Posso comprar direto da construtora no Líbano e evitar a comissão do corretor?

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O que a lei diz sobre a comissão do corretor#

Pelo Código Comercial, a corretagem é um contrato: o corretor, mediante pagamento, orienta você até um negócio ou atua como intermediário na negociação^[2]. A comissão é definida por acordo ou por tabela oficial e, só se não houver nenhum dos dois, pelo costume ou pela estimativa de um juiz. Não achamos lei que fixe uma taxa ou diga qual lado paga, nem tabela oficial para corretores de imóveis.

Os 2,5% de que você ouve falar são costume. A JSK Real Estate, imobiliária libanesa, escreveu em outubro de 2018 que o comprador paga 2,5% do preço final ao corretor do comprador e o vendedor paga 2,5% ao corretor do vendedor. O presidente do sindicato de corretores REAL citou os mesmos 2,5% em dezembro de 2015^[3,4]. Ambos são corretores, e não achamos fonte posterior a 2019 sobre mudança na taxa. Veja mais em quem paga o corretor no Líbano.

Comprar direto deixa o apartamento mais barato?#

Ninguém mostrou que sim. Numa entrevista à Executive Magazine em dezembro de 2015, o presidente da REAL argumentou que o comprador que dispensa o corretor acaba pagando a comissão na prática, que ele estimou em 2,5% (segundo um corretor)^[4]. Disse também que um corretor pode conseguir um negócio melhor e melhores condições de pagamento. Essa é a visão do próprio sindicato dos corretores.

Vimos também uma afirmação de que a comissão pode ser evitada em lançamentos indo à construtora, mas não conseguimos abrir o artigo de origem, então ela não é confirmada. Não achamos fonte publicada sobre se as construtoras baixam o preço para quem chega sem corretor, nem se pagam um corretor do lado delas. Pergunte direto à construtora e peça a resposta por escrito na proposta ou na promessa de compra e venda.

Se um corretor mostrou o projeto primeiro#

O corretor ganha a comissão quando a informação que deu ou a negociação que conduziu leva ao contrato^[2]. Assim, se um corretor apresentou o projeto e depois você procurou a construtora por conta própria, ele ainda pode reclamar a comissão. Se ela é devida depende dos fatos e do que vocês combinaram, então consulte um advogado antes de recusar ou pagar. Se o contrato depende de uma condição, a comissão só é devida quando ela se cumpre, e as despesas que você combinou reembolsar são devidas mesmo sem contrato assinado. Veja quando a comissão do corretor se torna devida.

Um juiz pode reduzir uma comissão combinada que seja desproporcional ao negócio e ao trabalho feito^[2]. O corretor perde a comissão e as despesas se trabalha para o outro lado contra seus deveres, ou se faz esse lado lhe prometer uma comissão de má-fé. Veja se um tribunal pode reduzir a comissão do corretor.

O que comprar direto não muda#

Sem corretor, ninguém mais confere o negócio por você, e o plantão de vendas da construtora trabalha para a construtora. Os registros oficiais são o que você mesmo pode conferir. A certidão do registro de imóveis mostra o proprietário, as hipotecas e as restrições do terreno^[1,5]. Segundo o escritório Kallas Law Firm, todo ônus na ficha do imóvel passa para você, a menos que seja baixado antes da compra^[1]. Use a certidão para confirmar que a construtora é dona do terreno e tem alvará e verifique a própria construtora.

O art. 5 do Decreto 15874/2005, alterado pelo Decreto 617/2007, parece proibir a venda de partes de um prédio sem habite-se definitivo, com exceção para unidades sob a Lei 539/1996. Lemos isso no decreto, mas não conseguimos conferir o texto exato^[6]. Também não conseguimos confirmar se a proibição alcança uma promessa de compra e venda de um apartamento ainda não construído. Pergunte a um advogado como ela se aplica ao contrato que lhe oferecem.