Pourquoi les prix affichés au Liban diffèrent-ils des prix du registre foncier ?

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Ce qu'est un prix affiché#

Un prix affiché est le chiffre de départ du propriétaire. Libnanews (août 2026) indique que les prix affichés sont souvent ce que les propriétaires aimeraient obtenir plutôt que ce qu'ils accepteraient. An-Nahar (septembre 2026) précise que les ventes réelles peuvent s'éloigner des moyennes affichées selon la négociation, l'ancienneté, l'état, l'étage, la vue, les finitions et l'emplacement exact^[1,2,3]. Les moyennes affichées par DoorEast, rapportées par An-Nahar en septembre 2026, étaient : Achrafieh environ 3 091 USD/m² ; Ras Beyrouth 4 415 USD/m² ; centre-ville 6 402 USD/m² (prix affichés, sept. 2026)^[2]. An-Nahar ne donne ni la méthode ni la taille de l'échantillon.

Les prix affichés peuvent aussi monter sans davantage de ventes derrière. Le président de R.E.A.L a déclaré à The Beiruter (janvier 2026) que la hausse des prix de 2025 venait de propriétaires qui réajustaient leurs prix vers les niveaux d'avant 2019, et non d'un plus grand nombre de transactions^[7]. Selon Cedar Keys Estates, un cabinet de conseil cité par LeBusiness en octobre 2026, les propriétaires fixent souvent leur prix d'après ce qu'un voisin prétend s'être vu offrir, et le bien peut alors rester six mois sans être vendu^[1]. C'est l'observation d'un seul cabinet, pas une donnée mesurée.

La plupart des chiffres au m² en circulation, de JSK, DoorEast ou R.E.A.L, ne disent pas s'il s'agit de prix affichés ou de prix de vente^[1,2,3]. Tant que vous ne savez pas, considérez tout chiffre sans cette précision comme un prix affiché.

Ce que montrent les chiffres du registre foncier#

Les statistiques du registre sont des totaux et des moyennes par district (voir les prix des maisons et villas au Liban). Elles ne voient ni un étage précis, ni une vue, ni un ascenseur en panne, ni un acte partagé entre héritiers, ni une inscription qui va se bloquer^[1]. La transaction moyenne enregistrée de janvier à mai 2026 était de environ 108 000 USD par transaction (2026)^[1,4], selon Libnanews ; LeBusiness donne environ 108 400 USD pour janvier à août. Libnanews souligne que cette moyenne mêle appartements, terrains, commerces et autres biens : ce n'est donc pas un prix moyen d'appartement.

Reste à savoir quelle valeur le registre conserve. Pour un bien bâti, les frais d'enregistrement sont calculés sur le plus élevé entre la valeur estimée et le prix déclaré^[8,9], et le conservateur du registre foncier peut fixer une valeur plus élevée à sa discrétion. Selon la loi 10/2022, la base pour un bien bâti est valeur locative × 30, si elle dépasse le prix déclaré^[5,6], telle qu'estimée par le service régional des finances (à Beyrouth, le service de l'impôt sur les propriétés bâties). La règle est écrite pour les biens bâtis. La base des frais pour un terrain non bâti n'est pas confirmée : demandez au notaire comment un terrain sera évalué.

Aucune source trouvée ne dit si les statistiques publiées enregistrent le prix déclaré, la valeur estimée ou autre chose. Plus de détails dans valeur estimée et valeur de marché.

Les anciens et les nouveaux chiffres du registre ne se raccordent pas. Libnanews (août 2026) affirme qu'aucun indice national des prix n'est assez fiable pour établir un chiffre unique de surévaluation, et LeBusiness (octobre 2026) que les chiffres de l'époque de la livre libanaise et ceux de l'époque du dollar ne peuvent pas être honnêtement réunis en une seule tendance^[1,3]. Entre 2019 et 2022, beaucoup de ventes ont été payées par chèques bancaires tirés sur des dépôts en dollars bloqués (lollars), si bien que les prix enregistrés pouvaient valoir plusieurs fois leur valeur en espèces^[3].

La taille de l'écart#

Personne n'a publié d'écart mesuré entre prix affichés et prix enregistrés^[1,2,3]. Libnanews (août 2026) propose un scénario d'analyse, qu'il ne présente pas comme une donnée observée : un logement ordinaire, juridiquement sain, peut se vendre 20 %-40 % sous le prix demandé (scénario)^[3] lorsqu'une vente se conclut réellement. Aucune source ne donne de marge de négociation typique. Voir de combien négocier sous le prix demandé.

Le prix écrit dans l'acte est une autre question. LeBusiness explique que déclarer un prix bas pour économiser des frais ne marche pas toujours, car pour un bien bâti la valeur estimée fixe un plancher^[8,9]. Les risques sont traités dans déclarer moins que le vrai prix dans l'acte.