Comment et quand déclarer et payer l'impôt sur la plus-value après la vente d'un bien au Liban ?

Aussi formulé: “Quand l'impôt sur la plus-value est-il dû pour une vente immobilière au Liban ?” · “Délai de deux mois pour l'impôt sur la plus-value au Liban” · “Pénalité en cas de déclaration tardive de plus-value au Liban” · “Faut-il payer l'impôt sur la plus-value avant ou après l'enregistrement ?”

Ce que dit la règle des deux mois#

La règle figure à l'alinéa (j) de l'article 45 « troisièmement » de la loi sur l'impôt sur le revenu, tel que réécrit par la loi 330/2024. Le vendeur redevable de cet impôt doit déclarer la cession et payer l'impôt dans les deux mois suivant la date de la cession^[1,2]. Les sources consultées ne disent pas si « la cession » désigne la date du contrat de vente ou celle de l'enregistrement. Demandez au bureau des finances quelle date il retient pour votre dossier.

L'impôt s'applique à trois groupes de propriétaires : les personnes et sociétés non soumises à l'impôt sur le revenu, les propriétaires bénéficiant d'exonérations permanentes, spéciales ou exceptionnelles, et les particuliers soumis à l'impôt sur le revenu dont le bien n'est pas un actif professionnel^[1]. Le passage lu ne contient aucun critère fondé sur la résidence ou la nationalité. La décision d'application de 2024 le disait clairement pour sa propre période^[4].

Pourquoi vous payez avant l'enregistrement de la vente#

Sans l'état de la valeur locative (بيان القيمة التأجيرية), la vente ne peut pas être enregistrée^[5]. Selon l'article 66 de la loi 10/2022, lorsqu'aucun privilège du Trésor ne grève le bien, cet état est délivré une fois payés l'impôt foncier bâti et l'impôt sur la plus-value du bien^[2,3]. Pour un bien bâti, l'état fixe aussi la base des droits d'enregistrement, calculés sur la valeur locative × 30 lorsqu'elle dépasse le prix déclaré. Tant que la vente n'est pas enregistrée au registre foncier, le bien reste le vôtre^[6]. En pratique, l'impôt sur la plus-value est donc réglé avant l'enregistrement^[1,2].

Les sources divergent sur ce qui doit être payé d'abord. L'article 66 ne nomme que deux impôts, alors que le cabinet Kallas en ajoute un troisième, les taxes municipales annuelles de la loi 60/1988^[2,3]. La décision 825/2023 du ministère des Finances appuie la lecture à deux impôts lorsqu'il n'y a pas de privilège du Trésor : les autres impôts du vendeur ne sont pas exigés^[5].

Un privilège du Trésor inscrit avant votre contrat de vente bloque l'état. Le directeur des recettes ne peut l'approuver que dans des cas étroits : une contestation de l'impôt en cours, ou une vente faite pour le payer. Même alors, des conditions s'appliquent, dont un privilège sur vos autres biens d'une valeur supérieure au double de l'impôt^[5]. Voir ce qui doit être purgé avant l'enregistrement et l'effet d'un privilège du Trésor sur une vente.

Combien vous devez#

Le taux est de 1 % jusqu'au 31/12/2026^[1,2]. Le cabinet Kallas (mai 2026) indique que le taux de base de 15 %^[1] revient au 1er janvier 2027, sauf si une loi de finances ultérieure prolonge la baisse. PwC lit le 1 % comme ne visant que les biens non résidentiels, mais le texte de loi ne le limite pas ainsi. D'anciennes pages donnent le 31 décembre 2024 comme date de fin. Cette date venait d'une décision du ministère des Finances de 2024, puis la loi 330/2024 a inscrit le 1 % jusqu'au 31 décembre 2026 dans la loi sur l'impôt sur le revenu elle-même^[1,4,7,8]. Le détail est dans taux de 15 % ou de 1 %.

Certains vendeurs ne doivent rien. Les plus-values sur les résidences principales d'une personne sont exclues, dans la limite de deux logements^[1,2] ; voir l'exonération de la résidence principale. Pour les autres biens, 8 % de la plus-value est déduit par année complète de détention, et la plus-value est exonérée après 12 années complètes. Cette exonération comporte une réserve sur le paiement de « la différence » l'année de la cession, que aucune source consultée n'explique. Le calcul est détaillé dans comment la plus-value imposable est calculée.

Pénalités, et ce qui n'est pas publié#

Si vous enfreignez les règles de l'alinéa (j), les amendes de la loi de procédure fiscale (loi 44/2008) s'appliquent, et le ministre des Finances peut en fixer les modalités par décision^[1,2]. Nous n'avons pas lu les montants des amendes et ne pouvons donc pas vous dire ce que coûte une déclaration tardive.

Aucune de nos sources ne nomme le bureau où déposer la déclaration, le formulaire ou un canal en ligne, et aucune n'explique comment paie un vendeur à l'étranger. Adressez-vous au bureau régional des finances de la zone du bien, ou à Beyrouth au service compétent du ministère des Finances^[1,2]. La vente de parts d'une société propriétaire d'un bien suit une autre règle : ce vendeur déclare sur les formulaires du ministère des Finances dans un délai de deux mois^[3,9] suivant la cession.