ما هي خطوات الحصول على رخصة بناء من البلدية في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “كيف أحصل على رخصة بناء في لبنان؟” · “من يصدر رخصة البناء في لبنان؟” · “كم تستغرق رخصة البناء في لبنان؟” · “معاملة رخصة البناء في البلدية”

ما الذي يحتاج إلى رخصة ومن يصدرها#

يفرض القانون رقم 646 لعام 2004 الحصول على رخصة قبل إنشاء أي بناء أو تحويله أو ترميمه أو تجديده، أياً كان نوعه. يوقّع مهندس مسؤول الطلب والخرائط، ويُسجَّلان في نقابة المهندسين في بيروت أو طرابلس^[1]. يصدر الرخصة رئيس السلطة التنفيذية في البلدية، أو المحافظ أو القائمقام خارج النطاق البلدي، بعد الموافقة الفنية. وتذكر مراجعة أكاديمية للقانون صدرت عام 2018 ثلاث جهات في المعاملة: نقابة المهندسين والمديرية العامة للتنظيم المدني والبلدية^[2].

لا تحتاج كل الأعمال إلى رخصة كاملة. فالصيانة والجدران الداعمة والطرش وترميم الأبنية القانونية أو المسوّاة أوضاعها تكفيها تصريح خطي يوقّعه مهندس مسؤول، وتصادق عليه نقابة المهندسين، ويبقى صالحاً لسنة واحدة^[1].

ويتيح القانون 294/2022 طريقاً أقل كلفة للمنازل المبنية وفق تصاميم نموذجية رسمية، بحدّ أقصى طابقان و250 م² إجمالاً و150 م² للطابق وارتفاع 7.5 م^[3]، مع إعفاء من 50% من رسوم رخصة البناء والرسوم البلدية. ولا يُطبَّق إلا في المناطق غير المنظَّمة وفي المناطق المنظَّمة التي تسمح بالسكن. وتُستثنى مراكز المحافظات والمدن الرئيسية، والمناطق الأثرية والسياحية، والمحميات الطبيعية، ومناطق الانزلاقات والفيضانات. أما المناطق غير المصنَّفة المحدَّدة زراعيةً في المخطط التوجيهي فتبقى خاضعة لقواعد المجلس الأعلى للتنظيم المدني. يحق لكل مالك الاستفادة من هذا النظام مرة واحدة لكل مالك. والقانون نافذ لمدة خمس سنوات اعتباراً من 21/4/2022. بهذا الحساب تنتهي مدته نحو نيسان 2027، ولم نتمكن من التأكد مما إذا كان قد مُدِّد، فاسأل البلدية أو المديرية العامة للتنظيم المدني. للمزيد عن المنازل الصغيرة المبنية وفق تصميم نموذجي.

وتقول المراجعة الأكاديمية نفسها إن وزارة الداخلية أصدرت منذ عام 2014 أربعة تعاميم قُدِّمت على أنها تسهيل للرخص، تسمح للمتقدمين بتجاوز إبلاغ نقابة المهندسين والمديرية العامة للتنظيم المدني وتدقيقهما. ويشكّك كاتبها في قانونيتها^[2]. ويذكر الملخص أيضاً عام 2017، ولم نتمكن من التأكد مما إذا كانت هذه التعاميم سارية اليوم. أما نص قانون البناء الذي اطّلعنا عليه فيفرض تسجيل المهندس في النقابة^[1].

تحقّق من العقار قبل أن تدفع للمهندس#

قيمة الرخصة من قيمة العقار الذي تصدر له. ابدأ بإفادة عقارية رسمية من السجل العقاري. فهي تذكر المالكين وحصصهم والرهون والحجوزات والدعاوى العالقة^[4,5]. لطلبها تقدّم المحافظة والقضاء والمنطقة العقارية ورقم العقار، إضافة إلى رقم القسم والبلوك حيث ينطبق ذلك^[4,6]. وبحسب أحد مكاتب المحاماة (Legalmondo، حزيران 2025)، لا تصدر الإفادة الرسمية إلا بالحضور الشخصي إلى أمانة السجل العقاري المختصة، وكلفتها USD 5^[4].

النسخة الصادرة عبر OMT أو عبر الإنترنت غير رسمية. تصلح لنظرة أولى، لكن الشراء أو الاستعمال أمام المحاكم يتطلبان إفادة رسمية^[4,5,6,7]. اسأل البلدية إن كان ملف الرخصة يحتاج إلى الإفادة الرسمية.

ويذكر السجل أيضاً نوع الأرض. في الأرض الملك تملك ملكية تامة. وفي الأرض الأميرية تملك الدولة الأرض ويكون لك حق التصرّف^[8]. ويقول مكتب كلاس للمحاماة إن صاحب حق التصرّف يجوز له البناء على الأرض الأميرية، لكن الرخصة تبقى مطلوبة.

ثم تحقّق من التصنيف والحدود. تُمنح الرخصة وفق القوانين وأنظمة التنظيم النافذة يوم منحها^[9]. وينصح مكتب كلاس للمحاماة بمراجعة المخطط التوجيهي للبلدية إلى جانب التدقيق في السجل. لم نجد مصدراً يسمّي الدائرة التي تعطي تصنيف العقار؛ والأرجح أن تسأل البلدية والمديرية العامة للتنظيم المدني^[8]. إليك كيف تعرف تصنيف العقار وعوامل الاستثمار. وحين يختلف المخطط المساحي عن الواقع على الأرض، يُعتمد المخطط^[10,11]، لذلك اطلب تحديد العقار على المخطط قبل رسم أي خريطة. راجع الحصول على خريطة مساحة أو مسح للعقار.

الرسوم والمهل وسكوت البلدية#

لا تصدر الرخصة إلا بعد الموافقة الفنية ودفع جميع الرسوم. أمام الإدارة الفنية شهران للبتّ إذا كان العقار على طريق منفذ، و6 أشهر في الحالات الأخرى، كأن يطال العقارَ مشروعُ تنظيم أو أن يتوجب أخذ رأي المجلس الأعلى للتنظيم المدني. وأمام الدوائر الأخرى 15 يوماً، تُعتبر بعدها موافقتها ضمنية^[1].

خلال شهر من تاريخ تسجيل طلبك، على السلطة أن تعطيك نسخة مصدّقة عن التخمين المعتمد لقيمة أرض العقار. وإن رفضت، يجوز لك أن تدفع الرسوم التي تراها متوجبة على مسؤوليتك، وتُسوّى الحسابات قبل رخصة الإسكان^[1]. لم نجد جدول رسوم ولا سعراً للمتر المربع. اطلب من البلدية ومن مهندسك تقديراً مكتوباً، واقرأ كم تكلّف رخصة البناء.

يجب أن يظهر موقف سيارات على خرائط الرخصة لكل بناء جديد. يمكنك إنشاؤه أو دفع رسم بدل عنه. يُدوَّن هذا الرسم على الصحيفة العينية للعقار، ويمكن استرداده إذا لم يُؤمَّن الموقف خلال 8 سنوات^[1]. ولا تذكر مصادرنا قيمة هذا الرسم.

إذا انقضت المهلة دون قرار، يجوز لك خلال 6 أشهر أن تتقدم إلى السلطة المختصة، مباشرة أو بواسطة كاتب العدل. تعلن أنك مرخَّص ضمنياً، وترفق الرسوم المتوجبة، وتتعهد بالتقيّد بملف الرخصة وبالقانون^[1]. لا يتناول أي مصدر قرأناه مخاطر الاعتماد على ذلك لاحقاً، عند البيع أو التسجيل، فاسأل محامياً أولاً. للمزيد راجع ماذا تفعل إذا لم تجب البلدية.

بعد صدور الرخصة#

الرخصة صالحة لمدة ست سنوات قابلة للتجديد مرة واحدة لمدة سنتين^[1]. التجديد مجاني إذا لم تزد المساحة المرخَّصة. وعليك أن تطلبه خلال 6 أشهر من انتهاء الصلاحية، وتبتّ الإدارة فيه خلال شهر. ويخضع التجديد للأنظمة النافذة وقته، باستثناء الحقوق المكتسبة ببناء الأجزاء الحاملة. ولا يجوز صبّ أي سقف أو سطح من دون إذن صبّ يوقّعه المهندس المسؤول. أما رخصة التصميم النموذجي وفق القانون 294/2022 فصالحة لمدة سنتان قابلتان للتجديد مرة واحدة لسنتين^[3].

إذا تبيّنت لاحقاً أخطاء تستوجب تصحيح الرخصة، لا يُعتبر حقاً مكتسباً إلا ما بُني فعلاً. أما الأجزاء غير المبنية فيجب أن تُطابق القانون^[9]. وإذا كانت الواجهات غير منجزة عند انتهاء صلاحية الرخصة، فلديك سنة واحدة لإنجازها. بعدها تُسجَّل غرامة سنوية بنسبة 15% من رسوم الرخصة على الصحيفة العينية دَيناً ممتازاً^[1]. وعند انتهاء البناء تتقدم بطلب رخصة الإسكان.