¿Debo la comisión al corredor si la venta se cae o vendo a otra persona?

También se pregunta: “¿Pago al corredor si el comprador se echa atrás en Líbano?” · “¿Se debe comisión si encuentro yo al comprador?” · “¿Hay comisión si se cancela la venta?” · “¿Debo al agente si vendo de forma privada?”

Qué dice la ley sobre cuándo se gana la comisión#

En el derecho libanés, el corretaje es un contrato en el que el corredor, a cambio de una comisión, te orienta hacia una oportunidad de cerrar un negocio o actúa como intermediario en las negociaciones^[1]. El artículo 293 del Código de Comercio dice que la comisión se gana cuando la labor del corredor conduce al contrato, es decir, por la información que dio el corredor o la negociación que llevó. Si el contrato depende de una condición suspensiva, la comisión se debe solo cuando se cumple esa condición.

La ley no dice si "el contrato" es la promesa de venta, la escritura notarial o la inscripción en el Registro de la Propiedad (السجل العقاري). Tu acuerdo escrito con el corredor puede fijar ese momento^[1]. En una venta en Líbano, la promesa de venta es opcional, la venta en sí es una escritura notarial y la propiedad se transfiere solo cuando la venta se inscribe^[2]. Hay más sobre esto en cuándo se debe la comisión.

Si la venta se cae#

El artículo 293 vincula la comisión a un contrato que resulta de la labor del corredor. Si su labor no lleva a ningún contrato, el artículo 293 no da comisión, aunque los gastos que acordaste pagar se siguen debiendo^[1]. Revisa si tu mandato enumera gastos (publicidad, viajes, trámites) y por qué monto.

El caso más difícil es el de un negocio que se cae después de firmar algo o de pagar un depósito. No encontramos ninguna fuente, ley ni fallo que lo trate, y la ley no define qué documento cuenta como "el contrato". Lee tu mandato y consulta a un abogado antes de pagar o negarte.

Si vendes a otra persona o a un comprador que encontraste tú#

Ninguna fuente que encontramos cubre tres casos comunes:

• una venta a otro comprador mientras el mandato está vigente;
• un comprador que presentó el corredor, pero con quien luego cerraste directamente;
• un comprador que encontraste tú.

La única prueba general es la del artículo 293: ¿la información o la negociación del corredor llevó al contrato^[1]? Nuestras fuentes no dicen cómo aplica un tribunal esa prueba a estos casos, ni cómo la cambia un mandato exclusivo. Infórmate sobre las listas exclusivas y abiertas y pide a un abogado que lea tu mandato.

Los registros ayudan en cualquiera de estas disputas. El corredor debe registrar cada negocio concluido por su intermedio, con sus condiciones, conservar los documentos y dar una copia certificada a cualquier parte que la pida^[1].

Cuándo el corredor pierde la comisión o se puede reducir#

El corredor pierde todo derecho a la comisión, y a los gastos, si actúa para la otra parte en incumplimiento de sus deberes. Lo mismo ocurre si logra que esa parte le prometa una comisión en circunstancias contrarias a la buena fe^[1]. El artículo 294 quita la comisión solo cuando el corredor actúa para la otra parte contra sus deberes; no prohíbe actuar para ambos lados como tal. Una agencia libanesa, JSK Real Estate, escribió en 2018 que en Líbano se acepta que un mismo agente actúe para comprador y vendedor; es su opinión sobre la costumbre, no una norma legal^[3]. Mira un solo corredor para comprador y vendedor.

Aun cuando la comisión se deba, su monto se puede impugnar. La comisión del corredor se fija por acuerdo y, según el artículo 292, un juez puede reducir una comisión acordada que sea desproporcionada frente a la naturaleza del negocio y el trabajo requerido^[1]. Hay más en cómo impugnar la comisión de un corredor.