¿Puedo comprar directo al desarrollador en Líbano y evitar la comisión del corredor?

También se pregunta: “¿Puedo comprar sobre plano en Líbano sin corredor?” · “¿Los desarrolladores en Líbano cobran comisión?” · “¿Cómo evito la comisión del 2.5 % en un proyecto nuevo?” · “Comprar un departamento nuevo directo al desarrollador en Líbano”

Qué dice la ley sobre la comisión del corredor#

Según el Código de Comercio, el corretaje es un contrato: el corredor, a cambio de una comisión, te guía a un negocio o actúa como intermediario en la negociación^[2]. La comisión se fija por acuerdo o por una tarifa oficial, y solo si no hay ninguno de los dos, por costumbre o por estimación de un juez. No encontramos ninguna ley que fije una tasa ni que diga qué parte paga, ni una tarifa oficial para corredores inmobiliarios.

El 2.5 % que se oye por ahí es costumbre. JSK Real Estate, una agencia libanesa, escribió en octubre de 2018 que el comprador paga 2.5 % del precio final al corredor del comprador y el vendedor paga 2.5 % al corredor del vendedor. El presidente del sindicato de corredores REAL mencionó el mismo 2.5 % en diciembre de 2015^[3,4]. Ambos son corredores, y no encontramos fuentes posteriores a 2019 sobre si la tasa cambió. Más en quién paga al corredor en Líbano.

¿Comprar directo abarata el departamento?#

Nadie ha demostrado que sí. En una entrevista de diciembre de 2015 en Executive Magazine, el presidente de REAL sostuvo que el comprador que prescinde del corredor paga la comisión de todos modos, que él calculó en 2.5% (según un corredor)^[4]. También dijo que un corredor puede conseguir un mejor trato y mejores condiciones de pago. Es la opinión del propio sindicato de corredores.

También vimos la afirmación de que en proyectos nuevos se evita la comisión yendo al desarrollador, pero no pudimos abrir el artículo de origen, así que no está confirmada. No encontramos ninguna fuente publicada sobre si los desarrolladores bajan el precio a quienes llegan sin corredor, ni sobre si pagan a un corredor de su lado. Pregúntale directamente al desarrollador y pide la respuesta por escrito en la oferta o en la promesa de venta.

Si un corredor te mostró primero el proyecto#

Un corredor gana la comisión cuando la información que dio o la negociación que llevó conduce al contrato^[2]. Así que si un corredor te presentó el proyecto y luego fuiste tú solo al desarrollador, aún puede reclamar una comisión. Que se le deba depende de los hechos y de lo que hayan acordado, así que consulta a un abogado antes de negarte o pagar. Si el contrato depende de una condición, la comisión se debe solo cuando se cumple esa condición, y los gastos que acordaste reembolsar se deben aunque no se firme ningún negocio. Mira cuándo se debe la comisión del corredor.

Un juez puede reducir una comisión acordada que sea desproporcionada frente al negocio y al trabajo hecho^[2]. El corredor pierde la comisión y sus gastos si trabaja para la otra parte contra sus deberes, o si logra que esa parte le prometa una comisión de mala fe. Mira si un tribunal puede reducir la comisión de un corredor.

Lo que comprar directo no cambia#

Sin corredor, nadie más revisa el trato por ti, y la oficina de ventas del desarrollador trabaja para el desarrollador. Lo que sí puedes verificar tú mismo son los registros oficiales. Un certificado del registro de la propiedad (إفادة عقارية) muestra el propietario, las hipotecas y las restricciones del terreno^[1,5]. Según Kallas Law Firm, todo gravamen en la ficha de la propiedad pasa a ti si no se cancela antes de comprar^[1]. Usa el certificado para confirmar que el desarrollador es dueño del terreno y tiene permiso, y revisa a la propia empresa desarrolladora.

El art. 5 del Decreto 15874/2005, modificado por el Decreto 617/2007, parece prohibir la venta de partes de un edificio sin permiso final de ocupación, con una excepción para unidades bajo la Ley 539/1996. Lo leímos en el decreto, pero no pudimos cotejar el texto exacto^[6]. Tampoco pudimos confirmar si la prohibición alcanza a una promesa de venta de un departamento aún no construido, así que pregunta a un abogado cómo se aplica al contrato que te ofrecen.