ما الفرق بين القيمة التخمينية للعقار وسعره في السوق في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “ما هي القيمة التخمينية للعقار في لبنان؟” · “الفرق بين القيمة التخمينية وسعر البيع” · “هل قيمة السجل العقاري هي قيمة السوق؟” · “على أي قيمة تُحتسب رسوم العقار في لبنان؟”

ما هي القيمة التخمينية#

القيمة التخمينية رقم يُستعمل لغايات ضريبية. بموجب المادة 76 من القانون 10/2022، يُستوفى رسم الانتقال على العقار المبني على أساس قيمته التأجيرية مضروبة بـ 30، كما تخمّنها الدوائر المالية في المناطق، وفي بيروت دائرة ضريبة الأملاك المبنية^[1,2]. ويُدوَّن هذا الرقم في مستند براءة الذمة الصادر عن وزارة المالية^[3,4]، أي إفادة القيمة التأجيرية، التي تصدر بعد تسديد ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ. تجد المزيد عن هذا المستند في ما هي إفادة القيمة التأجيرية.

يعمل التخمين حدًّا أدنى. فإذا كان أعلى من الثمن المذكور في العقد، وجب على السجل العقاري اعتماده كما هو^[1,2]. ويضيف مكتب عبيد ومدور وموقع LeBusiness أنّ أمين السجل العقاري يستطيع أن يحدّد قيمة أعلى وفق تقديره^[3,4]. وُضعت هذه القاعدة للعقار المبني، ولا تؤكّد مصادرنا أساس احتساب الرسم على الأرض غير المبنية.

ما هو سعر السوق#

سعر السوق هو ما يدفعه المشتري فعلًا لهذا العقار تحديدًا. والسعر المطلوب رقم آخر. يقول موقع LeBusiness إنّ الأسعار المطلوبة وأسعار البيع المسجّلة في لبنان ليست واحدة، وتلاحظ صحيفة النهار أنّ أسعار البيع الفعلية قد تختلف عن متوسّطات سعر المتر المربع المعلنة بسبب التفاوض وعمر البناء وحالته والطابق والإطلالة والتشطيب والموقع الدقيق^[6,7,8]. راجع لماذا تختلف الأسعار المطلوبة عن أسعار السجل العقاري.

ولا تحدّد كلفة البناء سعر السوق أيضًا. يرى موقع Libnanews في مقال رأي نُشر في آب 2026 أنّ شقة كلّف بناؤها USD 400,000 قد لا تساوي أكثر من USD 250,000 إذا لم يوجد مشترٍ قادر على الدفع أو بدل إيجار يبرّر أكثر^[8]. ولن تحدّد لك إحصاءات السجل العقاري سعر شقة بعينها. يشير موقع LeBusiness (تشرين الأول 2026) إلى أنّها تصف منطقة كاملة، ولا تقول شيئًا عن الطابق أو الإطلالة أو مصعد معطّل أو سند تمليك مشترك بين الورثة^[6].

على أيّ رقم تُحتسب الرسوم#

رسم التسجيل 3% من القيمة للبنانيين، 5% لغير اللبنانيين^[5]، وتُطبَّق هذه النسبة على القيمة الأعلى بين القيمة التخمينية والثمن المصرَّح به^[3,4]. ويقدّر مكتب كلاس للمحاماة مجموع رسوم الشراء بـ نحو 4% للبناني ونحو 6% لغير اللبناني^[2]، محسوبة على الأساس نفسه. تجد التفاصيل كاملة في صفحة رسوم التسجيل. تأكّد من النسبة مع كاتب العدل، لأنّ أرقامًا قديمة بنسبة 5.8% و6% ما زالت متداولة.

يقول موقع LeBusiness إنّ التصريح بثمن منخفض في العقد لتوفير الرسوم لن ينجح دائمًا^[3,4]. ففي مقابلة عام 2015، قال رئيس نقابة الوسطاء العقاريين REAL إنّ السجل العقاري يستطيع أن يحدّد قيمة أعلى بالاستناد إلى ما دفعه مشترٍ آخر في المبنى نفسه عن كلّ متر مربع. هذا رأي شخص واحد، ولم يؤكّد السجل العقاري أنّه ممارسة معتمدة^[9]. اقرأ عن مخاطر التصريح بثمن أقلّ مما دفعت قبل أن توافق على ذلك.

وقد يعتمد المصرف رقمًا ثالثًا. فبيان المعلومات الأساسية لمصرف الإسكان (شباط 2026) يحدّد الدفعة الأولى على أساس التخمين الفني الذي يجريه المصرف نفسه للمسكن، وإذا جاء هذا التخمين أدنى من الثمن، تدفع الفرق نقدًا^[10,11]. والتخمين الخاص يعطي رقمًا رابعًا. بحسب JSK Real Estate، وهي وكالة عقارية لبنانية، يصدر التقريران الشائعان في لبنان إمّا عن خبير محلَّف معتمد لدى المحاكم وإمّا عن وكالة، وتختلف كلفتهما، ولا تذكر JSK أيّ أتعاب^[12]. راجع كيف تحصل على تخمين لعقارك.

ما ليس منشورًا#

لم نجد أيّ صفحة رسمية لوزارة المالية أو للسجل العقاري تشرح كيف تُحدَّد القيمة التأجيرية، أو كم مرة تُحدَّث، أو كم يبتعد التخمين عادةً عن أسعار السوق^[3,4]. ولم نجد شيئًا أيضًا عن كيفية الاعتراض على التخمين^[1,2]. تخمّن الدائرة المالية في المنطقة القيمة التأجيرية، وفي بيروت تتولّى ذلك دائرة ضريبة الأملاك المبنية. اسأل كاتب العدل عن الدائرة المختصّة بعقارك، واسأل محاميًا لبنانيًا متخصّصًا في العقارات إن كان يمكن الطعن في الرقم.