كيف أُنهي الشيوع في عقار في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “كيف أرفع دعوى إزالة شيوع في لبنان؟” · “ما هي إزالة الشيوع في العقار؟” · “كيف أقسم عقاراً موروثاً بين الورثة؟” · “هل يمكن لشريك في الملك أن يفرض بيع العقار المشترك؟”

معظم التفاصيل في هذه الصفحة مصدرها مكتب محاماة لبناني واحد هو مكتب كلاس للمحاماة (Kallas Law Firm)، في دليل نشره في آب 2026. لم نقرأ نص القانون 16/1982 نفسه. وتُسمّى هذه الدعوى بالعربية إزالة الشيوع^[1].

أولاً، اقرأ الأسهم في الإفادة العقارية#

تُكتب ملكية العقار في لبنان بـ2400 سهم^[2,3,4]. حصة كل شريك أو وارث جزء من هذا المجموع، و2400 سهم هي العقار كله. بعد أن يُنهي الورثة نقل العقار الموروث، يحصلون على سندات تمليك جديدة بأسمائهم، وفق الأسهم الواردة في قرار حصر الإرث، ويبقون شركاء في هذه الأسهم إلى حين القسمة^[5].

تُظهر الإفادة العقارية الحديثة المالكين والأعباء والرهون والقيود على العقار^[6,7]. هذه هي لائحة من يجب ذكرهم في أي دعوى، وإغفال شريك واحد يؤدي إلى ردّ طلب القسمة^[1]. إليك كيف تحصل على الإفادة العقارية وكم تكلّف.

أحياناً يكون العقار مسجّلاً باسم عدة أشخاص من دون تحديد مقدار حصصهم، والحصة غير المحددة لا يمكن قسمتها ولا بيعها. إذا لم يتفق الشركاء على الحصص، يحق لأي منهم أن يطلب من القاضي العقاري الإضافي^[1,8] تحديدها قبل دعوى القسمة. وقد منح القانون رقم 98 تاريخ 18 حزيران 1999 القاضي هذه الصلاحية.

إذا كان العقار لا يزال باسم المتوفى، لا يجوز لكتّاب العدل وموظفي السجل العقاري تنظيم أو تسجيل أي معاملة على التركة قبل حصول الورثة على براءة ذمة من وزارة المالية^[5]. اسأل محامياً كيف يؤثر ذلك على القسمة قبل أن تبدأ.

إنهاء الشيوع بالاتفاق#

يمكنك أنت والشركاء الآخرون قسمة العقار بأنفسكم بعقد يُسجَّل في السجل العقاري. وإذا اتفقتم جميعاً على البيع ولم تتفقوا على السعر أو المشتري، يمكنكم أن تطلبوا معاً من دائرة التنفيذ بيعه بالمزاد العلني من دون دعوى^[1]. لم نجد رسماً منشوراً لأي من الطريقين، فاسأل أمانة السجل العقاري أو محامياً قبل التوقيع.

ويمكنك أيضاً الخروج ببيع حصتك وحدها. البيع لشريك آخر في العقار نفسه لا يُنشئ حق شفعة^[9]. أما إذا بعت لشخص من خارج الشركاء، فيحق لأحد الشركاء أن يحلّ محل المشتري بعد تسجيل البيع. التفاصيل في بيع حصتك وحق الشفعة.

لا يمكن الطعن في القسمة، رضائية كانت أو قضائية، بسبب الغلط أو الإكراه أو الخداع أو الغبن إلا بدعوى تُرفع خلال سنة من تاريخ القسمة^[1].

أمام المحكمة: ما الذي يمكن أن يقرره القاضي#

حق طلب القسمة لا يسقط بمرور الزمن^[1]. الأصول الموجزة في القانون 16/1982 إلزامية سواء نشأ الشيوع عن إرث أو عن شراء، ومهما كان عدد الشركاء؛ ويستند كلاس في ذلك إلى قرار محكمة التمييز رقم 15 تاريخ 25 شباط 2003. يُبلَّغ الطلب إلى كل الشركاء وإلى أصحاب الحقوق العينية المسجّلة وإلى السجل العقاري، الذي يدوّنه على صحيفة العقار.

يقول كلاس إن البيع بالمزاد الذي يُقرَّر بينما كانت القسمة ممكنة يمكن فسخه في الاستئناف^[1]. وبالنسبة إلى مبنى مشترك لا يمكن قسمته عيناً، يجب على المحكمة إخضاعه لنظام الملكية المشتركة (السكن المشترك) إذا طلب ذلك شركاء يملكون أكثر من نصف الأسهم^[1,10]، وفق المادة 76 من المرسوم الاشتراعي 88/1983، كما يقرأها المكتب نفسه. وتدفع الشركة التي تقررها المحكمة للخزينة 3% من رأس مال الشركة، ثم ينتقل العقار إليها في السجل العقاري من دون أي رسم انتقال أو تسجيل إضافي.

تتولى دائرة التنفيذ البيع القضائي (السعر الافتتاحي: تخمين خبير المحكمة^[1]). يحق للشريك أن يزايد، وإذا لم يكن على العقار حقوق مسجّلة أو دائنون، يودع أو يضمن قيمة الأسهم التي لا يملكها فقط. ويجوز للمحكمة حصر المزايدة بالشركاء إذا نصّ حكمها على ذلك. ولا شفعة في البيع بالمزاد القضائي^[9]. إذا كان أحد الورثة يدفع نحو البيع، راجع عندما يريد وارث الخروج ويرفض الآخرون.

الرهن على حصة أحد الشركاء لا يمنع القسمة. في القسمة ينتقل الرهن إلى نصيب ذلك الشريك، وفي البيع تذهب حصته من الثمن إلى الدين المضمون^[1,11]. راجع قسمة عقار أو حصة مرهونة.

إذا كنت تعيش في الخارج، أو تعذّر إيجاد أحد الشركاء#

بحسب كلاس، لا تحتاج إلى السفر: يمكن لمحامٍ أن يتولى الدعوى كاملة بموجب وكالة منظّمة في الخارج ومصدّقة عبر القنصلية اللبنانية^[1]. توقّع الوكالة إما شخصياً في سفارة أو قنصلية لبنانية، وإما أمام كاتب عدل محلي، وفي هذه الحال تصدّقها السلطات المحلية ثم تصادق عليها البعثة اللبنانية^{[12,13,14,15]}. الأبوستيل لا يكفي، لأن لبنان ليس طرفاً في اتفاقية لاهاي لعام 1961 (الأبوستيل)^[16]. إليك كيف يصدر الورثة في الخارج وكالة.

الشركاء الذين لا يمكن الوصول إليهم لا يعطّلون الدعوى. بعد أن يشهد المختار بأن محل إقامة أحد الأطراف مجهول، يُبلَّغ بالتعليق على باب المحكمة وبالنشر في الجريدة الرسمية وفي صحيفتين محليتين. ويُعيَّن للقاصرين وفاقدي الأهلية من الشركاء ممثل تعيّنه المحكمة^[1].