هل أدفع عمولة السمسار إذا فشل البيع أو بعت لشخص آخر؟
في هذه الصفحة
الجواب باختصار
الجواب يتوقف على ما إذا أدّت وساطة السمسار إلى عقد. بحسب قانون التجارة، يُستحق الأجر عندما تؤدي وساطة السمسار إلى إبرام العقد[1]. وإذا لم تؤدِّ إلى أي عقد، فالمادة 293 لا تعطيه أجراً، لكن النفقات المتفق عليها تبقى مستحقة. لم نجد مصدراً يتناول البيع لمشترٍ آخر أو لمشترٍ وجدته بنفسك؛ اقرأ عقد التكليف واستشر محامياً.
يُسأل أيضاً: “هل أدفع للسمسار إذا تراجع المشتري في لبنان؟” · “هل تستحق العمولة إذا وجدت المشتري بنفسي؟” · “هل تستحق العمولة إذا أُلغي البيع؟” · “هل أدين للسمسار إذا بعت من دونه؟”
أهم المعلومات
- القانون
- قانون التجارة (المرسوم الاشتراعي 304/1942)، من المادة 291 وما يليها في السمسرة[1]
- متى يُستحق الأجر
- عندما تؤدي وساطة السمسار إلى إبرام العقد[1]
- العقد المعلّق على شرط
- لا يُستحق الأجر إلا بعد تحقق الشرط[1]
- إذا لم ينتج عقد
- تبقى النفقات المتفق عليها مستحقة[1]
- قيمة الأجر
- الأجر يُحدَّد بالاتفاق، ويحق للقاضي تخفيض الأجر غير المتناسب[1]
- متى يخسر السمسار أجره
- إذا عمل لحساب الطرف الآخر خلافاً لواجباته، أو حصل من ذلك الطرف على وعد بأجر بسوء نية[1]
- إثبات الصفقة
- على السمسار أن يقيّد كل صفقة وأن يعطي نسخة مصدّقة لأي طرف يطلبها[1]
ماذا يقول القانون عن استحقاق الأجر
في القانون اللبناني، السمسرة عقد يلتزم فيه السمسار، مقابل أجر، بأن يرشدك إلى فرصة لإبرام صفقة أو أن يكون وسيطاً في المفاوضات[1]. تنص المادة 293 من قانون التجارة على أن الأجر يُستحق عندما تؤدي وساطة السمسار إلى إبرام العقد، أي المعلومات التي قدّمها السمسار أو المفاوضة التي أدارها. وإذا كان العقد معلّقاً على شرط موقف، فلا يُستحق الأجر إلا بعد تحقق هذا الشرط.
لا يحدد القانون ما إذا كان "العقد" هو الوعد بالبيع أو عقد البيع لدى كاتب العدل أو التسجيل في السجل العقاري. ويمكن لاتفاقك الخطي مع السمسار أن يحدد هذه اللحظة[1]. في البيع العقاري في لبنان، الوعد بالبيع اختياري، والبيع نفسه يتم بعقد لدى كاتب العدل، ولا تنتقل الملكية إلا بتسجيل البيع[2]. المزيد في متى تصبح العمولة مستحقة.
إذا فشل البيع
تربط المادة 293 الأجر بعقد ينتج عن عمل السمسار. فإذا لم يؤدِّ عمله إلى أي عقد، لا تعطيه المادة 293 أجراً، لكن أي نفقات وافقت على دفعها تبقى مستحقة[1]. تحقّق مما إذا كان عقد التكليف يذكر نفقات (إعلانات، تنقلات، معاملات) وبأي مبلغ.
الحالة الأصعب هي صفقة تنهار بعد توقيع شيء ما أو دفع عربون. لم نجد مصدراً أو نصاً قانونياً أو حكماً قضائياً يعالجها، والقانون لا يحدد أي مستند يُعدّ "العقد". اقرأ عقد التكليف واستشر محامياً قبل أن تدفع أو ترفض.
إذا بعت لشخص آخر أو لمشترٍ وجدته بنفسك
لم نجد مصدراً يتناول ثلاث حالات شائعة:
- البيع لمشترٍ آخر خلال سريان عقد التكليف؛
- مشترٍ عرّفك إليه السمسار، ثم أتممت الصفقة معه مباشرة؛
- مشترٍ وجدته بنفسك.
المعيار العام الوحيد هو ما في المادة 293: هل أدّت معلومات السمسار أو مفاوضته إلى العقد[1]؟ لا تقول مصادرنا كيف تطبّق المحاكم هذا المعيار على هذه الحالات، ولا كيف يغيّره التكليف الحصري. اطّلع على التكليف الحصري والتكليف المفتوح، واطلب من محامٍ قراءة عقد التكليف.
السجلات تفيدك في أي من هذه النزاعات. على السمسار أن يقيّد كل صفقة أُبرمت بواسطته مع شروطها، وأن يحتفظ بالمستندات، وأن يعطي نسخة مصدّقة لأي طرف يطلبها[1].
متى يخسر السمسار أجره أو يمكن تخفيضه
يخسر السمسار أي حق في الأجر وفي النفقات إذا عمل لحساب الطرف الآخر خلافاً لواجباته. والأمر نفسه إذا حمل ذلك الطرف على الوعد بأجر في ظروف تخالف حسن النية[1]. تُسقط المادة 294 الأجر فقط حين يعمل السمسار لحساب الطرف الآخر خلافاً لواجباته؛ ولا تمنع العمل للطرفين بحد ذاته. كتبت وكالة لبنانية واحدة، JSK Real Estate، عام 2018 أن عمل سمسار واحد للمشتري والبائع معاً مقبول في لبنان، وهذا رأيها في العُرف وليس قاعدة قانونية[3]. راجع سمسار واحد للمشتري والبائع.
وحتى حين يكون الأجر مستحقاً، يمكن الطعن في قيمته. يُحدَّد أجر السمسار بالاتفاق، وبموجب المادة 292 يحق للقاضي تخفيض الأجر المتفق عليه إذا كان لا يتناسب مع طبيعة الصفقة والجهد المطلوب[1]. المزيد في الطعن في عمولة السمسار.
ماذا تفعل حين يطالبك سمسار بعمولة
- اقرأ عقد التكليف الخطي. ابحث عمّا يجعل الأجر مستحقاً، وهل التكليف حصري، وما مدته، وأي نفقات وافقت عليها. وإذا لم يكن هناك شيء مكتوب، دوّن ما اتُّفق عليه ومتى.
- اطلب من السمسار قيد الصفقة. على السمسار أن يعطيك نسخة مصدّقة عن قيد الصفقة التي أُبرمت بواسطته مع شروطها[1].
- حدّد أين وصل البيع. دوّن ما إذا كان هناك وعد بالبيع أو عقد لدى كاتب العدل أو تسجيل في السجل العقاري[2]. واحتفظ بنسخ عن كل رسالة ومستند يُظهر من عرّفك إلى المشتري.
- راجع محامياً قبل أن تدفع أو ترفض. لم نجد مصدراً يحسم الحالات الخلافية في هذه الصفحة. يستطيع المحامي أن يشرح لك كيف تنطبق أحكام السمسرة في قانون التجارة على عقد التكليف الخاص بك[1].
- أبلغ النقابة عن أي مخالفة. في نيسان 2026، طلبت نقابة الوسطاء والاستشاريين العقاريين (REAL) ممن يلاحظ مخالفات أو سلوكاً مريباً من أي سمسار التواصل المباشر مع نقابة الوسطاء والاستشاريين العقاريين[4]. لم نجد إجراءً منشوراً للشكاوى، والإبلاغ إلى النقابة لا يغني عن الدعوى أمام القضاء. راجع تقديم شكوى على سمسار.
الأمر يتوقف على
- عقد التكليف الخطي. يمكنه أن يحدد لحظة استحقاق الأجر[1]. مصادرنا لا تتناول بنود الحصرية والمدة، فاستشر محامياً.
- شرط في العقد. إذا كان البيع معلّقاً على شرط موقف، ينتظر الأجر حتى يتحقق الشرط[1].
- النفقات المتفق عليها. تبقى مستحقة حتى لو لم ينتج عقد[1]، ما لم يخسرها السمسار.
- سلوك السمسار. العمل لحساب المشتري خلافاً لواجباته، أو الحصول من المشتري على وعد بأجر بسوء نية، يُسقط الأجر[1].
- قيمة الأجر. يحق للقاضي تخفيض الأجر المتفق عليه إذا كان لا يتناسب مع الصفقة والجهد المطلوب[1].
أسئلة شائعة
هل أدفع العمولة إذا انسحب المشتري قبل توقيع العقد لدى كاتب العدل؟
يُستحق الأجر عندما تؤدي وساطة السمسار إلى إبرام العقد[1]، لكن القانون لا يحدد ما إذا كان الوعد بالبيع يُعدّ هذا العقد. يمكن لاتفاقك الخطي أن يحدد اللحظة، فاقرأه واستشر محامياً.
هل أدفع نفقات السمسار إذا لم يُبَع شيء؟
نعم، إذا كنت قد وافقت عليها. بموجب المادة 293 من قانون التجارة، تبقى النفقات المتفق عليها مستحقة حتى إذا لم ينتج عقد[1]، ما لم يكن السمسار قد خسرها بموجب المادة 294.
المصادر
راجعنا المقال على هذه المصادر. الأرقام في النص تحيل إليها.
- 1.Commercial Code (Legislative Decree 304/1942), Arts 291-297 on brokerage
Lebanese University Legal Informatics Centre (legallaw.ul.edu.lb) · 24 كانون الأول 1942 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 2.How to Buy Property in Lebanon: The Legal Steps from Verification to Inscription
Kallas Law Firm · 9 حزيران 2026 · اطّلعنا عليه في 16 تشرين الأول 2026
- 3.What Are Buyer Vs. Seller Agent Roles & Responsibilities?
JSK Real Estate · 1 تشرين الأول 2018 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 4.Syndicate of Real Estate Brokers follows what is circulating about suspicious activity in Hazmieh and Baabda
Annahar · 15 نيسان 2026 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
أسئلة ذات صلة
- متى تستحق عمولة السمسار في لبنان: عند التوقيع أم عند التسجيل أم عند دفع الثمن؟قانوناً، تستحق العمولة عندما تؤدي وساطة السمسار إلى العقد، ولا يحدد القانون هل هو الوعد بالبيع أم عقد البيع أم التسجيل. ما الذي تكتبه في الاتفاق.
- هل يمكنني منح سمسار واحد تفويضاً حصرياً لبيع عقاري في لبنان أم أعرضه لدى أكثر من سمسار، وما هي وكالة البيع غير القابلة للعزل؟لا قانون لبنانياً ينظم التفويض الحصري أو المفتوح، والعبرة لما توقّعه. أجر السمسار في قانون التجارة، ووكالة البيع غير القابلة للعزل.
- هل يمكنني الطعن في عمولة السمسار أو تخفيضها في لبنان إذا رأيت أنها مرتفعة؟نعم: بموجب المادة 292 من قانون التجارة يحق للقاضي تخفيض أجر السمسار المتفق عليه إذا لم يتناسب مع العمل. الإثبات والأسباب ومن تسأل.
- أين أشتكي على سمسار عقارات في لبنان، أو أرفع دعوى بسبب العمولة؟لم نجد جهة رسمية لشكاوى السماسرة في لبنان. بلّغ عن المخالفات نقابة REAL، وعن الاحتيال قوى الأمن الداخلي، وخذ نزاع العمولة إلى محامٍ. ماذا يقول القانون.
- هل يحق لسمسار واحد أن يمثل البائع والشاري معاً في لبنان، وهل في ذلك تضارب مصالح؟لم نجد قانوناً يمنع سمساراً واحداً من العمل للطرفين، لكن من يعمل للطرف الآخر خلافاً لواجباته يخسر أجره (المادة 294). المخاطر وسبل الحماية.
- كم يتقاضى السمسار العقاري عمولةً عند بيع عقار في لبنان؟لا يحدد القانون نسبة. يذكر السماسرة 2.5% على كل طرف عرفاً، لكن الأجر يُتفق عليه ويحق للقاضي تخفيضه. متى يُستحق، والضريبة، وما تسأل عنه.
- من يدفع عمولة السمسار العقاري في لبنان، الشاري أم البائع؟لا قانون يحدد ذلك، فالأجر يُحدَّد بالاتفاق. يذكر السماسرة 2.5% من كل طرف في البيع. الإيجار، السمسار للطرفين، التوقيت وما يجب كتابته.
