هل جمعية المالكين إلزامية في لبنان، وكيف تُتخذ القرارات فيها؟

يُسأل أيضاً: “قواعد جمعية المالكين في البنايات في لبنان” · “هل لجنة البناية إلزامية في لبنان؟” · “كيف يصوّت المالكون في بناية في لبنان؟” · “قواعد السنديك أو الهيئة العامة للمالكين في لبنان”

متى تقوم الجمعية#

لا يختار المالكون إن كانت لهم جمعية أم لا. فمتى كان في البناية أكثر من ثلاثة أقسام خاصة^[1,2]، يؤلّف مالكوها جمعية عامة للمالكين بحكم القانون، وهذه الجمعية تدير العقار. لا يحتاج أحد إلى تسجيلها أو توقيع أي شيء لتقوم. القواعد الأوسع موجودة في ما يقوله قانون الملكية المشتركة في لبنان.

ولكل بناية تخضع لهذا النظام نظامها الخاص أيضاً. بحسب مكتب كلاس للمحاماة، حين يكون هناك ثلاثة أقسام خاصة أو أكثر^[3]، يجب إيداع نظام مصدّق لدى كاتب العدل، مع جدول بالأقسام وخريطة وقواعد الإدارة وحصة كل قسم في الأقسام المشتركة من أصل 1,000. وقد يخصّص نظام البناية أجزاء معيّنة بشكل يختلف عن القواعد العامة، فراجعه في السجل العقاري^[1,2].

قرأنا المرسوم على موقع أحد المحامين (2019) وفي مقال لمجلة الجيش اللبناني (2010)، لا في الجريدة الرسمية، وقد تكون هناك تعديلات لاحقة^[1,2]. القواعد المتعلقة بالنصاب وبتعديل الأقسام المشتركة وبالإجماع مصدرها مقال مجلة الجيش وحده. ولا تتناول مصادرنا ما يحدث حين لا يجتمع المالكون أبداً أو لا يديرون الجمعية، ولا طريقة فرض عقد اجتماع أو تعيين مدير بقرار من المحكمة. في هذه الحالات، اسأل محامياً.

من يديرها: الرئيس والاجتماعات والمال#

يجب أن تنتخب الجمعية رئيساً بالاقتراع السري فور تأليفها، وأن تجتمع مرة واحدة على الأقل كل سنة^[1,2]. يُدعى كل مالك خطياً، ويحق للمالكين الذين يملكون ربع الأصوات على الأقل أن يطلبوا عقد اجتماع. وتلخّص مجلة الجيش النصاب على النحو الآتي: ما لم تُشترط أكثرية أخرى، يُشترط حضور الأكثرية المطلقة في الجلسة الأولى^[2]، وتصحّ الجلسة التالية بمن حضر.

يمسك الرئيس الحسابات ويعرض الموازنة السنوية للموافقة عليها قبل نهاية كل سنة بمدة تتراوح بين شهر وثلاثة أشهر. ويجب إيداع كل الأموال المقبوضة في حساب مصرفي باسم الجمعية^[1]. ويحق للرئيس أن يطلب من المالكين سلفة شهرية أو فصلية^[1,2] للصندوق الدائم للجمعية، وسلفات خاصة للأشغال التي قررتها الجمعية. لا يحدد المرسوم أي مبلغ، فالرسوم تأتي من موازنة الجمعية نفسها وقراراتها. المزيد في من يحدد رسوم خدمات البناية.

إذا لم يدفع المالك حصته من النفقات المشتركة خلال عشرة أيام من تبلّغ الإنذار^[1,2]، يُعدّ الإنذار سنداً خطياً، ويحق للرئيس أو المدير تحصيل الدين عبر دائرة التنفيذ. وفي البنايات الكبيرة، انتخاب مجلس للجمعية من 3 إلى 12 عضواً إلزامي عند تجاوز 50 قسماً خاصاً، ما لم يكن هناك مجلس إدارة.

أي القرارات تحتاج إلى أي أكثرية#

بعض المشاريع اليومية غير مذكورة في النص. فاعتبار مولّد البناية من «المحركات» هو قراءة للمرسوم، ولا يقول المرسوم هل يمكن تحميل المستأجر كلفته^[1,2]. راجع من يدفع المولّد والأقسام المشتركة. ولا يذكر أي من المصدرين الألواح الشمسية، فتطبيق قاعدة الـ75% على نظام مشترك على السطح استنتاج منا، ويجب أن يؤكده محامٍ. المزيد في تركيب ألواح شمسية على سطح مشترك.

وتتدخل البلدية أيضاً في الأشغال الخارجية. ففي البناية المفرزة، يجب أن يتضمن التصريح عن أشغال الصيانة الخارجية أو الأشغال التجميلية موافقة جمعية المالكين أو 75% من المالكين^[3,4]. راجع رخص الترميم.

إذا اشتريت شقة في البناية#

بحسب مكتب كلاس للمحاماة، حين تكتسب قسماً عليك أن تُبلغ مدير البناية خلال 30 يوماً^[3] وتودع المستندات الرسمية التي تثبت الاكتساب، وإلى أن تفعل يبقى المالك السابق ممثِّلاً للقسم في جمعية المالكين. ويقول المكتب نفسه إن الجمعية يمكنها تحصيل رسوم الخدمات من المالك القديم أو الجديد إذا لم يحصل الإبلاغ.

قبل أن توقّع، اطلب من البائع نظام البناية، وآخر موازنة موافَق عليها، ومحاضر الاجتماعات الأخيرة، وبياناً بما يترتب على القسم من مبالغ. وإذا كنت ستؤجّر الشقة، فاكتب في عقد الإيجار من يدفع رسوم البناية. راجع من يدفع الفواتير في الشقة المستأجرة.