كيف أخمّن عقاري في لبنان وكم يكلّف التخمين؟

يُسأل أيضاً: “من يخمّن العقار في لبنان؟” · “كم يتقاضى الخبير المحلّف لتخمين عقار؟” · “تقرير تخمين عقاري في لبنان” · “خبير تخمين عقاري محلّف في لبنان”

ثلاث «قيم» مختلفة للعقار نفسه#

قد يحمل العقار في لبنان ثلاثة أرقام. الأول هو سعر السوق، أي ما يدفعه المشتري فعلاً. وهو ليس السعر المعروض: تقول مصادر عدة إن أسعار الإعلانات وأسعار البيع المسجّلة ليست الرقم نفسه^[8,9,10]. الثاني هو القيمة التخمينية الرسمية، المحدّدة في مستند براءة الذمة الصادر عن وزارة المالية، والتي تُعتمد حدّاً أدنى لرسوم العقار المبني^[2,3]. والثالث هو التخمين الفني الخاص بالمصرف، ويُعتمد للقرض^[6,7].

الأرقام الوطنية وأرقام الأقضية لا تكفي لتسعير شقة بعينها. فكما كتب LeBusiness في تشرين الأول 2026، تصف إحصاءات السجل العقاري قضاءً بأكمله. ولا تقول شيئاً عن الطابق أو الإطلالة أو المصعد المعطّل أو سند مشترك بين الورثة^[8]. المزيد في لماذا تختلف الأسعار المعلنة عن أسعار السجل العقاري والقيمة التخمينية مقابل سعر السوق.

خبير محلّف أو تقرير وكالة#

المصدر الوحيد الذي وجدناه عن التخمين الخاص هو JSK Real Estate، وهي وكالة تبيع هذه الخدمة. في أيلول 2023 وصفت نوعين رئيسيين من التقارير: واحد يعدّه خبير محلّف معتمد لدى المحاكم اللبنانية، وآخر تعدّه وكالة. وقالت إن سعرهما مختلف من دون أن تذكر أي تعرفة^[1]. وتقول JSK إن التخمين يعني معاينة العقار على الأرض ومراجعة مستنداته القانونية. وتقول أيضاً إن التقرير لا صلاحية ثابتة له لأن السوق يتحرّك، فقد تحتاج إلى تقرير حديث للشراء أو البيع.

لم نجد تعرفة منشورة للتخمين ولا لائحة رسمية بالخبراء المحلّفين. ولم نجد جهة محدّدة تعتمدهم، ولا قاعدة تحدّد متى يشترط المصرف أو كاتب العدل أو المحكمة أو السجل العقاري تخميناً من خبير محلّف. في الدعوى القضائية، اسأل قلم المحكمة كيف يُعيَّن الخبراء. وفي القرض، اسأل المصرف. قد تتمكّن نقابة المهندسين والمعماريين من إرشادك إلى مخمّن مؤهَّل، لكن عليك أن تسألها بنفسك.

القيمة التخمينية الرسمية المعتمدة للرسوم#

بموجب المادة 76 من القانون 10/2022، يُستوفى رسم الانتقال على العقار المبني على أساس القيمة التأجيرية المبنية مضروبة بـ30. تخمّن هذا الرقم الدوائر المالية في المناطق، أو في بيروت دائرة ضريبة الأملاك المبنية^[4,5]. ويعتمد السجل العقاري التخمين إذا كان أعلى من الثمن المصرّح به، ويحقّ لأمين السجل تحديد قيمة أعلى وفق تقديره^[2,3]. ويضيف LeBusiness (أيار 2026) أن التصريح بثمن منخفض لتوفير الرسوم لا ينجح دائماً. أما الرسم نفسه فهو 3% من القيمة للبنانيين، 5% لغير اللبنانيين^[11]. راجع كم يبلغ رسم التسجيل وهل تُحتسب الرسوم على ثمن العقد أم على القيمة التخمينية.

هذه القاعدة مكتوبة للعقار المبني. أما أساس الرسوم للأرض غير المبنية فغير مؤكَّد^[4,5]. ولم نجد صفحة رسمية تشرح كيف يُحدَّد التخمين أو يُحدَّث، أو كيف يُعترض عليه. اسأل الدائرة المالية في منطقتك أو محامياً.

تخمين المصرف لقرض مصرف الإسكان#

يحدّد مصرف الإسكان شروطه على أساس تخمينه الفني الخاص، لا على أساس الثمن الذي تتفق عليه مع البائع. ويشترط بيان الحقائق الأساسية الصادر عنه في شباط 2026: دفعة أولى لا تقل عن 20%، والقرض حتى 80% كحد أقصى^[6,7]. وإذا خمّن المصرف المسكن بأقل من الثمن، تدفع الفرق نقداً. يُقرض مصرف الإسكان حتى 100,000 دولار أميركي (الحد الأدنى 20,000 دولار) للشراء أو البناء. وحتى خريف 2026، تفيد الصحافة بأن المصارف التجارية لا تزال لا تمنح قروضاً سكنية^[12,13]. راجع شروط قرض مصرف الإسكان.