كيف ومتى أصرّح عن ضريبة الأرباح وأدفعها بعد بيع عقار في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “متى تستحق ضريبة ربح التفرغ عند بيع عقار في لبنان؟” · “مهلة الشهرين لضريبة الأرباح العقارية” · “غرامة التأخر في التصريح عن ربح التفرغ” · “هل أدفع ضريبة الربح قبل التسجيل أم بعده؟”

ماذا تقول قاعدة الشهرين#

ترد القاعدة في البند (ي) من الفقرة "ثالثًا" من المادة 45 من قانون ضريبة الدخل، كما عدّلها القانون 330/2024. على البائع المكلّف بهذه الضريبة أن يصرّح عن التفرغ ويدفع الضريبة خلال شهرين من تاريخ التفرغ^[1,2]. لا تقول المصادر التي قرأناها هل يعني "التفرغ" تاريخ عقد البيع أم تاريخ التسجيل. اسأل الدائرة المالية أي تاريخ تعتمد لملفك.

تطال الضريبة ثلاث فئات من المالكين: الأشخاص والشركات غير الخاضعين لضريبة الدخل، والمالكين المستفيدين من إعفاءات دائمة أو خاصة أو استثنائية، والأفراد الخاضعين لضريبة الدخل حين لا يكون العقار من أصول مؤسستهم^[1]. والنص الذي قرأناه لا يتضمن أي معيار مبني على الإقامة أو الجنسية. وقد قال قرار التطبيق لعام 2024 ذلك صراحة للفترة التي غطّاها^[4].

لماذا تدفع قبل تسجيل البيع#

من دون إفادة القيمة التأجيرية لا يمكن تسجيل البيع^[5]. بموجب المادة 66 من القانون 10/2022، وحين لا يكون على العقار امتياز للخزينة، تصدر هذه الإفادة بعد تسديد ضريبة الأملاك المبنية وضريبة الربح على العقار^[2,3]. وفي العقار المبني، تحدد الإفادة أيضًا أساس رسم التسجيل، الذي يُحتسب على القيمة التأجيرية × 30 إذا كانت أعلى من الثمن المصرّح به. وإلى أن يُسجَّل البيع في السجل العقاري، يبقى العقار ملكك^[6]. لذلك تُسدَّد ضريبة الربح عمليًا قبل التسجيل^[1,2].

تختلف المصادر في ما يجب دفعه أيضًا قبل ذلك. المادة 66 تذكر ضريبتين فقط، بينما يضيف مكتب كلاس للمحاماة ضريبة ثالثة هي الرسوم البلدية السنوية بموجب القانون 60/1988^[2,3]. ويدعم قرار وزارة المالية 825/2023 قراءة الضريبتين حين لا يوجد امتياز للخزينة: لا تُطلب ضرائب البائع الأخرى^[5].

امتياز الخزينة المسجّل قبل عقد البيع يمنع صدور الإفادة. ولا يحق لمدير الواردات الموافقة عليها إلا في حالات ضيقة: اعتراض قائم على الضريبة، أو بيع يُجرى لتسديدها. وحتى عندها تُفرض شروط، منها امتياز على أموالك الأخرى بقيمة تزيد عن ضعفي الضريبة^[5]. المزيد في ما يجب تسويته قبل التسجيل وأثر امتياز الخزينة على البيع.

كم تدفع#

المعدل هو 1% حتى 31/12/2026^[1,2]. يقول مكتب كلاس للمحاماة (أيار 2026) إن المعدل الأساسي البالغ 15%^[1] يعود اعتبارًا من 1 كانون الثاني 2027 ما لم يمدّد قانون موازنة لاحق التخفيض. وترى PwC أن الـ1% يشمل العقارات غير السكنية فقط، لكن نص القانون لا يحصره بذلك. تذكر صفحات قديمة 31 كانون الأول 2024 تاريخًا لانتهائه. هذا التاريخ جاء من قرار لوزارة المالية عام 2024، ثم أدرج القانون 330/2024 معدل 1% حتى 31 كانون الأول 2026 في قانون ضريبة الدخل نفسه^[1,4,7,8]. التفاصيل الكاملة في هل المعدل 15% أم 1%.

بعض البائعين لا يدفعون شيئًا. تُستثنى أرباح المساكن الرئيسية للشخص، حتى مسكنين^[1,2]؛ راجع إعفاء المسكن الرئيسي. وفي العقارات الأخرى، يُنزَّل 8% من الربح عن كل سنة تملك كاملة، ويُعفى الربح بعد 12 سنة كاملة. يتضمن هذا الإعفاء شرطًا يتعلق بتسديد "الفرق" في سنة التفرغ، ولا يشرح أي مصدر قرأناه معناه. طريقة الحساب في كيف يُحتسب الربح الخاضع للضريبة.

الغرامات، وما لم يُنشر#

إذا خالفت قواعد البند (ي)، تُطبَّق غرامات قانون الإجراءات الضريبية (القانون 44/2008)، ويجوز لوزير المالية تحديد التفاصيل بقرار^[1,2]. لم نقرأ مبالغ الغرامات، فلا يمكننا أن نقول لك كم يكلّف التصريح المتأخر.

لا يذكر أي من مصادرنا المكتب الذي تصرّح فيه، ولا نموذج التصريح، ولا وسيلة إلكترونية، ولا كيف يدفع البائع المقيم في الخارج. اسأل الدائرة المالية الإقليمية في منطقة العقار، أو في بيروت الدائرة المختصة في وزارة المالية^[1,2]. أما بيع أسهم في شركة تملك عقارًا فيخضع لقاعدة مختلفة: يصرّح البائع على نماذج وزارة المالية خلال شهرين^[3,9] من التفرغ.