Peut-on acheter directement auprès d'un promoteur au Liban et éviter la commission de l'agent ?

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Ce que dit la loi sur la commission du courtier#

Selon le Code de commerce, le courtage est un contrat : le courtier, contre rémunération, vous oriente vers une affaire ou sert d'intermédiaire dans la négociation^[2]. La commission est fixée par accord ou par un tarif officiel, et seulement à défaut par l'usage ou par l'estimation d'un juge. Nous n'avons trouvé aucune loi qui fixe un taux ou dise quelle partie paie, ni aucun tarif officiel pour les courtiers immobiliers.

Les 2,5 % dont on parle relèvent de l'usage. JSK Real Estate, une agence libanaise, écrivait en octobre 2018 que l'acheteur paie 2,5 % du prix final à son agent et que le vendeur paie 2,5 % à son propre agent. Le président du syndicat de courtiers REAL évoquait les mêmes 2,5 % en décembre 2015^[3,4]. Tous deux sont des courtiers, et nous n'avons trouvé aucune source postérieure à 2019 indiquant si le taux a changé. Plus de détails sur qui paie le courtier au Liban.

Acheter en direct rend-il l'appartement moins cher ?#

Personne n'a montré que oui. Dans un entretien de décembre 2015 avec Executive Magazine, le président de REAL soutenait qu'un acheteur qui se passe de courtier paie la commission de fait, qu'il chiffrait à 2,5 % (selon un courtier)^[4]. Il disait aussi qu'un courtier peut obtenir un meilleur prix et de meilleures conditions de paiement. C'est le point de vue du syndicat des courtiers lui-même.

Nous avons aussi vu une affirmation selon laquelle on peut éviter la commission sur les projets neufs en s'adressant au promoteur, mais nous n'avons pas pu ouvrir l'article d'où elle vient : elle n'est donc pas confirmée. Nous n'avons trouvé aucune source publiée indiquant si les promoteurs baissent le prix pour les acheteurs sans courtier, ni s'ils paient un courtier de leur côté. Demandez directement au promoteur, et obtenez la réponse par écrit dans l'offre ou la promesse de vente.

Si un courtier vous a d'abord présenté le projet#

Un courtier gagne sa commission lorsque les informations qu'il a données ou la négociation qu'il a menée aboutissent au contrat^[2]. Si un courtier vous a présenté le projet et que vous êtes ensuite allé voir le promoteur vous-même, il peut donc encore réclamer une commission. Qu'elle lui soit due dépend des faits et de ce que vous avez convenu : demandez conseil à un avocat avant de refuser ou de payer. Si le contrat dépend d'une condition, la commission n'est due qu'une fois la condition remplie, et les frais que vous avez accepté de rembourser sont dus même si aucun contrat n'est signé. Voir quand la commission du courtier devient due.

Un juge peut réduire une commission convenue qui est sans proportion avec l'affaire et le travail accompli^[2]. Un courtier perd sa commission et ses frais s'il travaille pour l'autre partie contre ses devoirs, ou si cette partie lui promet de mauvaise foi une commission. Voir un tribunal peut-il réduire la commission d'un courtier.

Ce que l'achat direct ne change pas#

Sans courtier, personne d'autre ne vérifie l'opération pour vous, et le bureau de vente du promoteur travaille pour le promoteur. Les registres officiels, eux, vous pouvez les consulter vous-même. Un relevé foncier montre le propriétaire, les hypothèques et les restrictions pesant sur la parcelle^[1,5]. Selon le cabinet Kallas Law Firm, toutes les charges inscrites sur le feuillet du bien passent à vous si elles ne sont pas levées avant l'achat^[1]. Servez-vous du relevé pour confirmer que le promoteur est propriétaire du terrain et détient un permis, et vérifiez le promoteur lui-même.

L'art. 5 du décret 15874/2005, modifié par le décret 617/2007, semble interdire la vente de parties d'un immeuble qui n'a pas de permis d'habiter définitif, avec une exception pour les unités relevant de la loi 539/1996. Nous l'avons lu dans le décret mais n'avons pas pu faire correspondre le texte exact^[6]. Nous n'avons pas non plus pu confirmer si l'interdiction vise une promesse de vente portant sur un appartement pas encore construit : demandez à un avocat comment elle s'applique au contrat qu'on vous propose.