متى تستحق عمولة السمسار في لبنان: عند التوقيع أم عند التسجيل أم عند دفع الثمن؟

يُسأل أيضاً: “متى يُدفع للسمسار العقاري في لبنان؟” · “هل تستحق عمولة السمسار عند الوعد بالبيع أم عند عقد البيع؟” · “المادة 293 من قانون التجارة أجر السمسار” · “متى أدفع للوسيط العقاري في لبنان؟”

ماذا يقول القانون#

يعامل القانون اللبناني السمسرة كعقد. فالسمسار، لقاء أجر، يرشدك إلى فرصة لإبرام صفقة، أو يتوسط في المفاوضة، وتسري عليه القواعد العامة للوكالة^[1]. وتنص المادة 293 من قانون التجارة على أن السمسار يستحق الأجر عندما تؤدي وساطة السمسار إلى إبرام العقد، أي عندما تؤدي المعلومات التي قدّمها أو المفاوضة التي أدارها إلى إبرام الاتفاق.

وتضيف المادة نفسها أمرين. إذا كان العقد لا ينفذ إلا بتحقق شرط (شرط معلّق)، فلا يستحق الأجر إلا عند تحقق هذا الشرط. وأي نفقات وافقت على تحمّلها تبقى مستحقة حتى لو لم يُوقَّع أي عقد^[1]. وتربط المادة 293 الأجر بالعقد، ولا تذكر شيئاً عن لحظة دفع المشتري للثمن.

الوعد بالبيع أم عقد البيع أم التسجيل: ما يتركه القانون مفتوحاً#

يمرّ الشراء في لبنان بمراحل: إفادة عقارية حديثة، ثم وعد بالبيع اختياري، ثم عقد البيع لدى كاتب العدل، ثم التسجيل في السجل العقاري. ولا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل^[4]. ولا يحدد قانون التجارة أيّ هذه المراحل هو «العقد» الذي يستحق عنده الأجر، ولا يتناول البيع على الخريطة أو البيع المعلّق على التسجيل^[1].

لم نجد حكماً قضائياً أو مصدراً منشوراً آخر يحسم هذه المسألة. ولا يتناول أي من مصادرنا ما إذا كنت تدين بالعمولة إذا بعت لاحقاً مباشرة لمشترٍ عرّفك إليه السمسار؛ ولهذا السؤال صفحته الخاصة: هل أدين للسمسار إذا بعت بطريقة أخرى. وإذا طالبك سمسار بأجر في مرحلة لم تتفقا عليها، يستطيع محامٍ لبناني أن يشرح لك كيف تتعامل المحاكم في منطقتك مع ذلك.

المبلغ ومن يدفع أيضاً مسألة اتفاق#

الأجر يُحدَّد بالاتفاق، ويحق للقاضي تخفيض الأجر غير المتناسب^[1]. لا يحدد أي قانون نسبة معينة ولا الطرف الذي يدفع، ولم نجد تعرفة رسمية للسمسرة العقارية. كتبت JSK Real Estate في تشرين الأول 2018 أن العرف في البيع هو 2.5% من الثمن النهائي على كل طرف^[2,3]، بحيث يدفع كل من البائع والمشتري لوسيطه، وذكر رئيس نقابة الوسطاء العقاريين REAL النسبة نفسها، 2.5%، في كانون الأول 2015. المصدران كلاهما من الوسطاء، والعرف ليس قانوناً، ولم نجد مصدراً بعد 2019 عن تغيّر النسبة، فاطلب من السمسار النسبة خطياً. المزيد في العمولة التي يتقاضاها السماسرة على البيع ومن يدفع للسمسار.

في الإيجارات التي لا تتجاوز ثلاث سنوات، تصف JSK Real Estate (2018) العرف بأنه إيجار شهر واحد من كل طرف^[2]. وإذا كان الأجر المتفق عليه غير متناسب إطلاقاً مع الصفقة والعمل المبذول، يحق للقاضي تخفيضه^[1]. راجع الطعن في أجر السمسار.

متى يخسر السمسار حقه في الأجر#

يخسر السمسار حقه في الأجر وفي نفقاته إذا عمل لمصلحة الطرف الآخر خلافاً لواجباته تجاهك، أو حمل ذلك الطرف على أن يعده بأجر بسوء نية^[1]. وبحسب JSK Real Estate (2018)، فإن عمل وسيط واحد للطرفين مقبول في لبنان. أما المادة 294 فلا تُسقط الأجر إلا إذا عمل السمسار للطرف الآخر خلافاً لواجباته أو حصل منه على أجر بسوء نية. المزيد في سمسار واحد للمشتري والبائع معاً.