Quelle commission les courtiers immobiliers prennent-ils au Liban lors d'une vente ?

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Ce que dit la loi sur la rémunération des courtiers#

La loi libanaise appelle le courtage samsara (سمسرة). L'article 291 du Code de commerce le définit comme un contrat par lequel le courtier, moyennant rémunération, vous oriente vers une affaire ou sert d'intermédiaire dans les négociations, et les règles du mandat s'y appliquent en général^[1]. Nous avons lu les articles 291 à 297 et n'y avons trouvé aucune règle d'agrément pour les courtiers immobiliers. Voir les courtiers immobiliers sont-ils agréés au Liban.

L'article 292 dit que la rémunération est fixée par accord ou par un tarif officiel, et à défaut par l'usage ou l'estimation du juge^[1]. Nous n'avons trouvé aucun tarif officiel pour le courtage immobilier, et aucune loi ne dit quelle partie paie. Un juge peut aussi réduire une rémunération convenue qui est disproportionnée par rapport à l'affaire et au travail fourni. Voir un tribunal peut-il réduire la rémunération d'un courtier.

L'usage des 2,5 %, et pourquoi ce n'est qu'un point de départ#

Le chiffre qu'on cite vient des courtiers. JSK Real Estate, une agence libanaise, a écrit en octobre 2018 que l'acheteur paie 2,5 % du prix final à l'agent de l'acheteur et que le vendeur paie 2,5 % à l'agent du vendeur. Le président de REAL, le syndicat des courtiers, a évoqué les mêmes 2,5 % dans un entretien de décembre 2015^[2,3]. Cela fait 5 % du prix lorsque chaque côté a son propre agent. Si un courtier vous annonce 5 %, demandez si cela vous est demandé à vous seul ou si c'est le total pour les deux côtés.

C'est un usage, et selon l'article 292 il est négociable^[1]. Nous n'avons trouvé aucune source postérieure à 2019 indiquant si le taux a changé ou s'il est annoncé en dollars américains. Pour savoir ce que les courtiers demandent aujourd'hui, demandez des devis écrits à plusieurs courtiers, ou demandez à REAL ce que ses membres facturent habituellement. Qui paie quelle part est expliqué dans qui paie le courtier, l'acheteur ou le vendeur.

JSK dit aussi qu'il est admis au Liban qu'un même agent agisse pour les deux côtés^[1]. Aucune source ne dit ce que cet agent facture à chaque côté : obtenez-le par écrit.

Quand la rémunération est due, et quand elle est perdue#

Selon l'article 293, le courtier acquiert sa rémunération lorsque les informations ou la négociation qu'il a fournies aboutissent au contrat^[1]. Si le contrat est assorti d'une condition suspensive, la rémunération n'est due qu'une fois la condition remplie. Les frais que vous avez accepté de payer sont dus même si aucun contrat n'en résulte. La loi ne dit pas si « le contrat » désigne la promesse de vente, l'acte notarié ou l'inscription. Une vente au Liban peut passer par les trois, et la propriété ne se transmet qu'à l'inscription^[6]. Votre accord écrit peut fixer le moment. Voir quand la commission du courtier devient due.

Selon l'article 294, un courtier perd la rémunération et les frais s'il agit pour l'autre partie en violation de ses obligations, ou s'il obtient de cette partie, de mauvaise foi, la promesse d'une rémunération^[1].

TVA et reste de la facture#

Les synthèses fiscales de PwC (juillet 2026) donnent comme taux normal de TVA au Liban 11 %^[4,5], appliquée aux opérations commerciales des entreprises, sauf exonération. Aucune source ne dit si les commissions de courtage supportent la TVA ; cela dépend de l'assujettissement de votre courtier à la TVA. Avant de vous engager, demandez au courtier si le taux annoncé inclut la TVA, et demandez une facture avec TVA. Plus de détails dans la TVA sur la commission d'un courtier.

La commission s'ajoute aux frais de l'État. Le cabinet Kallas Law Firm évalue les frais d'un acheteur à environ 4 % (Libanais), environ 6 % (non-Libanais)^[7] de la valeur du bien, et cette estimation ne comprend pas la commission du courtier. Le côté du vendeur est détaillé dans ce que coûte la vente d'un bien.