هل يمكنني منح سمسار واحد تفويضاً حصرياً لبيع عقاري في لبنان أم أعرضه لدى أكثر من سمسار، وما هي وكالة البيع غير القابلة للعزل؟

يُسأل أيضاً: “عقد تفويض حصري مع سمسار في لبنان” · “هل أستطيع عرض شقتي لدى أكثر من سمسار في لبنان؟” · “ما هي الوكالة غير القابلة للعزل بالبيع؟” · “عقد وكالة حصرية مع سمسار عقارات”

حصري أم مفتوح: ماذا يقول القانون اللبناني#

ترد أحكام السمسرة في لبنان في المواد 291 إلى 297 من قانون التجارة (المرسوم الاشتراعي رقم 304/1942). تعرّف المادة 291 السمسرة بأنها إرشاد الطرف الآخر إلى صفقة، أو التوسط في المفاوضات، لقاء أجر، وتطبّق عليها أحكام الوكالة بوجه عام^[1]. لم نجد مصدراً لبنانياً يتناول التفويض الحصري مقابل المفتوح، أو بنود الوكالة الحصرية، أو كيف تطبّقها المحاكم. لا تفترض أن قواعد التفويض الحصري التي تعرفها في دبي أو في مكان آخر تسري هنا.

تنص المادة 293 على أن السمسار يستحق الأجر عندما تؤدي وساطة السمسار إلى إبرام العقد^[1]. لكنها لا تعالج المطالبات المتنافسة حين يعمل عدة سماسرة على البيعة نفسها، فحدّد ذلك في كل اتفاق مكتوب. ولا يذكر أي مصدر قرأناه ما يضيفه بند الحصرية، كأجر مستحق حين تجد المشتري بنفسك. راجع هل تدفع عمولة إذا بعت بطريقة أخرى.

ما تدوّنه كتابةً مع السمسار#

لا يحدد القانون نسبة ولا يسمّي الطرف الذي يدفع، ولم نجد تعرفة رسمية للسمسرة العقارية^[1]. بحسب JSK Real Estate، وهي وكالة لبنانية كتبت عام 2018، ورئيس نقابة الوسطاء العقاريين REAL عام 2015، جرى العرف على 2.5% من السعر النهائي من كل طرف. هذا وصف سماسرة للعرف، وليس قانوناً^[7,8]. ويحق للقاضي تخفيض أجر متفق عليه إذا كان غير متناسب مع الصفقة والجهد المبذول. المزيد في هل يمكن للمحكمة تخفيض أجر السمسار.

لا يحدد القانون هل يُستحق الأجر عند الوعد بالبيع، أم عند العقد لدى كاتب العدل، أم عند التسجيل، لذا يجب أن يحدد اتفاقك هذه اللحظة^[1]. وإذا وافقت على دفع النفقات، فأنت ملزم بها حتى لو لم تتم البيعة. والسمسار الذي يعمل لحساب المشتري خلافاً لواجباته تجاهك يخسر أجره ونفقاته. اقرأ حين يعمل سمسار واحد للطرفين قبل أن توافق على ذلك.

ما هي وكالة البيع غير القابلة للعزل#

وكالة البيع غير القابلة للعزل هي وكالة تخوّل شخصاً بيع عقارك. وهي لا تنقل الملكية. المشتري الذي لا يحمل سوى هذه الوكالة له حق شخصي تجاهك، ولا تنتقل الملكية إلا بالقيد في السجل العقاري^[2]. بحسب مكتب كلاس للمحاماة، لا تصلح الوكالة العادية التي مضى عليها أكثر من خمس سنوات للتسجيل، لكن الاجتهاد المستقر يستثني الوكالة غير القابلة للعزل فعلاً من هذا القيد.

وللوكالة أثر أيضاً في براءة الذمة الضريبية للبائع. يعتمد قرار وزارة المالية رقم 825 الوكالة غير القابلة للعزل التي تتضمن قبض الثمن تاريخاً مرجعياً، كعقد البيع، عند تحديد أثر امتياز الخزينة على تصريح القيمة التأجيرية^[9]. تدرج القنصلية اللبنانية في دبي الوكالة غير القابلة للعزل ضمن الأنواع التي تتولاها. ويتطلب إلغاء وكالة هناك نسخة عن الوكالة وكلفته 276 درهماً عن كل توقيع، كما ورد في صفحة القنصلية حين راجعناها في تشرين الأول 2026، فتأكد من القنصلية قبل أن تذهب^[6]. أما إمكان إلغاء الوكالة غير القابلة للعزل رغماً عن حاملها فسؤال يجيب عنه محامٍ. راجع الوكالات غير القابلة للعزل وكيف تلغي وكالة.