Como saber se um imóvel tem infrações de construção ou multas pendentes antes de comprar?

Também perguntam: “Como saber se um imóvel no Líbano tem infrações de construção ou multas antes de comprar” · “O extrato do registro de imóveis mostra infrações de construção?” · “Como verificar multas de infração pendentes em um apartamento no Líbano” · “Vou herdar as multas de construção do vendedor?”

Por que o extrato do registro de imóveis vem primeiro#

O registro de imóveis é organizado por imóvel, não por proprietário. Cada imóvel tem sua própria matrícula (الصحيفة العينية), com o número de levantamento, e ela reúne todos os direitos e ônus^[8]. O extrato é uma cópia da matrícula. Mostra o proprietário, os ônus, as hipotecas e as restrições^[8,9], inclusive penhoras e ações judiciais em andamento^[4,7].

As infrações chegam à matrícula de duas maneiras. Pela Lei de Construção, a prefeitura ou a administração técnica pode mandar registrar a infração, e o registro só é cancelado quando ela é regularizada ou removida^[1]. Pela Lei 139/2019, a infração permanece na matrícula, com suas taxas e multas como dívida privilegiada, até ser definitivamente quitada ou removida, e o registro só sai com uma carta escrita da administração que o pediu^[2]. O escritório Kallas diz que todo ônus da matrícula passa ao comprador, a menos que seja quitado antes da compra^[9].

Não encontramos fonte que mostre a redação exata de um registro de infração em uma certidão. Antes de pagar qualquer coisa, peça a um advogado que leia e traduza para você cada item em ônus e restrições.

O que um extrato limpo não mostra#

A autoridade precisa pedir o registro da infração, então ela pode existir sem aparecer na matrícula^[1]. Um artigo acadêmico de 2023 sobre a Lei de Construção diz que construtores e moradores exploram brechas da lei para construir além do que a licença permite^[10]. Um andar a mais, uma varanda fechada ou uma área construída maior podem não aparecer em lugar nenhum do extrato.

A data da obra define quais regras valem. A Lei 139/2019 cobre as infrações construídas de 13 de setembro de 1971 a 31 de dezembro de 2018^[2,11]. Nenhuma fonte confirma se o prazo de regularização ainda está aberto: o texto original dava dois anos para o pedido, com as taxas multiplicadas por quatro depois do primeiro ano, e a base jurídica da Universidade Libanesa marca esses artigos como alterados pela Lei 10/2022, cujo novo texto não lemos. Pergunte a um advogado ou à prefeitura.

Obras feitas depois de 1º de janeiro de 2019 ficam fora do regime de regularização da Lei 139, que prevê a demolição dessas infrações por força da lei^[11]. A Lei de Construção também trata de obra sem alvará. Se a obra respeita as regras de zoneamento e construção, pode ser licenciada mediante uma multa equivalente ao dobro de todas as taxas devidas^[1] sobre a parte já construída. Se não respeita, o proprietário deve demolir, ou a administração demole às custas dele.

A prefeitura e a certidão de quitação#

Multas e taxas por obra sem alvará são dívida privilegiada sobre o imóvel. A prefeitura não dá a certidão de quitação (براءة ذمة) até que sejam pagas e a infração seja regularizada^[1]. Outras dívidas também podem estar na matrícula. Se as fachadas continuam inacabadas um ano depois do vencimento do alvará, aplica-se uma multa anual de 15% das taxas de alvará por ano, registrada na matrícula como dívida privilegiada. Os valores da Lei 139/2019 que ficam sem pagamento depois que o laudo técnico os fixa viram dívida privilegiada, com juros de 12% ao ano^[2].

Nenhuma fonte que encontramos explica como o comprador, e não o proprietário, obtém uma carta da prefeitura, quanto custa ou quanto demora. Peça ao vendedor que obtenha a certidão em nome dele e pergunte também diretamente à prefeitura. Veja mais em a certidão da prefeitura e por que o vendedor precisa dela.

A conferência de um engenheiro com o alvará#

Todo processo de alvará é assinado por um engenheiro responsável e registrado na Ordem dos Engenheiros de Beirute ou de Trípoli^[1]. O proprietário pede o habite-se com plantas conforme construído (as-built) registradas na Ordem. O habite-se só é concedido depois do pagamento das taxas e multas pela área extra construída sem alvará. Um engenheiro pode comparar a construção como ela está com essas plantas e identificar obras acrescentadas depois. Os custos dessa vistoria não são publicados, então peça um orçamento por escrito.

Para um apartamento, confira os papéis com o mesmo cuidado que as paredes. As partes de um edifício só podem ser registradas como unidades separadas se a construção cumprir as leis de construção^[12]. O registro não pode dividir definitivamente um edifício em unidades se o proprietário não apresentar um habite-se e certidões de ligação às redes de eletricidade e água^[1]. O Decreto 15874/2005 também proíbe a venda de partes de um edifício sem habite-se definitivo, exceto unidades sob a Lei 539/1996^[13]. Peça ao vendedor o habite-se definitivo e o extrato do registro de imóveis do próprio apartamento antes de pagar. Veja como verificar o alvará e o habite-se.