Dois-je une commission au courtier si la vente tombe à l'eau ou si je vends à quelqu'un d'autre ?

Aussi formulé: “Dois-je payer l'agent si l'acheteur se désiste au Liban ?” · “Commission due si je trouve moi-même l'acheteur ?” · “Commission due si la vente est annulée ?” · “Dois-je payer l'agent si je vends en direct ?”

Ce que dit la loi sur le droit à la commission#

En droit libanais, le courtage est un contrat par lequel le courtier, moyennant rémunération, vous indique une occasion de conclure une affaire ou sert d'intermédiaire dans les négociations^[1]. L'article 293 du Code de commerce dit que la commission est acquise lorsque l'intervention du courtier aboutit au contrat, c'est-à-dire grâce aux informations données par le courtier ou à la négociation qu'il a menée. Si le contrat dépend d'une condition suspensive, la commission n'est due qu'une fois cette condition réalisée.

La loi ne dit pas si « le contrat » désigne la promesse de vente, l'acte notarié ou l'inscription au registre foncier (السجل العقاري). Votre accord écrit avec le courtier peut fixer ce moment^[1]. Dans une vente au Liban, la promesse de vente est facultative, la vente elle-même est un acte notarié, et la propriété ne passe qu'à l'inscription de la vente^[2]. Plus de détails dans quand la commission devient due.

Si la vente tombe à l'eau#

L'article 293 lie la commission à un contrat issu du travail du courtier. Si ce travail n'aboutit à aucun contrat, l'article 293 ne donne droit à aucune commission, mais les frais que vous avez accepté de payer restent dus^[1]. Vérifiez si votre mandat énumère des frais (publicité, déplacements, démarches) et pour quel montant.

Le cas le plus difficile est celui d'une vente qui échoue après une signature ou le versement d'un acompte. Nous n'avons trouvé aucune source, loi ou décision de justice qui le traite, et la loi ne définit pas quel document compte comme « le contrat ». Lisez votre mandat et consultez un avocat avant de payer ou de refuser.

Si vous vendez à quelqu'un d'autre, ou à un acheteur que vous avez trouvé#

Aucune source trouvée ne couvre trois cas courants :

• une vente à un autre acheteur pendant qu'un mandat est en cours ;
• un acheteur présenté par le courtier, avec lequel vous avez ensuite conclu directement ;
• un acheteur que vous avez trouvé vous-même.

Le seul critère général est celui de l'article 293 : les informations ou la négociation du courtier ont-elles conduit au contrat^[1] ? Nos sources ne disent pas comment un tribunal applique ce critère à ces cas, ni comment un mandat exclusif le modifie. Lisez notre page sur les mandats exclusifs et non exclusifs et faites lire votre mandat par un avocat.

Les documents aident dans tous ces litiges. Le courtier doit consigner chaque opération conclue par son intermédiaire, avec ses conditions, conserver les pièces et remettre une copie certifiée à toute partie qui la demande^[1].

Quand le courtier perd sa commission, ou quand elle peut être réduite#

Un courtier perd tout droit à la commission, et aux frais, s'il agit pour l'autre partie en violation de ses devoirs. Il en va de même s'il obtient de cette partie la promesse d'une commission dans des conditions contraires à la bonne foi^[1]. L'article 294 supprime la commission uniquement lorsque le courtier agit pour l'autre partie contre ses devoirs ; il n'interdit pas en soi d'agir pour les deux côtés. Une agence libanaise, JSK Real Estate, écrivait en 2018 qu'un même agent pour l'acheteur et le vendeur est accepté au Liban ; c'est son point de vue sur l'usage, pas une règle de droit^[3]. Voir un seul courtier pour l'acheteur et le vendeur.

Même lorsque la commission est due, son montant peut être contesté. La commission du courtier est fixée par accord, et selon l'article 292 le juge peut réduire une commission convenue disproportionnée par rapport à la nature de l'affaire et au travail exigé^[1]. Plus de détails dans contester la commission d'un courtier.