ما هو عامل الاستثمار وكم يحق لي أن أبني على أرضي في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “ما هو عامل الاستثمار في لبنان؟” · “نسبة البناء المسموحة على العقار في لبنان” · “كم طابقاً يحق لي أن أبني على أرضي؟” · “عامل الاستثمار السطحي والعام”

ماذا يعني عامل الاستثمار#

عوامل الاستثمار هي النسب التي تحدّ مقدار ما يحق لك بناؤه على العقار. بحسب ورقة أكاديمية صادرة عام 2023 عن قانون البناء، يحدد المرسوم 15874 لعام 2005 والمرسوم 617 لعام 2007، وهما من المراسيم التطبيقية لقانون البناء 646/2004، عاملين منها: عامل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام^[1]. لا تشرح المصادر التي قرأناها طريقة احتساب كل منهما. اطلب من مهندسك أن يريك على عقارك أنت ما يسمح به كل عامل.

تقول الورقة نفسها إن الشرفات يمكن أن تضيف حتى 20% والجدران الخارجية حتى 35 سم^[1]. لكنها لا تقول نسبةً إلى ماذا تُحتسب الـ20%، فاسأل مهندسك قبل أن تبني خططك عليها.

تُحدَّد العوامل منطقةً بمنطقة في أنظمة التنظيم الخاصة بكل منطقة، ولم نجد جدولاً منشوراً ولا مثالاً تطبيقياً لأي منطقة^[1]. من يعطيك رقم عامل لعقار ما، يجب أن يتمكن من أن يريك مصدره. لكل ما يجب التحقق منه في الأراضي، راجع ما يجب التحقق منه قبل شراء أرض.

كيف تجد أرقام عقارك#

ابدأ بالعقار على الورق. يُعرَّف العقار بـالمحافظة، القضاء، المنطقة العقارية، رقم العقار، القسم والبلوك^[5,6]، حيث ينطبق ذلك. بهذه المعلومات يمكنك الحصول على الإفادة العقارية الرسمية. تصف الإفادة العقار ومساحته ومالكيه، وتُظهر الرهون والحجوزات والدعاوى القائمة. وإذا لم يكن العقار ممسوحاً مسحاً نهائياً، لا تظهر مساحته^[6,7].

ثم تحقق من موقع العقار على الأرض. بحسب مكتب كلاس للمحاماة، وفي قراءته للقرار 188/1926، عندما تختلف الحدود على الخريطة المساحية عن الحدود على الأرض، تكون الأرجحية للخريطة^[8,9]. وكتبت LIBC عام 2021 أن المساحة تراقب المساحين المحلّفين والمهندسين الذين تعدّهم تابعين لها^[10]. لم نجد إجراءً منشوراً ولا رسماً لطلب خريطة أو مسح. المزيد في الحصول على خريطة مساحية أو مسح للعقار.

الأراضي غير الممسوحة تختلف. يقول مكتب كلاس للمحاماة إن السجل العقاري لا يُفتح في منطقة مساحية إلا بعد إنجاز أعمال المسح فيها والمصادقة عليها. وحتى ذلك الحين، يسبق أي تسجيل جديد إجراءُ تحديد ونشر مؤقت، ويجب تقديم الاعتراضات خلال شهرين^[8,9]. وذكرت مجلة «الشهرية» عام 2015 أن الأراضي التي لم تُمسح قط، وهي نحو ربع لبنان ومعظم بعبدا والمتن والشوف وعاليه وكسروان، مدوّنة فقط في دفاتر يحتفظ بها المخاتير^[11]. وأفادت «النهار» في 30 آذار 2026 بأن تعميم وزارة المالية رقم 609/2026 يقضي بتسجيل الأراضي غير الممسوحة والمشاع أولاً باسم الدولة، ويمنع إصدار إفادات «علم وخبر» لها^[12]. أثره على عمليات البيع الخاصة العادية غير معروف. اسأل محامياً متخصصاً في العقارات أو المديرية العامة للشؤون العقارية قبل أن تشتري عقاراً كهذا.

أخيراً، التصنيف. ينصح مكتب كلاس للمحاماة بأن يقترن التحقق في السجل العقاري بمراجعة المخطط التوجيهي للبلدية، لأن قوانين التنظيم والاستملاك والبناء تقيّد ما يحق للمالك فعله^[13]. لم يسمِّ أي مصدر قرأناه الجهة التي تعطي تصنيف العقار. البلدية والمديرية العامة للتنظيم المدني هما الجهتان المرجّحتان، فكلّف مهندسك بالسؤال في الاثنتين. راجع كيف تعرف تصنيف العقار.

لماذا قد يختلف المبني عن المسموح#

مبنى الجار دليل ضعيف. تُمنح الرخصة وفق القوانين وأنظمة التنظيم النافذة يوم منحها^[2]، فقد يكون مبنى أقدم قد رُخّص وفق أنظمة مختلفة. وتقول الورقة نفسها الصادرة عام 2023 إن المتعهدين والسكان يستغلون ثغرات القانون للبناء بما يتجاوز الرخصة، فتتضخم عوامل الاستثمار^[1].

مالك المبنى هو من يتحمّل عواقب البناء الزائد. تستثني المادة 14(5) من القانون 139/2019 المخالفات المرتكبة بعد 1 كانون الثاني 2019 من آلية التسوية فيه، وتنص على هدمها^[14]. وتخضع الأعمال الأحدث للمادة 23 من القانون 646/2004. بموجب هذه المادة، الأعمال المنفّذة من دون رخصة أو خلافاً لها، والمطابقة لأنظمة التنظيم والبناء، يمكن ترخيصها مع غرامة تعادل ضعفي قيمة جميع الرسوم المتوجبة^[3] على الجزء المبني. أما الأعمال غير المطابقة فيجب أن يهدمها المالك، أو تهدمها الإدارة على نفقته. اسأل محامياً أو البلدية كيف تنطبق هذه القواعد على مبنى معيّن.

الإفادة النظيفة لا تثبت عدم وجود مخالفة. لا تُدوَّن المخالفة على الصحيفة العينية للعقار إلا بطلب من البلدية أو الإدارة الفنية^[3]. وبالنسبة إلى الأبنية الواقعة ضمن التراجعات عن الطرق، يتيح القانون 139/2019 للإدارة الاحتفاظ بحقها في الهدم حتى بعد دفع الغرامة^[15]. إليك كيف تتحقق من المخالفات قبل الشراء.

البيوت الصغيرة: مسار التصاميم النموذجية#

يقدّم القانون 294/2022 مساراً برسوم مخفّضة للبيوت الصغيرة المبنية وفق تصاميم نموذجية رسمية: تحصل على إعفاء من 50% من رسوم رخصة البناء والرسوم البلدية^[4]. يجوز أن يكون للبيت المبني وفق تصميم نموذجي بحدّ أقصى طابقان و250 م² إجمالاً و150 م² للطابق وارتفاع 7.5 م. الطوابق السفلية غير مسموحة، ولا يحق لكل مالك استعمال هذا المسار إلا مرة واحدة. تبقى رخصة التصميم النموذجي صالحة لمدة سنتان قابلتان للتجديد مرة واحدة لسنتين. المزيد في تخفيض رسوم رخصة التصميم النموذجي.

المسار لا ينطبق في كل مكان. فهو يستثني مراكز المحافظات والمدن الرئيسية، والمناطق الأثرية والسياحية، والمحميات الطبيعية، ومناطق الانهيارات والفيضانات. أما المناطق غير المصنّفة والمحددة زراعيةً في المخطط التوجيهي فتبقى خاضعة لأنظمة المجلس الأعلى للتنظيم المدني^[4]. القانون نافذ لمدة خمس سنوات اعتباراً من 21/4/2022، أي حتى نحو نيسان 2027 بحسب حسابنا. لم نتمكن من التأكد مما إذا كان قد مُدّد، فاسأل البلدية أو المديرية العامة للتنظيم المدني قبل أن تبني خططك عليه.