كيف أعرف إن كان على العقار مخالفات بناء أو غرامات غير مدفوعة قبل أن أشتريه؟

أهم المعلومات#

أين تُسجَّل المخالفات

تُسجّل على الصحيفة العينية ولا تُشطب إلا بعد التسوية أو الإزالة^[1]

من يطلب التدوين

البلدية أو الإدارة الفنية المختصة^[1]

الغرامات والرسوم غير المدفوعة

دين ممتاز على العقار؛ لا تُعطى براءة ذمة من البلدية قبل تسوية المخالفة^[1]

الواجهات غير المنجزة

غرامة 15% من رسوم الترخيص عن كل عام^[1]، تُسجَّل على الصحيفة

مبالغ القانون 139/2019 غير المدفوعة

دين ممتاز على الصحيفة، مع فائدة 12% سنوياً^[2]

الإفادة الرسمية

حضورياً في أمانة السجل العقاري التابع لها العقار^[3,4]؛ النسخ الإلكترونية ونسخ OMT غير رسمية^[4,5,6,7]

رسم الإفادة

5 دولارات أميركية^[4]، بحسب Legalmondo (حزيران 2025)

مدة إصدار الإفادة

نحو يومي عمل، بحسب مكتب محاماة واحد (تشرين الأول 2025)^[7]

كيف تفحص العقار بحثاً عن مخالفات، خطوة بخطوة#

1. 1
   احصل على بيانات العقار من البائع. اطلب نسخة عن سند التمليك. تحتاج إلى المحافظة والقضاء والمنطقة العقارية ورقم العقار، والقسم والبلوك حيث ينطبق ذلك^[4,5]. إليك كيف تجد رقم العقار ومنطقته وقسمه.
2. 2
   ألقِ نظرة سريعة غير رسمية إن شئت. تتيح لك فروع OMT الاطلاع على صحيفة العقار وتعطيك نسخة غير رسمية^[5,6]. هذه النسخة للاطلاع فقط ولا تصلح لأي معاملة^[4,5,6,7].
3. 3
   احصل على الإفادة الرسمية حضورياً. تصدر عن أمانة السجل العقاري التابع لها العقار^[3,4]. قالت Legalmondo، وهي شبكة مكاتب محاماة، في حزيران 2025 إن كلفتها 5 دولارات أميركية^[4] وإن لأي شخص أن يطلبها دون إثبات مصلحة قانونية. ويقول المصدر نفسه إن الإفادة لا تُعطى ما دام على العقار حجز أو قيد قيد الإنجاز، فإن رفضت الأمانة إصدارها، اعرف السبب قبل أن تتقدم أكثر. إن كنت في الخارج، يمكن لمحامٍ توكّله أن يذهب عنك. في نيسان 2025 كانت أمانات عدة في جبل لبنان، منها بعبدا، تعمل فقط في أيام محددة ومعلنة^[14]، فاتصل بالأمانة لتعرف دوامها الحالي قبل الذهاب.
4. 4
   اقرأ كل عبء مدوّن فيها. ابحث عن قيود المخالفات والديون الممتازة والرهون والحجوزات والدعاوى القائمة^[4,7]. واطلب من محامٍ شرح كل قيد خطياً.
5. 5
   اسأل البلدية. توجّه إلى البلدية التي يقع العقار ضمنها. اسأل إن كان لديها محضر مخالفة لم يُدوَّن بعد على الصحيفة، وإن كانت هناك غرامات أو رسوم غير مدفوعة، وإن كانت ستعطي البائع براءة ذمة^[1]. خارج النطاق البلدي، تصدر رخص البناء عن المحافظ أو القائمقام. ولا يذكر أي مصدر من يعطي براءة الذمة هناك، فاسأل مكتب القائمقام.
6. 6
   كلّف مهندساً بمطابقة البناء مع الخرائط. اطلب من البائع رخصة البناء ورخصة الإشغال. واطلب من مهندس مسجّل في نقابة المهندسين مقارنة الطوابق والمساحات والشرفات والواجهات بالخرائط، والإشارة إلى كل ما يبدو أحدث من 2019. واطلب من المهندس، أو من مسّاح محلّف من النوع الذي تشرف عليه المساحة^[15]، التأكد من أن البناء قائم على رقم العقار والمساحة الواردين في الإفادة: فعند اختلاف الخريطة المساحية عن الواقع، تُعتمد الخريطة^[8,16]. طريقة طلب الخريطة المساحية وكلفتها غير منشورتين، فاسأل أمانة السجل العقاري ودائرة المساحة في المنطقة. المزيد في الحصول على خريطة مساحية أو مسح للعقار.
7. 7
   أدرج النتائج في العقد قبل أن تدفع. اكتب من يدفع أي غرامات، وأنها تُسدَّد قبل توقيع عقد البيع. واطلب من كاتب العدل التأكد من وجود براءات الذمة في الملف.
8. 8
   أعد التحقق من الإفادة قبل التوقيع مباشرة. ثم سجّل البيع دون تأخير. يقول مكتب كلاس للمحاماة إن العقار يبقى حتى التسجيل باسم البائع ومعرّضاً لأعباء جديدة^[9].

الأمر يتوقف على#

• تاريخ تنفيذ الأعمال. الأعمال المنفّذة بين 1971 و2018 تخضع للقانون 139/2019^[2,11]، ولا يؤكد أي مصدر إن كانت مهلة التسوية مفتوحة اليوم. أما الأعمال بعد 1 كانون الثاني 2019 فخارج نظام التسوية في القانون 139^[11]. وبموجب قانون البناء يمكن ترخيصها بغرامة تعادل ضعفي الرسوم إن كانت مطابقة، ويجب هدمها إن لم تكن^[1]. راجع هل مهلة القانون 139 لا تزال مفتوحة واسأل محامياً.
• أرض أم بناء. في الأرض غير المبنية، يحتاج البائع إلى إفادة بالمحتويات من البلدية التي تقع الأرض ضمنها^[3,17]. وقد يحمل الهيكل غير المنجز غرامة واجهات على صحيفته^[1].
• شقة في بناء. المخالفات في أي مكان من البناء قد تمنع إصدار سند مستقل لوحدة فيه^[12]. اطلب من المهندس فحص البناء كله، واطلب من البائع رخصة الإشغال النهائية.
• موقع العقار. حتى نيسان 2026 كان الوصول إلى أمانتي السجل العقاري في بنت جبيل وعين إبل متعذراً^[18]. اسأل وزارة المالية أي أمانة تخدم العقار حالياً.

أسئلة شائعة#