¿Es buena idea invertir en bienes raíces en el Líbano y cuáles son los riesgos?

También se pregunta: “¿Conviene invertir en inmuebles en el Líbano en 2026?” · “¿Vale la pena comprar una propiedad en el Líbano para rentarla?” · “¿Qué riesgos tiene comprar una propiedad en el Líbano?” · “¿Qué rentabilidad da una propiedad en el Líbano?”

Qué renta realmente produce#

El único rendimiento con fecha que encontramos viene de un corredor. JSK Real Estate dio a Ras Beirut un potencial de rendimiento bruto de 3.5% a 5% en el T3 de 2025, sin explicar cómo lo calculó^[1]. Es una cifra bruta, antes de impuestos, mantenimiento, costos del generador y meses sin inquilino. Hay más sobre rentas en rendimiento por renta en Beirut.

Un artículo de opinión de Libnanews (agosto de 2026) da un ejemplo, no un promedio: un departamento ofrecido a USD 300,000 que se renta a USD 1,000 al mes produce USD 12,000 brutos al año y unos USD 9,000 netos. Con nuestra propia división, eso es 4% bruto y 3% neto^[4]. The Beiruter (enero de 2026) informa que las rentas no han subido como los precios de venta, porque los hogares residentes tienen poco poder adquisitivo, y que las rentas son más altas donde la demanda la impulsan los expatriados o el empleo^[8].

Un departamento vacío igual te cuesta dinero. El mismo artículo de Libnanews dice que muchos departamentos no generan renta porque están vacíos, se usan unas semanas al año o se guardan para revender, pero igual pagan gastos del edificio, del generador y del ascensor, así que su rendimiento neto puede ser cero o negativo^[4]. Libnanews (agosto de 2026) también informa que un estudio para la Municipalidad de Beirut encontró 23% de las viviendas de 1996-2018 desocupadas (más de 7,000 unidades), y que el 43% de las viviendas terminadas entre 2019 y 2022 seguían vacías en 2023.

¿Se puede volver a vender?#

Libnanews (octubre de 2026) describe un mercado de dos velocidades. Las propiedades de calidad en zonas buscadas encuentran comprador, mientras que otros anuncios quedan sin vender mucho tiempo^[2]. Una firma de asesoría citada por LeBusiness, Cedar Keys Estates, dice que los anuncios con precio basado en lo que un vecino afirma que le ofrecieron suelen quedarse seis meses sin venderse^[5]. No encontramos datos oficiales sobre cuánto tardan las reventas.

El grupo de compradores es pequeño. Quienes tienen dólares frescos todavía pueden comprar, pero los hogares atados a depósitos bancarios antiguos en gran parte no^[2]. Se informó en otoño de 2026 que los bancos comerciales no otorgan hipotecas de vivienda^[2,3]. Libnanews (agosto de 2026) señala que el tope del Banque de l'Habitat, de unos USD 100,000, cubre solo alrededor de un tercio de un departamento de USD 300,000^[4,8]. Las cifras de Credit Libanais publicadas por An-Nahar muestran que las ventas registradas cayeron 25.54% en número de enero a julio de 2026, frente a los mismos meses de 2025^[5,7].

Los precios de oferta no son precios de venta, y ninguna fuente que encontramos mide la diferencia entre ambos^[4,5,7].

Quién dice que los precios van a subir#

Las afirmaciones positivas vienen de gente que vende propiedades. JSK Real Estate escribió en septiembre de 2025 que los bienes raíces libaneses siguen siendo una de las pocas formas confiables de proteger y hacer crecer el capital, sin hablar de riesgos^[9]. El fundador de Assukna escribió en abril de 2026 que los precios de las zonas prime se moverán si el Líbano se estabiliza, aunque sea en parte, y en el mismo texto advirtió que el mercado es ilíquido y que salir rápido es arriesgado^[10].

Libnanews (octubre de 2026) informa una expectativa del presidente de R.E.A.L, Walid Moussa: hasta +30% para fines de 2026 (estimación, no observada)^[2]. Libnanews la llama una anticipación, no un alza ya observada, y dice que no significa que todos los departamentos vayan a ganar tanto. Las fuentes tampoco coinciden sobre dónde están hoy los precios. R.E.A.L, citada por The Beiruter en enero de 2026, dice que las zonas prime están cerca de los niveles previos a la crisis^[8]. El fundador de Assukna, en abril de 2026, dice que Beirut, Jounieh, Byblos y Aley siguen muy por debajo de los niveles de 2018 y 2019 en dólares reales^[10]. Ambos son partes interesadas y ninguno muestra una serie de datos. Más en hacia dónde pueden ir los precios en 2027.

Los riesgos que cuestan dinero#

Los proyectos en preventa cargan con el riesgo del promotor. Libnanews informa que la quiebra en 2018 del promotor Sayfco dejó expuestos a unos 600 compradores: las hipotecas bancarias sobre los proyectos bloquearon sus títulos, y algunas propuestas de arreglo pedían a los compradores USD 10,000 más para levantar las hipotecas y registrar^[4]. Lee cómo verificar a un promotor antes de pagar cualquier cosa en preventa.

El título y el precio de un departamento concreto necesitan sus propias verificaciones. Las estadísticas por distrito no captan el piso, un ascensor dañado, una escritura compartida entre herederos ni un registro que se va a trabar^[5]. Solo el certificado del registro (إفادة عقارية) de la propiedad muestra al dueño, las hipotecas y las restricciones^[11,12].

La ubicación cambia la lógica. Libnanews (octubre de 2026) escribe que en zonas afectadas por la guerra, como el Sur, el valor depende de la reconstrucción, el regreso, las indemnizaciones y la seguridad, y no sigue los mecanismos de precios de Beirut^[2].

Entrar y salir también cuesta. Kallas Law Firm calcula los costos de compra en alrededor de 4% para un comprador libanés y alrededor de 6% para uno no libanés, antes de honorarios de corredor y abogado^[6]. Al vender, el art. 66 de la Ley 10/2022 dice que, cuando no hay embargo del Tesoro sobre la propiedad, la declaración de valor locativo usada para fijar la base de la tarifa se emite una vez pagados el impuesto sobre la propiedad construida y el impuesto sobre ganancias de capital^[6,13]. Las tasas de impuestos están en las páginas de tarifas, así que revísalas antes de calcular un rendimiento.