ما هي رخصة الإشغال في لبنان وكيف تحصل عليها؟

يُسأل أيضاً: “ما هي رخصة الإسكان في لبنان وكيف تُستخرج؟” · “كيف يحصل المطوّر على رخصة الإشغال لمبنى جديد؟” · “ما هي إفادة إنجاز البناء في لبنان؟” · “هل يمكن فرز مبنى إلى شقق من دون رخصة إشغال؟”

ما هي رخصة الإشغال ولماذا تهمّ#

بموجب قانون البناء، القانون 646 لعام 2004، تأتي رخصة الإشغال بعد إنجاز البناء المرخّص، بما فيه الواجهات الخارجية. ويطلبها المالك مع خرائط التنفيذ^[1]. يمكن أن تشمل الرخصة النهائية المشروع كله، أو مبنى أو كتلة واحدة في كل مرة بعد إنجاز أقسامها المشتركة. ويمكن أيضاً منح رخصة جزئية لقسم من مبنى أُنجزت واجهاته وأقسامه المشتركة.

تهمّ الرخصة أكثر ما تهمّ عند شراء شقة. لا يجوز لدوائر السجل العقاري والمساحة فرز المبنى نهائياً إلى وحدات مستقلة إلا إذا أبرز المالك رخصة إشغال صادرة أصولاً، مع إفادتين بربط المبنى بشبكتي الكهرباء والمياه العامتين^[1]. من دون هذا الفرز لا تكون للشقة صحيفة عينية (صفحتها الخاصة في السجل العقاري)، ولا يمكن تسجيلها باسمك شقةً مستقلة. ويمنع المرسوم 15874/2005 أيضاً إشغال مبنى من دون رخصة نهائية بعد أكثر من 3 سنوات على انتهاء مدة الرخصة^[2].

تبقى خرائط الرخصة مستعملة لاحقاً. في المبنى المفرز، يحتاج تصريح أعمال الصيانة الخارجية أو الأعمال التجميلية إلى موافقة جمعية المالكين أو 75% من المالكين^[2,3]، ويُطابَق المبنى مع خرائط رخصة الإشغال أو إفادة إنجاز البناء.

ما يجب إنجازه قبل منح الرخصة#

لا تُمنح الرخصة إلا بعد موافقة الإدارات الفنية المختصة، وبعد دفع كل الرسوم والغرامات المتوجّبة عن أي مساحة إضافية بُنيت من دون ترخيص. وأي قسم مخالف يجب أن يُسوّى أولاً^[1]. للرخصة النهائية، يعتبر المرسوم المبنى منجزاً عند إنجاز واجهاته وأعماله الداخلية. وتُعفى الشقق التي تزيد مساحتها على 300 م² من الدهان الداخلي والنجارة والتجهيزات الصحية والكهربائية والمطابخ إذا نصّت عقود البيع على ذلك^[2]. راجع الشقق غير المنجزة التي تزيد على 300 م².

للواجهات مهلتها الخاصة. رخصة البناء صالحة لمدة ست سنوات قابلة للتجديد مرة واحدة لمدة سنتين^[1]. إذا بقيت الواجهات غير منجزة عند انتهائها، يُمنح المالك سنة واحدة لإنجازها؛ وإلا تُفرض غرامة سنوية قدرها 15% من رسوم الترخيص عن كل عام على أعمال الواجهات غير المنجزة، وتُسجّل على الصحيفة العينية للعقار ديناً ممتازاً.

على الإدارة أن تمنح الرخصة أو ترفضها خلال شهر على الأكثر^[1] من تقديم الطلب. إذا لم يصدر قرار، يحقّ لطالب الرخصة أن يعتبر نفسه مرخّصاً بالإشغال على مسؤوليته، على أن يُبلغ الإدارة خطياً. ولا يصحّ ذلك إلا إذا كان المبنى مطابقاً ودُفعت رسوم أي مساحة إضافية خلال شهرين. ولفرز المبنى إلى شقق، تقبل المادة 7 من القانون، بين بدائل أخرى عن الرخصة، إفادةً بعدم البتّ في طلب الإشغال ضمن المهلة مع شهادة مهندس بأن المبنى مطابق. لا تتناول المصادر التي اطّلعنا عليها مدى صمود هذا الطريق عند البيع، فاسأل محامياً قبل الاعتماد عليه.

كيف تتحقق بنفسك من رخصة المبنى#

اطلب من البائع أو المطوّر نسخة عن رخصة الإشغال وخرائط التنفيذ، وتأكّد أن رقم العقار والعنوان عليها يطابقان الشقة التي تشتريها. ثم اسأل البلدية التي يقع المبنى ضمن نطاقها هل الرخصة موجودة في ملفها وهل سجّلت أي مخالفة. واطلب من مهندس مسجّل أن يقارن المبنى بالخرائط.

بعد ذلك، استحصل على إفادة عقارية رسمية للشقة. يحتاج الطلب إلى المحافظة والقضاء والمنطقة العقارية ورقم العقار، والقسم والبلوك حيث ينطبقان^[4,5]. في المبنى المفرز، تحصل كل وحدة على رقم خاص يُضاف إلى رقم العقار، مع صحيفة خاصة بها، وتُرقّم الأقسام الخاصة ابتداءً من 4^[3]. إذا كانت الإفادة تشمل العقار كله فقط، من دون رقم قسم، فالمبنى لم يُفرز بعد وليست للشقة صحيفة خاصة بها.

تُظهر الإفادة أيضاً الأعباء. تُسجّل مخالفة البناء على الصحيفة بطلب من البلدية أو الإدارة الفنية، ولا تُشطب إلا بعد تسويتها أو إزالتها^[1]. التسجيل ليس تلقائياً، لذا لا تُثبت الإفادة النظيفة عدم وجود مخالفة. المزيد في كيف تكتشف المخالفات قبل الشراء.

النسخ التي تُستخرج عبر الإنترنت أو عبر OMT غير رسمية، وأي معاملة تحتاج إلى الإفادة الرسمية من السجل العقاري^[4,5,6,7]. بحسب مكتب المحاماة Legalmondo (حزيران 2025)، لا تُطلب هذه الإفادة إلا شخصياً في أمانة السجل العقاري المختصة، وكانت كلفتها 5 دولارات أميركية^[5]. ويقول المكتب نفسه إن أي شخص يستطيع طلبها من دون إثبات مصلحة قانونية، فإذا كنت تقيم في الخارج يمكن لشخص في لبنان أن يذهب عنك. وقدّر مكتب محاماة آخر، كلاس، مدة انتظار الإفادة الورقية بنحو يومَي عمل في تشرين الأول 2025^[7]. المزيد في كيف تستحصل على إفادة عقارية.