هل الاستثمار في العقار في لبنان فكرة جيدة، وما مخاطره؟

يُسأل أيضاً: “هل العقار في لبنان استثمار جيد في 2026؟” · “هل يستحق شراء شقة في لبنان لتأجيرها؟” · “ما مخاطر شراء عقار في لبنان؟” · “كم يعطي العقار في لبنان عائداً؟”

كم يدرّ الإيجار فعلاً#

العائد الوحيد المؤرّخ الذي وجدناه مصدره وسيط عقاري. فقد قدّرت JSK Real Estate العائد الإجمالي المحتمل في رأس بيروت بين 3.5% و5% في الربع الثالث من 2025، من دون أن تشرح طريقة احتسابه^[1]. وهو رقم إجمالي يُحسب قبل الضرائب والصيانة وكلفة المولّد والأشهر التي تبقى فيها الشقة بلا مستأجر. للمزيد عن الإيجارات، اقرأ العائد الإيجاري في بيروت.

ويعرض مقال رأي في Libnanews (آب 2026) مثالاً توضيحياً لا متوسطاً: شقة معروضة بـ300,000 دولار وتؤجَّر بـ1,000 دولار شهرياً تدرّ 12,000 دولار إجمالياً في السنة، ونحو 9,000 دولار صافياً. بحسابنا نحن، هذا يعادل 4% إجمالياً و3% صافياً^[4]. وتنقل The Beiruter (كانون الثاني 2026) أن الإيجارات لم ترتفع كما ارتفعت أسعار البيع، لأن القدرة الشرائية للأسر المقيمة محدودة. وتضيف أن الإيجارات أعلى حيث يحرّك الطلبَ المغتربون أو فرص العمل^[8].

الشقة الفارغة تبقى لها كلفة. يقول مقال Libnanews نفسه إن شققاً كثيرة لا تدرّ إيجاراً، لأنها فارغة أو تُستعمل أسابيع قليلة في السنة أو يُحتفظ بها لإعادة البيع. ومع ذلك تدفع رسوم المبنى والمولّد والمصعد، فقد يكون عائدها الصافي صفراً أو سلبياً^[4]. وتنقل Libnanews (آب 2026) أيضاً أن دراسة أُعدّت لبلدية بيروت وجدت 23% من المساكن المبنية بين 1996 و2018 شاغرة (أكثر من 7,000 وحدة)، وأن 43% من المساكن المنجزة بين 2019 و2022 كانت لا تزال فارغة في 2023.

هل تستطيع بيعه من جديد؟#

تصف Libnanews (تشرين الأول 2026) سوقاً بسرعتين. العقار الجيد في المناطق المطلوبة يجد من يشتريه، أما بقية العروض فتبقى بلا بيع وقتاً طويلاً^[2]. وتقول Cedar Keys Estates، وهي شركة استشارية نقلت عنها LeBusiness، إن العروض المسعّرة على أساس ما يدّعي جار أنه عُرض عليه تبقى غالباً ستة أشهر من دون بيع^[5]. لم نجد أي بيانات رسمية عن المدة التي تستغرقها إعادة البيع.

عدد المشترين قليل. من يملك دولارات فريش ما زال قادراً على الشراء، أما الأسر المرتبطة بودائع مصرفية قديمة فلا تستطيع ذلك في الغالب^[2]. وأفادت تقارير في خريف 2026 بأن المصارف التجارية لا تمنح قروضاً سكنية^[2,3]. وتلاحظ Libnanews (آب 2026) أن سقف قرض بنك الإسكان، وهو نحو 100,000 دولار، لا يغطي إلا نحو ثلث شقة بـ300,000 دولار^[4,8]. وتُظهر أرقام Credit Libanais التي نشرتها النهار أن عدد المبيعات المسجّلة تراجع 25.54% بين كانون الثاني وتموز 2026، مقارنة بالأشهر نفسها من 2025^[5,7].

السعر المطلوب ليس سعر البيع الفعلي، ولم نجد أي مصدر يقيس الفرق بينهما^[4,5,7].

من يقول إن الأسعار سترتفع#

التوقعات الإيجابية تأتي من أشخاص يبيعون العقار. كتبت JSK Real Estate في أيلول 2025 أن العقار اللبناني يبقى من الوسائل القليلة الموثوقة لحماية رأس المال وتنميته، من دون أن تتناول المخاطر^[9]. وكتب مؤسس Assukna في نيسان 2026 أن أسعار المناطق المميزة ستتحرك إذا استقر لبنان ولو جزئياً. لكنه حذّر في المقال نفسه من أن السوق تفتقر إلى السيولة، وأن الخروج السريع منها محفوف بالمخاطر^[10].

وتنقل Libnanews (تشرين الأول 2026) توقعاً لرئيس R.E.A.L وليد موسى: حتى +30% بحلول نهاية 2026 (تقدير، لا ارتفاع مسجّل)^[2]. وتصفه Libnanews بأنه توقع لا ارتفاع حصل فعلاً، وتقول إنه لا يعني أن كل شقة ستربح هذه النسبة. والمصادر مختلفة أيضاً على مستوى الأسعار اليوم. تقول R.E.A.L، كما نقلت عنها The Beiruter في كانون الثاني 2026، إن المناطق المميزة باتت قريبة من مستويات ما قبل الأزمة^[8]. أما مؤسس Assukna فيقول في نيسان 2026 إن بيروت وجونية وجبيل وعاليه ما زالت أدنى بكثير من مستويات 2018 و2019 بالدولار الفعلي^[10]. الطرفان صاحبا مصلحة، ولا يقدّم أي منهما سلسلة بيانات. للمزيد، اقرأ إلى أين قد تتجه الأسعار حتى 2027.

المخاطر التي تكلّف مالاً#

مشاريع البيع على الخريطة تحمل مخاطر المطوّر. تنقل Libnanews أن إفلاس شركة التطوير Sayfco في 2018 ترك نحو 600 مشترٍ مكشوفين. فقد جمّدت الرهون المصرفية على المشاريع سندات ملكيتهم، وطلبت بعض عروض التسوية من المشترين 10,000 دولار إضافية لفك الرهون والتسجيل^[4]. اقرأ كيف تتحقق من المطوّر قبل أن تدفع أي مبلغ على الخريطة.

ملكية الشقة المحددة وسعرها يحتاجان إلى تحقق خاص بهما. إحصاءات المنطقة لا تأخذ في الحسبان الطابق، ولا المصعد المعطّل، ولا سند التمليك المشترك بين الورثة، ولا التسجيل الذي سيتعثر^[5]. الإفادة العقارية الخاصة بالعقار وحدها تُظهر المالك والرهون والقيود^[11,12].

الموقع يغيّر الحسابات. تكتب Libnanews (تشرين الأول 2026) أن قيمة العقار في المناطق المتضررة من الحرب، مثل الجنوب، ترتبط بإعادة الإعمار والعودة والتعويضات والأمن، ولا تتبع آليات الأسعار في بيروت^[2].

الدخول والخروج لهما كلفة أيضاً. يقدّر مكتب كلاس للمحاماة كلفة الشراء بنحو 4% للمشتري اللبناني ونحو 6% لغير اللبناني، من دون أتعاب الوسيط والمحامي^[6]. وعند البيع، تنص المادة 66 من القانون 10/2022 على ما يلي: إن لم يكن على العقار حجز لمصلحة الخزينة، تصدر إفادة القيمة التأجيرية المعتمدة لتحديد أساس الرسم بعد تسديد ضريبة الأملاك المبنية وضريبة الربح الرأسمالي^[6,13]. معدلات هذه الضرائب موجودة في صفحات الرسوم، فراجعها قبل أن تحسب العائد.