¿Qué es el permiso de ocupación en el Líbano y cómo se obtiene?

También se pregunta: “¿Qué es el permiso de ocupación (رخصة إسكان) en el Líbano y cómo se obtiene?” · “¿Cómo consigue un desarrollador el permiso de ocupación de un edificio nuevo en el Líbano?” · “¿Qué es el certificado de terminación de obra (إفادة إنجاز البناء) en el Líbano?” · “¿Se puede dividir un edificio en departamentos sin permiso de ocupación?”

Qué es el permiso de ocupación y por qué importa#

Según la Ley de Construcción, la Ley 646 de 2004, el permiso de ocupación llega después de terminado el edificio autorizado, fachadas exteriores incluidas. El dueño lo solicita con planos de obra^[1]. Un permiso definitivo puede cubrir todo el proyecto, o un edificio o bloque a la vez cuando sus partes comunes estén completas. También se puede dar un permiso parcial para una parte de un edificio cuyas fachadas y partes comunes estén terminadas.

El permiso importa sobre todo cuando compras un departamento. Las oficinas del Registro de la Propiedad y de catastro no pueden dividir definitivamente un edificio en unidades separadas si el dueño no presenta un permiso de ocupación debidamente emitido, más certificados de que el edificio está conectado a las redes públicas de electricidad y agua^[1]. Sin esa división, el departamento no tiene ficha real (su propia página en el Registro de la Propiedad) y no puede inscribirse a tu nombre como departamento independiente. El Decreto 15874/2005 también prohíbe ocupar un edificio sin permiso definitivo pasados más de 3 años del fin del plazo del permiso^[2].

Los planos del permiso se siguen usando después. En un edificio dividido, una declaración para mantenimiento exterior u obras estéticas necesita la aprobación de la asociación de propietarios o del 75% de los propietarios^[2,3], y el edificio se revisa contra los planos del permiso de ocupación o del certificado de terminación.

Qué se debe hacer antes de que lo concedan#

El permiso se da solo después de que las administraciones técnicas competentes lo aprueben y de que se paguen todos los derechos y multas por cualquier superficie extra construida sin permiso. Toda parte que no cumpla debe ponerse primero en conformidad^[1]. Para un permiso definitivo, el decreto considera completo un edificio cuando están hechas sus fachadas y las obras interiores. Los departamentos de más de 300 m² quedan exentos de pintura interior, carpintería, instalaciones sanitarias y eléctricas y cocinas, si así lo dicen los contratos de venta^[2]. Mira departamentos sin terminar de más de 300 m².

Las fachadas tienen su propio plazo. El permiso de construcción vale seis años, renovable una vez por dos años^[1]. Si las fachadas siguen sin terminar cuando vence, el dueño tiene un año para terminarlas; si no, se impone una multa anual de 15% de los derechos de permiso por año sobre las obras de fachada inconclusas, que se inscribe en la ficha real de la propiedad como deuda privilegiada.

La administración debe conceder o rechazar el permiso en el plazo de un mes^[1] de presentada la solicitud. Si no hay decisión, el solicitante puede considerarse autorizado a ocupar, bajo su propia responsabilidad, y debe avisar por escrito a la administración. Esto solo funciona si el edificio cumple y los derechos por cualquier superficie extra se pagan en 2 meses. Para dividir el edificio en departamentos, el artículo 7 de la ley acepta, entre otros sustitutos del permiso, una declaración de que la solicitud de ocupación no se resolvió a tiempo más un certificado de un ingeniero de que el edificio cumple. Las fuentes que revisamos no tratan cómo se sostiene esta vía en una venta, así que consulta a un abogado antes de apoyarte en ella.

Cómo verificar tú mismo el permiso de un edificio#

Pídele al vendedor o al desarrollador una copia del permiso de ocupación y de los planos de obra, y comprueba que el número de parcela y la dirección coincidan con el departamento que compras. Luego pregunta en la municipalidad donde está el edificio si el permiso consta en su archivo y si ha registrado alguna infracción. Pide a un ingeniero registrado que compare el edificio con los planos.

Después, obtén un certificado oficial del registro (إفادة عقارية) del departamento. La solicitud pide la gobernación, el distrito, la zona inmobiliaria, el número de propiedad, y la sección y el bloque donde corresponda^[4,5]. En un edificio dividido, cada unidad recibe su propio número agregado al número de la parcela, con su propia ficha, y las unidades privadas se numeran desde el 4^[3]. Si el certificado cubre solo la parcela completa, sin número de unidad, el edificio no se ha dividido y el departamento aún no tiene ficha propia.

El certificado también muestra gravámenes. Una infracción de construcción se anota en la ficha a pedido de la municipalidad o de la administración técnica, y solo se borra cuando se regulariza o se elimina^[1]. La anotación no es automática, así que un certificado limpio no prueba que no haya infracción. Más en cómo encontrar infracciones antes de comprar.

Las copias obtenidas en línea o por OMT no son oficiales, y cualquier trámite exige el certificado oficial del Registro de la Propiedad^[4,5,6,7]. Según el estudio jurídico Legalmondo (junio de 2025), ese certificado solo se puede pedir en persona en la oficina competente del registro, y costaba USD 5^[5]. El mismo estudio dice que cualquiera puede pedirlo sin demostrar un interés legal, así que, si vives en el extranjero, alguien en el Líbano puede ir por ti. Otro estudio, Kallas, calculó en octubre de 2025 una espera de unos 2 días hábiles para el certificado físico^[7]. Más en cómo obtener un certificado del Registro de la Propiedad.