كيف أتأكد من أن المطوّر العقاري في لبنان موثوق قبل أن أدفع العربون؟

يُسأل أيضاً: “كيف أتحقق من مطوّر عقاري في لبنان قبل دفع العربون؟” · “هل المطوّر العقاري موثوق في لبنان؟” · “التحقق من شركة تطوير عقاري في لبنان” · “ماذا أفحص قبل دفع عربون شقة على الخريطة؟”

لا سجل للمطوّرين، فتحقّق من المشروع#

لم نجد ترخيصاً أو سجلاً أو تصنيفاً رسمياً للمطوّرين العقاريين في لبنان. ولم نجد أيضاً مصدراً عاماً يكشف مشاريع المطوّر المتعثّرة أو دعاواه القضائية. ما يمكنك التحقق منه موجود على الورق: العقار الذي يقوم عليه المبنى، والشركة التي تبيعك، ورخصة البناء.

وهذا مهم لأن البيع غير المسجّل لا يمنحك إلا حقاً شخصياً تجاه البائع، من دون ملكية^[2,3]. وبحسب Libnanews (آب 2026)، ترك إفلاس المطوّر Sayfco عام 2018 نحو 600 شارٍ مكشوفين، لأن رهون المصارف على المشاريع منعت تسليمهم سندات التمليك^[8].

العقار: ماذا تُظهر الإفادة العقارية#

الشقة على الخريطة لا سند تمليك خاصاً بها بعد. فكل قسم يحصل على صحيفته الخاصة فقط عند إفراز المبنى إلى أقسام^[9]، ولا يُجري السجل العقاري الإفراز النهائي للمبنى قبل أن يقدّم المالك رخصة الإسكان^[1]. وحتى ذلك الحين، السجل الذي يمكنك فحصه هو سجل العقار الأصلي (راجع هل الشراء على الخريطة في لبنان آمن اليوم؟). والسجل يُمسك بحسب العقار ورقمه، لا بحسب اسم المالك^[10]. المزيد في كيف تتأكد من أن البائع يملك الأرض ولديه رخصة.

تذكر الإفادة العقارية الرسمية المالكين وحصصهم. وتذكر أيضاً الرهون والتأمينات والحجوزات والأعباء الأخرى والدعاوى العالقة^[6,7]. وكل عبء على الصحيفة ينتقل إلى الشاري ما لم يُشطب قبل الشراء^[2]. ولا تُقيَّد إشارة الدعوى إلا بقرار من رئيس المحكمة المدنية المختصة^[10]، فالنزاع الذي لم يبلغ هذه المرحلة لن يظهر.

لا تُقيَّد مخالفة البناء على الصحيفة إلا بطلب من البلدية أو الإدارة الفنية^[1]. لذلك، الإفادة النظيفة لا تثبت أن المبنى خالٍ من المخالفات.

يمكن لمكاتب OMT أن تعرض لك نسخة غير رسمية عن السجل العقاري^[5,11]. أما لأي معاملة فتحتاج إلى الإفادة الرسمية من السجل العقاري^[5,6,7,11]. وتقول Legalmondo (حزيران 2025) إن الإفادات علنية ويحق لأي شخص طلبها من دون إثبات مصلحة قانونية، فلا تحتاج إلى إذن المطوّر. وتقول أيضاً إن الإفادة لا تُعطى ما دام قيد رهن أو تسجيل على العقار قيد المعاملة^[6]. إذا رفضت الأمانة إعطاءك إفادة، فاسأل عن السبب قبل أن تدفع أي شيء. راجع كيف تحصل على إفادة عقارية وكم تكلّف.

الشركة: مَن يملكها ومَن يحق له التوقيع#

يصف مكتب Kallas للمحاماة بحثاً عن الشركة على مرحلتين. البحث العام يذكر حصص الشركات المسجّلة باسم شخص ما، ثم تُظهر إفادة الشركة الخاصة الشركاء والإدارة ونوع النشاط والمكاتب المسجّلة^[7]. استعملها لثلاثة فحوص: أن الشركة المذكورة في عقدك هي نفسها الشركة في الإفادة؛ وأن هذه الشركة هي المالكة في إفادة العقار؛ وأن الشخص الذي يوقّع هو من بين المديرين الذين تذكرهم الإفادة. لا يحدد Kallas المكتب المختص ولا الرسوم، فاطلب من محامٍ في لبنان أن يجري البحث عنك.

يمكن البحث في السجل أيضاً باسم شخص، باستعمال الاسم الكامل وسنة الولادة واسم الأم^[7,12]. ويقدّر Kallas مدة ذلك بنحو 10 أيام^[7]. يستطيع المحامي إجراءه على الأشخاص الذين يقفون وراء الشركة. ولا يذكر أي مصدر مَن يحق له طلب البحث بالاسم ولا عبر أي مكتب، فاسأل المحامي.

لا يقدّم أي مصدر طريقة للتحقق من سجل أعمال المطوّر. ما يمكنك فعله هو أن تطلب من المطوّر أرقام عقارات المباني التي أنجزها سابقاً وأن تستحصل على إفاداتها. ففي المبنى المُفرَز لكل قسم صحيفته الخاصة^[9]، وتُظهر إفادة كل قسم مالكه الحالي وأي رهن عليه^[6,7]. هذا اقتراح منّا، وليس فحصاً رسمياً لسجل الأعمال.

الرخصة والعقد والعربون#

يحتاج أي بناء جديد إلى رخصة مسبقة، مع خرائط يوقّعها مهندس مسؤول ومسجّلة في نقابة المهندسين في بيروت أو طرابلس^[1]. تبقى الرخصة صالحة ست سنوات قابلة للتجديد مرة واحدة لمدة سنتين. لم نجد طريقة منشورة للتحقق من رقم الرخصة. اطلب من البلدية التي أصدرتها أن تؤكدها خطياً، وكلّف مهندساً بمقارنتها بما يُبنى فعلاً. المزيد في كيف تتحقق من رخصة البناء ورخصة الإسكان.

ينصح مكتب Kallas أيضاً بالتحقق من التصميم التوجيهي البلدي للعقار^[13]. لا يذكر أي مصدر المكتب المختص بذلك، فاسأل البلدية.

يمنع المرسوم 15874/2005 بيع أقسام من مبنى لا يملك رخصة إسكان نهائية، مع استثناء للأقسام الخاضعة للقانون 539/1996^[14]. لم نتمكن من التأكد مما إذا كان هذا يشمل الوعد بالبيع على شقة لم تُبنَ بعد، فاسأل محامياً.

يمكن قيد الوعد بالبيع قيداً احتياطياً على صحيفة العقار، ما يحفظ مرتبتك تجاه أي بيع أو رهن لاحق^[2,15]. وتسقط القيود الاحتياطية بعد مُهل محددة تختلف بحسب طريقة إجرائها^[10]، فاسأل المحامي كم سيدوم قيدك وما الذي يُبقيه نافذاً. ويقول Kallas أيضاً إن الإشارة المقيّدة استناداً إلى عقد بيع عادي أو وكالة لا تنقل الملكية. يبقى الحق شخصياً وخاضعاً لمرور زمن عشر سنوات حتى التسجيل النهائي^[16]. لا يتناول Kallas الشقق على الخريطة، فاسأل محامياً كيف ينطبق ذلك على شقتك. راجع هل يحميك الوعد بالبيع على شقة لم تُبنَ بعد.

يقول Kallas إن البائع الذي يبيع العقار نفسه مرتين يرتكب احتيالاً بموجب قانون العقوبات^[17]. وبين شاريين، تكون الأولوية لمن قُيّد أولاً في السجل اليومي للسجل العقاري^[10]. ويشمل الاحتيال أيضاً إيهام شخص بمشروع وهمي. لا تقول لائحة Kallas إن تعثّر المشروع احتيال بحد ذاته؛ فتحديد ما إذا كان سلوك المطوّر احتيالاً يعود إلى النيابة العامة والمحاكم. إذا تعثّر مشروعك، راجع ماذا تفعل عندما يتوقف المطوّر عن البناء.