¿Cuáles son los pasos para obtener un permiso de construcción en el municipio en Líbano?

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Qué necesita permiso y quién lo emite#

La Ley 646 de 2004 exige un permiso antes de construir, transformar, renovar o renovar un edificio de cualquier tipo. La solicitud y los planos los firma un ingeniero responsable y se registran en el Colegio de Ingenieros de Beirut o Trípoli^[1]. El permiso lo emite el jefe del municipio, o el gobernador o caimacán fuera de las zonas municipales, tras la aprobación técnica. Una revisión académica de 2018 nombra tres instituciones en el proceso: el Colegio de Ingenieros, la Dirección General de Urbanismo y el municipio^[2].

No todo trabajo necesita un permiso completo. El mantenimiento, los muros de contención, el revoque y la renovación de edificios legales o regularizados solo requieren una declaración escrita, firmada por un ingeniero responsable, avalada por el Colegio de Ingenieros y válida por un año^[1].

La Ley 294/2022 ofrece una vía más barata para casas construidas según diseños modelo oficiales de máximo 2 pisos, 250 m² en total, 150 m² por piso, 7.5 m de altura^[3], con 50% de descuento en los derechos de permiso y las tasas municipales. Solo rige en zonas no reguladas y en zonas reguladas que permitan vivienda. Quedan excluidos los centros de gobernación y las ciudades principales, las zonas arqueológicas y turísticas, las reservas naturales y las zonas de deslizamiento e inundación; las zonas sin clasificar marcadas como agrícolas en el plan director siguen bajo las reglas del Consejo Superior de Urbanismo. Cada propietario puede usar el régimen una vez por propietario. La ley está vigente por cinco años a partir del 21 de abril de 2022. Con esa cuenta termina hacia abril de 2027, y no pudimos confirmar si se prorrogó; pregunta al municipio o a la DGU. Más en casas pequeñas construidas con un diseño modelo.

La misma revisión académica dice que, desde 2014, el Ministerio del Interior emitió cuatro circulares, presentadas como facilitadoras de los permisos, que permiten omitir la notificación y los controles del Colegio de Ingenieros y de la DGU. Su autor cuestiona que sean legales^[2]. El resumen menciona también 2017, y no pudimos confirmar si las circulares se aplican hoy. El texto de la Ley de Construcción que leímos exige el registro del ingeniero en el Colegio^[1].

Revisa el terreno antes de pagarle a un ingeniero#

Un permiso vale tanto como el terreno al que corresponde. Empieza con un certificado oficial del registro de la propiedad (إفادة عقارية). Enumera los dueños, sus participaciones, hipotecas, embargos y acciones judiciales pendientes^[4,5]. Para pedirlo indicas la gobernación, el distrito, la zona inmobiliaria y el número de propiedad, además de sección y bloque cuando corresponda^[4,6]. Según un bufete (Legalmondo, junio de 2025), el certificado oficial se emite solo en persona en la oficina competente del registro de la propiedad y cuesta USD 5^[4].

Una copia obtenida en OMT o en línea no es oficial. Sirve para una primera mirada, pero para una compra o para usarla ante un tribunal hace falta el certificado oficial^[4,5,6,7]. Pregunta al municipio si el expediente del permiso exige el oficial.

El registro también anota el tipo de terreno. En tierra mulk tienes la propiedad plena. En tierra amiri el Estado es dueño del terreno y tú tienes un derecho de uso y disposición (tasarruf)^[8]. El bufete Kallas dice que quien tiene un tasarruf puede construir en tierra amiri, pero igual se necesita permiso.

Luego revisa la zonificación y los límites. Un permiso se otorga conforme a las leyes y normas de zonificación vigentes el día en que se otorga^[9]. El bufete Kallas aconseja revisar el plan director municipal junto con la verificación en el registro. No encontramos ninguna fuente que nombre la oficina que informa la zonificación de un terreno; el municipio y la DGU son los lugares probables para preguntar^[8]. Aquí está cómo averiguar la zonificación y los coeficientes de construcción de un terreno. Cuando el plano catastral y el terreno no coinciden, prevalece el plano^[10,11], así que haz ubicar el terreno en el plano antes de dibujar nada. Consulta cómo obtener un plano catastral o un levantamiento.

Derechos, plazos y un municipio que no responde#

El permiso se emite solo después de la aprobación técnica y del pago de todos los derechos. La administración técnica tiene 2 meses para decidir si el terreno está en una vía ejecutada, y 6 meses en los demás casos, por ejemplo cuando un proyecto de planificación afecta al terreno o el Consejo Superior de Urbanismo debe dar su opinión. Los demás departamentos tienen 15 días, y pasado ese plazo su aprobación es implícita^[1].

Dentro de un mes desde el registro de tu solicitud, la autoridad debe entregarte una copia certificada de la estimación aprobada del valor del terreno. Si se niega, puedes pagar los derechos que creas adeudados, bajo tu responsabilidad, y la cuenta se salda antes del permiso de ocupación^[1]. No encontramos una tarifa ni un precio por m². Pide al municipio y a tu ingeniero una estimación por escrito, y lee cuánto cuesta un permiso de construcción.

Todo edificio nuevo debe tener un estacionamiento indicado en los planos del permiso. Puedes construirlo o pagar una tasa sustitutiva. Esa tasa se anota en el folio real de la propiedad y puede reclamarse si no se provee estacionamiento en 8 años^[1]. Nuestras fuentes no dan el monto de la tasa.

Si vence el plazo sin decisión, puedes dirigirte a la autoridad competente dentro de 6 meses, directamente o por medio de un notario. Te declaras implícitamente autorizado, adjuntas los derechos adeudados y te comprometes a seguir el expediente del permiso y la ley^[1]. Ninguna fuente que leímos trata los riesgos de apoyarse en esto más adelante, para una venta o un registro, así que consulta primero a un abogado. Más en qué hacer si el municipio no responde.

Después de emitido el permiso#

Un permiso es válido por seis años, renovable una vez por dos años^[1]. La renovación es gratuita si el área permitida no aumenta. Debes pedirla dentro de los 6 meses posteriores al vencimiento, y la administración decide en un mes. Una renovación sigue las reglas vigentes en ese momento, salvo los derechos ya adquiridos por haber construido las partes portantes. No se puede colar ninguna losa ni techo sin un permiso de colado firmado por el ingeniero responsable. Un permiso de diseño modelo bajo la Ley 294/2022 es válido por dos años, renovable una vez por dos años^[3].

Si errores detectados después obligan a corregir el permiso, solo lo ya construido cuenta como derecho adquirido. Las partes sin construir deben ajustarse a la ley^[9]. Si las fachadas están sin terminar cuando vence el permiso, tienes un año para terminarlas. Después, se inscribe en el folio una multa anual del 15% de los derechos del permiso, como deuda privilegiada^[1]. Cuando el edificio esté terminado, pides el permiso de ocupación.