¿Cómo saber si una propiedad en Líbano tiene infracciones de construcción o multas impagas antes de comprarla?

También se pregunta: “¿Cómo saber si un inmueble en Líbano tiene infracciones de construcción antes de comprar?” · “¿El extracto del registro de la propiedad muestra infracciones de construcción?” · “¿Cómo revisar si un departamento tiene multas por infracciones en Líbano?” · “¿Heredaré las multas por infracciones del vendedor?”

Por qué el extracto del registro va primero#

El registro de la propiedad se lleva por inmueble, no por dueño. Cada propiedad tiene su propio folio real (الصحيفة العينية) bajo su número de parcela, y ese folio reúne todos sus derechos y cargas^[8]. Un extracto es una copia del folio. Muestra al dueño, las cargas, las hipotecas y las restricciones^[8,9], incluidos embargos y juicios en curso^[4,7].

Las infracciones llegan al folio de dos maneras. Según la Ley de Construcción, el municipio o la administración técnica puede hacer anotar una infracción, y la anotación se cancela solo cuando la infracción se regulariza o se elimina^[1]. Según la Ley 139/2019, la infracción permanece en el folio con sus derechos y multas como deuda privilegiada hasta que se salda o se elimina de forma definitiva, y la anotación se levanta solo con una carta escrita de la administración que la pidió^[2]. Kallas Law Firm dice que toda carga del folio pasa al comprador si no se cancela antes de la compra^[9].

No encontramos ninguna fuente con el texto exacto que usa una anotación de infracción en un certificado. Antes de pagar nada, pide a un abogado que lea y te traduzca cada anotación en cargas y restricciones.

Lo que un extracto limpio no te dice#

La autoridad tiene que pedir que se registre una infracción, así que puede existir una infracción que no esté en el folio^[1]. Un artículo académico de 2023 sobre la Ley de Construcción dice que contratistas y residentes aprovechan los vacíos de la ley para construir más allá de la licencia^[10]. Un piso extra, un balcón cerrado o una huella mayor pueden no aparecer en ninguna parte del extracto.

La fecha de la obra decide qué reglas se aplican. La Ley 139/2019 cubre las infracciones construidas del 13 de septiembre de 1971 al 31 de diciembre de 2018^[2,11]. Ninguna fuente confirma si su plazo de regularización sigue abierto: el texto original daba dos años a los dueños para presentar la solicitud, con los derechos multiplicados por cuatro después del primer año, y la base de datos jurídica de la Universidad Libanesa marca esos artículos como modificados por la Ley 10/2022, cuyo nuevo texto no hemos leído. Consulta a un abogado o al municipio.

Las obras hechas después del 1 de enero de 2019 quedan fuera del esquema de regularización de la Ley 139, que dice que esas infracciones deben demolerse por ministerio de la ley^[11]. La Ley de Construcción también cubre las obras sin permiso. Si la obra cumple las normas de urbanismo y construcción, se puede licenciar con una multa equivalente al doble de todos los derechos adeudados^[1] sobre la parte ya construida. Si no las cumple, el dueño debe demolerla, o la administración la demuele a costa del dueño.

El municipio y su constancia#

Las multas y los derechos por obras sin permiso son una deuda privilegiada sobre el inmueble. El municipio no da ninguna constancia de libre deuda (براءة ذمة) hasta que se pagan y la infracción se regulariza^[1]. También puede haber otras deudas en el folio. Si las fachadas siguen sin terminar un año después de vencido el permiso, se impone una multa anual de 15% de los derechos de permiso por año, que se registra en el folio como deuda privilegiada. Las sumas de la Ley 139/2019 que siguen impagas después de que la declaración técnica las fija pasan a ser una deuda privilegiada con interés de 12% anual^[2].

Ninguna fuente que encontramos explica cómo obtiene una carta del municipio un comprador, y no el dueño, ni cuánto cuesta ni cuánto tarda. Pide al vendedor que obtenga la constancia a su propio nombre, y consulta también directamente al municipio. Más sobre esto en la constancia municipal y por qué la necesita un vendedor.

La revisión de un ingeniero frente al permiso#

Todo expediente de permiso lo firma un ingeniero responsable y está registrado en el Colegio de Ingenieros de Beirut o de Trípoli^[1]. El dueño pide el permiso de ocupación con planos de lo construido registrados en el Colegio. El permiso se otorga solo después de pagar los derechos y multas por cualquier superficie extra construida sin permiso. Un ingeniero puede comparar el edificio tal como está con esos planos y detectar obras añadidas después. Los honorarios de esta inspección no están publicados, así que pide un presupuesto por escrito.

Si es un departamento, revisa los papeles con tanto cuidado como las paredes. Las partes de un edificio pueden registrarse como unidades separadas solo si la construcción cumple las leyes de construcción^[12]. El registro no puede subdividir de forma definitiva un edificio en unidades si el dueño no presenta un permiso de ocupación y certificados de conexión a la electricidad y al agua^[1]. El Decreto 15874/2005 también prohíbe vender partes de un edificio que no tiene permiso de ocupación definitivo, salvo las unidades amparadas por la Ley 539/1996^[13]. Pide al vendedor el permiso de ocupación definitivo y el extracto del registro del propio departamento antes de pagar. Mira cómo verificar un permiso de construcción y un permiso de ocupación.