هل يحق لسمسار واحد أن يمثل البائع والشاري معاً في لبنان، وهل في ذلك تضارب مصالح؟

أهم المعلومات#

ما هي السمسرة

عقد يلتزم فيه السمسار، لقاء أجر، بإرشاد أحد الطرفين إلى صفقة أو بالتوسط في مفاوضاتها، وتسري عليه أحكام الوكالة^[2]

سمسار واحد للطرفين

مقبول عملياً، بحسب JSK Real Estate (تشرين الأول 2018)^[1]

متى يخسر السمسار أجره

إذا عمل للطرف الآخر خلافاً لواجباته، أو حصل منه على وعد بأجر بسوء نية^[2]

واجب الإفصاح عن الدور المزدوج

لم نجد قانوناً أو حكماً قضائياً

كيف يُحدَّد الأجر

يُحدَّد بالاتفاق، ويحق للقاضي تخفيض الأجر غير المتناسب^[2]

سجلات السمسار

كل صفقة بشروطها، ونسخة مصدّقة لأي طرف يطلبها^[2]

الإبلاغ عن المخالفات

التواصل المباشر مع نقابة الوسطاء والاستشاريين العقاريين^[3]، أي نقابة السماسرة (نيسان 2026)

كيف تحمي نفسك حين يتولى سمسار واحد الطرفين#

1. 1
   اسأل السمسار كتابةً لمن يعمل. اسأله إن كان يعمل أيضاً للطرف الآخر أو يقبض منه. لم نجد قانوناً يُلزمه بإبلاغك، فاسأله قبل أن تكشف أدنى أو أعلى سعر تقبل به.
2. 2
   ثبّت الأجر في اتفاق موقّع. دوّن النسبة ومن يدفعها ومتى تستحق. الأجر يُحدَّد بالاتفاق^[2]، والقانون يقول إنه يُستحق عندما تؤدي وساطة السمسار إلى إبرام العقد، لذا يمكن لاتفاقك أن يحدد اللحظة بدقة.
3. 3
   تحقّق بنفسك من العقار والمالك. اطلب من البائع رقم العقار والمنطقة العقارية، وفي حالة الشقة رقم القسم أيضاً، ثم طابق هذه التفاصيل مع الإفادة. احصل على الإفادة الرسمية من السجل العقاري لا على نسخة إلكترونية. تقول Legalmondo (حزيران 2025) إنها لا تُسلَّم إلا شخصياً^[5,6,7,8]. إن كنت في الخارج، اطلب من شخص تثق به في لبنان أن يستلمها، واسأل أمانة السجل العقاري عن التفويض الذي تحتاجه. اقرأ المالكين والحصص والأعباء قبل دفع أي مبلغ. لا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل في السجل العقاري^[9].
4. 4
   اطلب سجل السمسار الخاص بصفقتك. عليه أن يعطي نسخة مصدّقة عن الصفقة وشروطها لأي متعاقد يطلبها^[2]. احتفظ بها مع نسخك من كل رسالة ودفعة.
5. 5
   راجع محامياً قبل الدفع إن عمل ضدك. السمسار الذي عمل للطرف الآخر خلافاً لواجباته يخسر أجره^[2]. يستطيع المحامي أن يقول لك إن كانت وقائعك تستوفي هذا الشرط.

الأمر يتوقف على#

• موقعك في الصفقة. يواجه البائع والشاري ضغوطاً متعاكسة. لا تكشف حدودك للسمسار إلا بعد أن تعرف لمن يعمل.
• اتفاقك المكتوب. النسبة ومن يدفع ومتى يُستحق الأجر تُحدَّد أولاً بالاتفاق^[2]. ومن دونه، يُحسم الخلاف بالعُرف أو بتقدير القاضي.
• هل أخفى الدور المزدوج أو عمل ضدك. لم نجد حكماً يعتبر إخفاء الدور المزدوج بحد ذاته إخلالاً بموجب المادة 294. استشر محامياً، واحمل معك سجل السمسار ورسائلك.
• هل أنت في الخارج. إن كان أحد يوقّع عنك، فليتولَّ وكيلك أنت التحقق لا السمسار. راجع بيع شقة في لبنان من الخارج بوكالة.
• السلوك المشبوه. أبلغ عنه REAL كما يطلب بيانها في نيسان 2026^[3]، وتوجّه إلى الشرطة أو القضاء حين تكون أموال أو مستندات على المحك.

أسئلة شائعة#