هل يمكنني الشراء مباشرة من المطوّر في لبنان وتجنّب عمولة السمسار؟

يُسأل أيضاً: “هل يمكنني الشراء على الخريطة في لبنان من دون سمسار؟” · “هل يتقاضى المطوّرون في لبنان عمولة؟” · “كيف أتجنّب عمولة الـ2.5% على مشروع جديد؟” · “شراء شقة جديدة مباشرة من المطوّر في لبنان”

ماذا يقول القانون عن أجر السمسار#

بموجب قانون التجارة، السمسرة عقد: يرشدك السمسار، مقابل أجر، إلى صفقة أو يتوسط في المفاوضة عليها^[2]. يُحدَّد الأجر بالاتفاق أو بتعرفة رسمية، وإن لم يوجد أي منهما فبالعُرف أو بتقدير القاضي. لم نجد قانوناً يحدد نسبة أو يقول أي طرف يدفع، ولا تعرفة رسمية للسماسرة العقاريين.

نسبة الـ2.5% التي تسمع عنها عُرف. كتبت JSK Real Estate، وهي وكالة لبنانية، في تشرين الأول 2018 أن الشاري يدفع 2.5% من السعر النهائي لوكيله، وأن البائع يدفع 2.5% لوكيله. وأشار رئيس نقابة السماسرة REAL إلى نسبة 2.5% نفسها في كانون الأول 2015^[3,4]. كلاهما من السماسرة، ولم نجد مصدراً بعد 2019 يقول هل تغيّرت النسبة. المزيد عن من يدفع للسمسار في لبنان.

هل يجعل الشراء المباشر الشقة أرخص؟#

لم يثبت أحد ذلك. في مقابلة مع مجلة Executive في كانون الأول 2015، رأى رئيس REAL أن الشاري الذي يتجاوز السمسار يدفع الأجر فعلياً في كل الأحوال، وقدّره بـ2.5% (بحسب الوسطاء)^[4]. وقال أيضاً إن السمسار يستطيع أن يحصل على صفقة أفضل وشروط دفع أفضل. هذا رأي نقابة السماسرة أنفسهم.

ورأينا أيضاً قولاً بأن الأجر يمكن تجنّبه في المشاريع الجديدة بالتوجه إلى المطوّر، لكننا لم نتمكن من فتح المقال الذي ورد فيه، لذلك هو غير مؤكد. لم نجد مصدراً منشوراً يقول هل يخفّض المطوّرون السعر للشارين الذين يأتون من دون سمسار، أو هل يدفعون لسمسار من جهتهم. اسأل المطوّر مباشرة، واحصل على الجواب خطياً في العرض أو في الوعد بالبيع.

إذا عرّفك سمسار على المشروع أولاً#

يستحق السمسار الأجر عندما تؤدي المعلومات التي قدّمها أو المفاوضة التي أجراها إلى إبرام العقد^[2]. لذلك إذا عرّفك سمسار على المشروع ثم توجّهت بنفسك إلى المطوّر، فقد يطالب بأجر. وهل يستحقه فعلاً يتوقف على الوقائع وعلى ما اتفقتما عليه، فاسأل محامياً قبل أن ترفض أو تدفع. إذا كان العقد معلّقاً على شرط، لا يُستحق الأجر إلا بعد تحقق الشرط، أما النفقات التي وافقت على ردّها فتبقى مستحقة حتى لو لم تُبرم أي صفقة. راجع متى تستحق عمولة السمسار.

يجوز للقاضي أن يخفّض أجراً متفقاً عليه إذا كان غير متناسب مع الصفقة ومع العمل المنجز^[2]. ويخسر السمسار أجره ونفقاته إذا عمل لمصلحة الطرف الآخر خلافاً لواجباته، أو حمل ذلك الطرف على أن يعده بأجر بسوء نية. راجع هل يمكن للمحكمة أن تخفّض أجر السمسار.

ما لا يغيّره الشراء المباشر#

من دون سمسار، لا أحد غيرك يتحقق من الصفقة، ومكتب المبيعات لدى المطوّر يعمل لمصلحة المطوّر. السجلات الرسمية هي ما تستطيع التحقق منه بنفسك. تُظهر الإفادة العقارية المالك والرهون والقيود على العقار^[1,5]. وبحسب مكتب كلاس للمحاماة، كل عبء مقيّد على صحيفة العقار ينتقل إليك ما لم يُشطب قبل أن تشتري^[1]. استعمل الإفادة لتتأكد أن المطوّر يملك الأرض ولديه رخصة، وتحقّق من المطوّر نفسه.

يبدو أن المادة 5 من المرسوم رقم 15874/2005، كما عدّلها المرسوم رقم 617/2007، تمنع بيع أقسام من مبنى ليس له رخصة إشغال نهائية، مع استثناء للأقسام الخاضعة للقانون رقم 539/1996. قرأنا ذلك في المرسوم لكننا لم نتمكن من مطابقة النص الحرفي^[6]. ولم نتمكن أيضاً من التأكد هل يشمل المنع الوعد ببيع شقة لم تُبنَ بعد، فاسأل محامياً كيف ينطبق على العقد المعروض عليك.