Por que os preços anunciados no Líbano são diferentes dos preços do registro de imóveis?

Também perguntam: “Preço anunciado no Líbano é o preço real de venda?” · “Por que o preço anunciado é maior que o preço de venda no Líbano?” · “Os números do registro de imóveis mostram o preço real?” · “Quanto abaixo do preço pedido os imóveis são vendidos no Líbano?”

O que é um preço anunciado#

O preço anunciado é o número de abertura do dono. O Libnanews (agosto de 2026) diz que os preços exibidos costumam ser o que os donos gostariam de receber, não o que aceitariam. O An-Nahar (setembro de 2026) diz que as vendas reais podem se afastar das médias anunciadas conforme a negociação, a idade, o estado, o andar, a vista, o acabamento e a localização exata^[1,2,3]. As médias anunciadas da DoorEast, segundo o An-Nahar em setembro de 2026, eram: Achrafieh cerca de US$ 3.091/m²; Ras Beirute US$ 4.415/m²; centro US$ 6.402/m² (preços anunciados, set. 2026)^[2]. O An-Nahar não informa o método nem o tamanho da amostra.

Os preços anunciados também podem subir sem que haja mais vendas por trás. O presidente da R.E.A.L disse ao The Beiruter (janeiro de 2026) que a alta de preços em 2025 veio de donos reajustando para perto dos níveis anteriores a 2019, e não de um volume maior de transações^[7]. Segundo a Cedar Keys Estates, uma consultoria citada pelo LeBusiness em outubro de 2026, os donos muitas vezes fixam o preço no que um vizinho diz ter ouvido de oferta, e o imóvel pode ficar seis meses sem ser vendido^[1]. É a observação de uma empresa, não um dado medido.

A maioria dos valores por m² em circulação, da JSK, da DoorEast ou da R.E.A.L, não diz se são preços pedidos ou preços de venda^[1,2,3]. Enquanto você não souber, trate qualquer valor sem essa informação como preço pedido.

O que os números do registro de imóveis mostram#

As estatísticas do registro são totais e médias de um distrito (veja preços de casas e vilas no Líbano). Elas não enxergam um andar específico, uma vista, um elevador quebrado, uma escritura dividida entre herdeiros ou um registro que vai emperrar^[1]. A transação média registrada de janeiro a maio de 2026 foi cerca de US$ 108.000 por transação (2026)^[1,4], segundo o Libnanews; o LeBusiness indica cerca de US$ 108.400 para janeiro a agosto. O Libnanews ressalta que essa média mistura apartamentos, terrenos, lojas e outros imóveis, então não é o preço médio de um apartamento.

Há ainda a questão de qual valor o registro guarda. Para imóvel construído, as taxas de registro incidem sobre o maior entre o valor estimado e o preço declarado^[8,9], e o oficial do registro de imóveis (السجل العقاري) pode fixar um valor maior a seu critério. Pela Lei 10/2022, a base para imóvel construído é valor locativo × 30, se superior ao preço declarado^[5,6], conforme a estimativa da repartição regional de finanças (em Beirute, o departamento de imposto sobre imóveis construídos). A regra foi escrita para imóvel construído. A base de cálculo para terreno sem construção não está confirmada, então pergunte ao tabelião como um terreno será avaliado.

Nenhuma fonte que encontramos diz se as estatísticas publicadas registram o preço declarado, o valor estimado ou outra coisa. Mais sobre isso em valor estimado versus preço de mercado.

Os números antigos e os novos do registro não se encaixam. O Libnanews (agosto de 2026) diz que nenhum índice nacional de preços é confiável o bastante para sustentar um único número de sobreavaliação, e o LeBusiness (outubro de 2026) diz que os números da era da libra libanesa e os da era do dólar não podem ser unidos honestamente numa só tendência^[1,3]. Entre 2019 e 2022, muitas vendas foram pagas com cheques bancários sobre depósitos em dólar bloqueados (lollars), então os preços registrados podiam ser várias vezes o valor em dinheiro^[3].

O tamanho da diferença#

Ninguém publicou uma diferença medida entre preços anunciados e registrados^[1,2,3]. O Libnanews (agosto de 2026) oferece um cenário analítico, que não apresenta como dado observado: moradia comum e juridicamente sólida pode ser vendida 20%-40% abaixo do preço pedido (cenário)^[3] quando a venda é de fato concluída. Nenhuma fonte indica uma margem típica de negociação. Veja quanto você pode negociar sobre o preço pedido.

O preço escrito na escritura é outra questão. O LeBusiness diz que declarar um preço baixo para economizar taxas nem sempre funciona, porque, para imóvel construído, o valor estimado define um piso^[8,9]. Os riscos estão em declarar menos que o preço real na escritura.