¿Sigue abierto el plazo para regularizar infracciones de construcción de la Ley 139/2019?

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Qué cubre la Ley 139/2019#

La ley trata de los edificios y las partes de edificios que los propietarios levantaron en su propiedad privada incumpliendo las leyes de construcción, entre el 13 de septiembre de 1971 y el 31 de diciembre de 2018 inclusive^[1,2]. No cubre la propiedad pública.

Las infracciones cometidas desde el 1 de enero de 2019 quedan fuera del esquema: el art. 14(5) dice que se demuelen por efecto de la ley^[2]. La Ley de Construcción general, la Ley 646/2004, dice aparte que una obra conforme hecha sin permiso puede autorizarse con una multa del doble de las tasas sobre la parte ya construida, mientras que la obra no conforme se demuele^[5]. Cómo encajan estas dos reglas en obras posteriores a 2018 es una pregunta para un abogado. La vía general está en si un edificio sin permiso se puede legalizar.

Por qué nadie puede darte una fecha#

El texto original usa dos plazos distintos. Los arts. 3 y 5(1) dan a los propietarios dos años desde la ley para elegir entre retirar la obra o regularizarla, y para presentar la solicitud, mientras que el art. 5(2) cuadruplica las tasas después de un año^[1,2]. Según el texto de 2019, un edificio que cumple las normas pero no tuvo permiso se regulariza pagando el doble de las tasas del permiso, o el cuádruple si el propietario presenta tarde.

La base de datos jurídica de la Universidad Libanesa marca los arts. 3, 5, 7 y 9 como modificados por la Ley de Presupuesto de 2022, que entró en vigor el 15 de noviembre de 2022^[2,3]. No pudimos encontrar ni leer los artículos modificatorios, así que no podemos decir si reabrieron, ampliaron o cerraron la ventana. No encontramos ninguna ley posterior que la amplíe. La parte del dinero de una regularización, con los descuentos y las cuotas del texto de 2019, está en cuánto cuesta regularizar con la Ley 139.

Hay dos medidas que se confunden fácilmente con la Ley 139. Según el resumen de ALDIC de la Ley de Presupuesto de 2022, el art. 107 redujo en 85 % las multas debidas al Estado, las municipalidades y los organismos públicos si se pagaban por completo antes del 30 de marzo de 2023, y se excluyeron las infracciones de construcción; esa fecha ya pasó^[4]. El art. 47 de la Ley de Presupuesto de 2026 (Ley 40/2026) eximió de la tasa doble de construcción a los propietarios que no habían declarado cambios en sus edificios al Registro de la Propiedad, pero solo si pagaban antes del 30 de junio de 2026, y esa ventana también se cerró^[6,7].

Qué significa una infracción sin regularizar al comprar o vender#

Una infracción se anota en la ficha real de la propiedad en el Registro de la Propiedad (السجل العقاري) y queda ahí hasta que se regulariza o se elimina, con las tasas y multas como deuda privilegiada^[1]. La anotación se levanta solo con una carta escrita de la administración que la pidió. Según el texto de 2019, las sumas impagas generan un interés legal de 12 % anual; el art. 9 figura como modificado en 2022, así que confirma la tasa vigente con un abogado. El despacho Kallas Law Firm dice que todo gravamen de la ficha pasa al comprador si no se cancela antes^[8].

Un certificado limpio no prueba que no haya infracción. Según la Ley de Construcción, una infracción se registra solo a petición de la municipalidad o de la administración técnica, no de forma automática^[5]. Además, la municipalidad no da el finiquito (bara'at dhimma, براءة ذمة) hasta que se paguen la multa y las tasas y se regularice la infracción. Mira por qué el vendedor necesita el finiquito municipal.

Si compras un departamento, una infracción también puede impedir su propio título. Un edificio solo puede dividirse en unidades registradas por separado si la construcción cumple las leyes de construcción^[9]. Según las reglas de cuotas de 2019, el saldo de una regularización debe pagarse antes de subdividir la propiedad^[1]. Cuando el edificio está dentro de un retiro de vía, regularizar no elimina el derecho de la administración a demoler.