Como encerrar o condomínio de um imóvel no Líbano?

Também perguntam: “Como acabar com o condomínio de um imóvel no Líbano?” · “O que é izalat al-shuyu no Líbano?” · “Como partilhar um imóvel herdado no Líbano?” · “Um coproprietário pode forçar a venda de imóvel compartilhado no Líbano?”

Quase todo o detalhe desta página vem de um escritório de advocacia libanês, o Kallas Law Firm, em um guia publicado em agosto de 2026. Não lemos o texto da Lei 16/1982 em si. Em árabe, o caso se chama izalat al-shuyu (إزالة الشيوع), extinção do condomínio^[1].

Primeiro, leia as cotas na certidão do registro de imóveis#

A propriedade de um imóvel libanês é escrita em 2.400 cotas^[2,3,4]. A parte de cada coproprietário ou herdeiro é uma fração desse total, e 2.400 cotas é o imóvel inteiro. Quando os herdeiros concluem a transferência do imóvel herdado, recebem novas escrituras em seu nome, nas cotas fixadas na decisão de inventário, e continuam coproprietários dessas cotas até a partilha^[5].

Uma certidão recente do registro de imóveis (إفادة عقارية, ifadeh aqariyeh) mostra os proprietários, ônus, hipotecas e restrições do terreno^[6,7]. É a sua lista de quem precisa ser citado em qualquer ação, e deixar de fora um único coproprietário faz o pedido de partilha ser rejeitado^[1]. Veja como obter a certidão e quanto custa.

Às vezes um imóvel foi registrado em nome de várias pessoas sem cotas definidas, e uma cota indefinida assim não pode ser partilhada nem vendida. Se os coproprietários não concordam sobre as cotas, qualquer um deles pode pedir a o juiz imobiliário adicional^[1,8] (القاضي العقاري الإضافي) que as fixe antes da ação de partilha. A Lei 98, de 18 de junho de 1999, deu esse poder ao juiz.

Se o imóvel ainda estiver em nome de uma pessoa falecida, tabeliões e funcionários do registro de imóveis não podem lavrar nem registrar nenhum ato sobre a herança até que os herdeiros tenham a autorização do Ministério das Finanças^[5]. Pergunte a um advogado como isso afeta a sua partilha antes de começar.

Encerrar por acordo#

Você e os demais coproprietários podem dividir o imóvel por conta própria, por escritura registrada no registro de imóveis. Se todos concordam em vender, mas não no preço ou no comprador, podem pedir juntos ao Escritório de Execução (دائرة التنفيذ) a venda em leilão público, sem processo^[1]. Não encontramos taxa publicada para nenhum dos dois caminhos; pergunte ao registro de imóveis ou a um advogado antes de assinar.

Você também pode sair vendendo só a sua cota. A venda a outro coproprietário do mesmo imóvel não gera direito de preferência^[9]. Se vender a um estranho, um coproprietário pode assumir o lugar do comprador depois que a venda for registrada. Mais em venda da sua cota e direito de preferência.

Uma partilha, amigável ou ordenada pelo tribunal, só pode ser contestada por erro, coação, fraude ou lesão por meio de ação proposta no prazo de um ano a contar da partilha^[1].

No tribunal: o que o juiz pode ordenar#

O direito de pedir a partilha nunca prescreve^[1]. O procedimento sumário da Lei 16/1982 é obrigatório, tenha o condomínio surgido de herança ou de compra e seja qual for o número de coproprietários; o Kallas cita a decisão 15 da Corte de Cassação, de 25 de fevereiro de 2003, para isso. O pedido é notificado a todos os coproprietários, aos titulares de direitos reais registrados e ao registro de imóveis, que o anota na ficha do imóvel.

O Kallas diz que um leilão ordenado quando a divisão era viável pode ser revertido em recurso^[1]. Para um prédio em condomínio que não pode ser dividido em espécie, o tribunal deve submetê-lo ao regime de condomínio edilício se coproprietários com mais da metade das cotas^[1,10] pedirem, nos termos do Decreto Legislativo 88/1983, art. 76, conforme a leitura do mesmo escritório. Uma sociedade ordenada pelo tribunal paga ao Tesouro 3% do capital da sociedade, e o imóvel passa a ela no registro de imóveis sem nova transferência nem taxa de registro.

A venda judicial é conduzida pelo Escritório de Execução (lance inicial: a avaliação do perito judicial^[1]). Um coproprietário pode dar lances e, se nenhum direito registrado ou credor onerar o imóvel, deposita ou garante apenas o valor das cotas que ainda não possui. O tribunal pode limitar os lances aos coproprietários se a sentença assim determinar. Não há direito de preferência em leilão judicial^[9]. Se um herdeiro pressiona por venda, veja quando um herdeiro quer sair e os outros recusam.

Uma hipoteca sobre a cota de um coproprietário não impede a partilha. Na divisão, a hipoteca passa para a parte desse coproprietário, e na venda a parte dele no preço vai para a dívida garantida^[1,11]. Veja partilha de imóvel ou cota hipotecada.

Se você mora no exterior, ou um coproprietário não é encontrado#

Segundo o Kallas, você não precisa viajar: um advogado pode conduzir todo o processo com procuração lavrada em cartório no exterior e autenticada pelo consulado libanês^[1]. Você assina a procuração pessoalmente em embaixada ou consulado do Líbano, ou perante um tabelião local; neste caso, ela é autenticada pelas autoridades locais e legalizada pela missão libanesa^{[12,13,14,15]}. A apostila não basta, porque o Líbano não é parte da Convenção da Apostila^[16]. Veja como herdeiros no exterior emitem procuração.

Coproprietários que não são localizados não travam o processo. Quando o mukhtar (مختار) certifica que o paradeiro de uma parte é desconhecido, ela é citada por afixação no tribunal e por publicação no Diário Oficial e em dois jornais locais. Menores e incapazes recebem um tutor nomeado pelo tribunal^[1].