Comment vérifier un promoteur immobilier au Liban avant de verser un acompte ?

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Il n'y a pas de registre des promoteurs : vérifiez le projet#

Nous n'avons trouvé ni licence, ni registre, ni notation officielle des promoteurs immobiliers au Liban. Nous n'avons pas non plus trouvé de source publique sur les projets arrêtés ou les procès passés d'un promoteur. Ce que vous pouvez vérifier se trouve sur papier : le terrain sur lequel l'immeuble est construit, la société qui vous vend et le permis de construire.

C'est important, car une vente non enregistrée ne vous donne qu'une créance personnelle contre le vendeur, sans la propriété^[2,3]. Selon Libnanews (août 2026), la faillite en 2018 du promoteur Sayfco a laissé environ 600 acheteurs exposés, car des hypothèques bancaires sur les projets bloquaient la remise de leurs titres^[8].

Le terrain : ce que montre l'extrait du registre foncier#

Un appartement sur plan n'a pas encore de titre propre. Chaque unité n'obtient son propre feuillet qu'une fois l'immeuble divisé en lots^[9], et le registre foncier ne divise pas définitivement un immeuble tant que le propriétaire ne présente pas un permis d'habiter^[1]. D'ici là, le document que vous pouvez vérifier est celui du terrain (voir Acheter sur plan au Liban est-il sûr aujourd'hui ?). Le registre est tenu par bien, sous son numéro, et non par propriétaire^[10]. Plus de détails dans comment vérifier que le vendeur possède le terrain et a un permis.

Un extrait officiel (ifadeh aqariyeh, إفادة عقارية) liste les propriétaires et leurs parts. Il liste aussi les hypothèques, nantissements, saisies, autres charges et actions en justice en cours^[6,7]. Toute charge inscrite sur le feuillet passe à l'acheteur si elle n'est pas levée avant l'achat^[2]. Une mention de procès n'est inscrite que sur décision du président du tribunal civil compétent^[10] : un litige qui n'en est pas là n'apparaîtra donc pas.

Une infraction de construction n'est inscrite sur le feuillet que si la municipalité ou l'administration technique le demande^[1]. Un extrait vierge ne prouve donc pas que l'immeuble est sans infraction.

Les points de vente OMT peuvent vous montrer une copie non officielle du registre des titres^[5,11]. Pour toute transaction, il faut le certificat officiel du registre foncier^[5,6,7,11]. Legalmondo (juin 2025) indique que les certificats sont publics et que chacun peut en demander un sans justifier d'un intérêt juridique : vous n'avez donc pas besoin de l'accord du promoteur. Legalmondo précise aussi qu'aucun certificat n'est délivré tant qu'un privilège ou un enregistrement est en cours sur le terrain^[6]. Si le bureau refuse de le délivrer, demandez pourquoi avant de payer quoi que ce soit. Voir comment obtenir un extrait du registre foncier et son coût.

La société : qui la possède et qui peut signer#

Le cabinet Kallas décrit une recherche en deux temps sur les sociétés. Une recherche générale liste les parts de sociétés détenues au nom d'une personne, puis un certificat individuel de société indique les associés, la direction, le type d'activité et les sièges enregistrés^[7]. Servez-vous-en pour trois vérifications : la société nommée dans votre contrat est bien celle du certificat ; cette société est le propriétaire sur l'extrait du terrain ; la personne qui signe figure parmi les gérants indiqués par le certificat. Kallas ne nomme ni le bureau ni les frais : demandez à un avocat au Liban de faire la recherche pour vous.

Le registre peut aussi être consulté au nom d'une personne, avec le nom complet, l'année de naissance et le nom de la mère^[7,12]. Kallas l'estime à environ 10 jours^[7]. Un avocat peut la faire sur les personnes derrière la société. Aucune source ne dit qui peut demander une recherche par nom ni auprès de quel bureau : demandez à l'avocat.

Aucune source n'indique comment vérifier l'historique d'un promoteur. Vous pouvez demander au promoteur les numéros de parcelle des immeubles qu'il a déjà achevés et commander leurs extraits. Dans un immeuble divisé, chaque unité a son propre feuillet^[9] : l'extrait de chaque unité montre donc qui en est propriétaire aujourd'hui et s'il existe une hypothèque^[6,7]. C'est notre suggestion, et non une vérification officielle de l'historique.

Le permis, le contrat et votre acompte#

Tout nouvel immeuble exige un permis préalable, avec des plans signés par un ingénieur responsable et enregistrés auprès de l'Ordre des ingénieurs à Beyrouth ou à Tripoli^[1]. Un permis est valable six ans, renouvelable une fois pour deux ans. Nous n'avons trouvé aucun moyen publié de vérifier un numéro de permis. Demandez à la municipalité qui l'a délivré de le confirmer par écrit, et faites comparer le permis avec ce qui se construit par un ingénieur. Plus de détails dans comment vérifier un permis de construire et un permis d'habiter.

Le cabinet Kallas conseille aussi de vérifier le plan directeur municipal pour le terrain^[13]. Aucune source ne nomme le bureau compétent : demandez à la municipalité.

Le décret 15874/2005 interdit de vendre des parties d'un immeuble sans permis d'habiter définitif, avec une exception pour les unités relevant de la loi 539/1996^[14]. Nous n'avons pas pu confirmer si cela s'étend à une promesse de vente sur un appartement non construit : demandez à un avocat.

Une promesse de vente peut être inscrite à titre provisoire sur le feuillet du terrain, ce qui conserve votre rang face à toute vente ou hypothèque ultérieure^[2,15]. Les inscriptions provisoires expirent après des délais qui dépendent de la manière dont elles ont été faites^[10] : demandez à l'avocat combien de temps la vôtre durera et ce qui la maintient en vigueur. Kallas indique aussi qu'une mention inscrite sur la base d'un contrat de vente ordinaire ou d'une procuration ne transfère pas la propriété. Le droit reste personnel et soumis à une prescription de dix ans jusqu'à l'enregistrement définitif^[16]. Kallas ne traite pas des unités sur plan : demandez à un avocat comment cela s'applique à la vôtre. Voir une promesse de vente vous protège-t-elle sur un appartement non construit.

Kallas indique qu'un vendeur qui vend deux fois le même bien commet une escroquerie au sens du Code pénal^[17]. Entre deux acheteurs, celui qui est inscrit le premier au journal quotidien du registre passe en premier^[10]. L'escroquerie couvre aussi le fait de faire croire à un projet fictif. La liste de Kallas ne dit pas qu'un projet arrêté est en soi une escroquerie ; savoir si la conduite d'un promoteur constitue une escroquerie relève du parquet et des tribunaux. Si votre projet s'arrête, voir ce que vous pouvez faire quand un promoteur cesse de construire.