لماذا تختلف الأسعار المعلنة في لبنان عن أسعار السجل العقاري؟

يُسأل أيضاً: “هل الأسعار المعلنة في لبنان هي أسعار البيع الحقيقية؟” · “لماذا أسعار الإعلانات أعلى من أسعار البيع في لبنان؟” · “هل تُظهر أرقام السجل العقاري الأسعار الحقيقية؟” · “بكم تُباع العقارات دون السعر المطلوب في لبنان؟”

ما هو السعر المعلن#

السعر المعلن هو الرقم الذي يفتتح به المالك. تقول Libnanews (آب 2026) إن الأسعار المعروضة غالباً ما تكون ما يرغب المالكون في الحصول عليه لا ما يقبلون به. وتقول النهار (أيلول 2026) إن أسعار البيع الفعلية قد تبتعد عن المتوسطات المعلنة بحسب التفاوض وعمر المبنى وحالته والطابق والإطلالة والتشطيب والموقع الدقيق^[1,2,3]. كانت متوسطات DoorEast المعلنة، كما نقلتها النهار في أيلول 2026: الأشرفية نحو 3,091 دولاراً للمتر المربع؛ رأس بيروت 4,415؛ وسط بيروت 6,402 (أسعار معلنة، أيلول 2026)^[2]. ولا تذكر النهار المنهجية ولا حجم العيّنة وراءها.

وقد ترتفع الأسعار المعلنة من دون زيادة في المبيعات. قال رئيس R.E.A.L لـ The Beiruter (كانون الثاني 2026) إن ارتفاع الأسعار عام 2025 جاء من إعادة المالكين تسعير عقاراتهم قرب مستويات ما قبل 2019، لا من ارتفاع حجم المعاملات^[7]. وبحسب Cedar Keys Estates، وهي شركة استشارية نقلت عنها LeBusiness في تشرين الأول 2026، كثيراً ما يسعّر المالكون بناءً على عرض يدّعي جارٌ أنه تلقّاه، فيبقى العقار ستة أشهر من دون بيع^[1]. هذه ملاحظة شركة واحدة، لا بيانات مقيسة.

معظم أرقام سعر المتر المربع المتداولة، من JSK أو DoorEast أو R.E.A.L، لا توضح إن كانت أسعاراً معلنة أم أسعار بيع^[1,2,3]. إلى أن تعرف العكس، اعتبر كل رقم بلا هذا التوضيح سعراً معلناً.

ما تُظهره أرقام السجل العقاري#

إحصاءات السجل العقاري مجاميع ومتوسطات لمنطقة كاملة (راجع أسعار البيوت والفيلات في لبنان). لا ترى طابقاً معيّناً ولا إطلالة ولا مصعداً معطلاً ولا سند تمليك مشتركاً بين ورثة ولا تسجيلاً سيتعثّر^[1]. بلغ متوسط الصفقة المسجّلة من كانون الثاني إلى أيار 2026 نحو 108,000 دولار للمعاملة (2026)^[1,4] بحسب Libnanews، فيما تذكر LeBusiness نحو 108,400 دولار للفترة من كانون الثاني إلى آب. وتشدد Libnanews على أن هذا المتوسط يخلط الشقق والأراضي والمحالّ وعقارات أخرى، فهو ليس متوسط سعر الشقة.

ثم هناك سؤال أي قيمة يحفظها السجل. للعقار المبني، تُستوفى رسوم التسجيل على الأعلى بين القيمة التخمينية والثمن المصرَّح به^[8,9]، ويمكن لأمين السجل العقاري أن يحدد قيمة أعلى وفق تقديره. بموجب القانون 10/2022، أساس الرسوم للعقار المبني هو القيمة التأجيرية × 30 إذا تجاوزت الثمن المصرّح به^[5,6]، كما تخمّنها الدائرة المالية في المنطقة (في بيروت، دائرة ضريبة الأملاك المبنية). القاعدة مكتوبة للعقار المبني. أما أساس الرسوم للأرض غير المبنية فغير مؤكد، فاسأل كاتب العدل كيف ستُخمَّن قطعة الأرض.

لم نجد مصدراً يقول إن كانت الإحصاءات المنشورة تسجّل الثمن المصرّح به أم القيمة التخمينية أم غير ذلك. المزيد في القيمة التخمينية مقابل سعر السوق.

ولا تتصل أرقام السجل القديمة بالجديدة. تقول Libnanews (آب 2026) إنه لا يوجد مؤشر وطني للأسعار موثوق بما يكفي لدعم رقم واحد عن المبالغة في التسعير، وتقول LeBusiness (تشرين الأول 2026) إنه لا يمكن بنزاهة وصل أرقام حقبة الليرة اللبنانية بأرقام حقبة الدولار في اتجاه واحد^[1,3]. بين 2019 و2022، دُفعت مبيعات كثيرة بشيكات مصرفية مسحوبة على ودائع دولارية محتجزة (لولار)، فقد تكون الأسعار المسجّلة أضعاف قيمتها النقدية^[3].

حجم الفرق#

لم ينشر أحد فرقاً مقيساً بين الأسعار المعلنة والأسعار المسجّلة^[1,2,3]. تطرح Libnanews (آب 2026) سيناريو تحليلياً واحداً، لا تقدّمه على أنه بيانات مرصودة: قد يُباع السكن العادي السليم قانونياً 20%-40% دون السعر المطلوب (سيناريو تحليلي)^[3] عند إتمام البيع فعلاً. ولا يذكر أي مصدر هامش تفاوض نموذجياً. راجع كم يمكنك أن تفاوض على السعر المطلوب.

أما الثمن المكتوب في عقد البيع فمسألة منفصلة. تقول LeBusiness إن التصريح بثمن منخفض لتوفير الرسوم لن ينجح دائماً، لأن القيمة التخمينية تضع حداً أدنى للعقار المبني^[8,9]. المخاطر مشروحة في التصريح بأقل من الثمن الحقيقي في العقد.