزيران 2026 · اطّلعنا عليه في 16 تشرين الأول 2026
- 5.Legislative and Administrative Land and Property Rights Framework. Lebanon
GLTN / UN-Habitat · أيار 2024 · اطّلعنا عليه في 16 تشرين الأول 2026
- 6.The Land Registry in Lebanese Law — Part Six of the Practical Guide to the Code of Real Property
Kallas Law Firm · 25 أيار 2026 · اطّلعنا عليه في 16 تشرين الأول 2026
- 7.Definition of Real Property and Types of Ownership in Lebanese Law (Part One of the Practical Guide to the Code of Real Property)
Kallas Law Firm · 25 أيار 2026 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 8.ISF: arrest of suspect forging a property deed in Halat
Internal Security Forces (ISF), Lebanon · 24 حزيران 2026 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 9.Building Permit: A Critical Review of the Legal Framework in Lebanon (abstract)
BAU Journal - Health and Wellbeing (Beirut Arab University, Digital Commons) · بلا تاريخ · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 10.OMT: Viewing Title Registers (Land Registry service page)
OMT (Online Money Transfer S.A.L.) · بلا تاريخ · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 11.How to Find Real Estate and Land Register Information in Lebanon
Legalmondo · 17 حزيران 2025 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 12.Inheritance in Lebanon: Probate, Estate Declaration and Inheritance Tax (2026)
Kallas Law Firm · 27 حزيران 2022 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 13.Lebanon Asset Search: How to Find Real Estate and Company Ownership Records
Kallas Law Firm · 25 تشرين الأول 2025 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 14.Viewing Title Registers Electively Through OMT
OMT (Online Money Transfer S.A.L.) · 13 تشرين الأول 2020 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
أسئلة ذات صلة
- كيف أتأكد من أن للمبنى رخصة بناء ورخصة إشغال صالحتين قبل الشراء أو الإيجار؟اطلب نسخاً من المالك، ثم تحقّق منها في البلدية وعلى الإفادة العقارية ومع مهندس. ماذا تثبت كل رخصة.
- كيف أحصل على سند تمليك مستقل لشقتي في بناء جديد في لبنان؟فقط بعد أن يفرز مالك البناء العقار إلى أقسام في السجل العقاري. ما الذي يجب أن يسبق ذلك، وماذا يظهر في سندك، والرسوم، وكيف تحمي نفسك.
- هل يحق للمطوّر قانوناً أن يبيعني شقة في مبنى بلا رخصة إشغال؟ليس كبيع مسجّل: يحظر القانون اللبناني بيع أقسام من مبنى بلا رخصة إشغال نهائية. ما ليس واضحاً، وما يحميك، وما تتحقق منه.
- ما هي رخصة الإشغال في لبنان وكيف تحصل عليها؟رخصة إشغال المبنى بعد إنجازه، يطلبها المالك بخرائط التنفيذ. الخطوات، مهلة الشهر، لماذا تحتاجها الشقق، وكيف تتحقق منها.
- كيف أعرف إن كان على العقار مخالفات بناء أو غرامات غير مدفوعة قبل أن أشتريه؟احصل على إفادة عقارية رسمية، واطلب براءة ذمة من البلدية، وكلّف مهندساً بمطابقة البناء مع الرخصة. ما يكشفه كل منها وما يفوته.
- كيف أسجّل شقتي المشتراة على الخريطة باسمي بعد انتهاء البناء؟يحصل مالك البناء على رخصة إشغال نهائية، ثم يُفرز البناء أقساماً في السجل العقاري، ثم يُسجَّل بيع شقتك. الخطوات والرسوم وما يجب التحقق منه.
- هل يمكن بيع شقة تتجاوز مساحتها 300 م² غير منجزة من الداخل والحصول مع ذلك على رخصة إشغال؟نعم، إذا ذكر عقد البيع الأعمال المعفاة: يمكن للشقق التي تتجاوز 300 م² أن تنال رخصة إشغال نهائية وداخلها غير منجز. ما المعفى منه وما ليس معفى.
- كيف أتحقق من سند التمليك في لبنان قبل الشراء؟استحصل بنفسك على إفادة عقارية رسمية واقرأها قبل أن تدفع. أين تحصل عليها، كلفتها، القيود التي تنذر بالخطر، وما لا تظهره.
