ما الضرائب التي على البائع تسديدها قبل تسجيل بيع عقار في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “ضريبتان أم ثلاث قبل بيع عقار في لبنان؟” · “ما الضرائب المطلوبة قبل إعطاء إفادة القيمة التأجيرية؟” · “هل علي دفع رسوم البلدية قبل بيع شقتي في لبنان؟” · “براءة ذمة ضريبية لبيع عقار في لبنان”

لماذا تأتي إفادة القيمة التأجيرية أولاً#

لا يمكنك تسجيل بيع شقة أو مبنى من دون إفادة قيمة تأجيرية من وزارة المالية^[3]. والرقم الوارد فيها يحدد أيضاً أساس الرسم: يُحتسب رسم الانتقال على القيمة التأجيرية × 30 إذا تجاوزت الثمن المصرّح به^[1,2]، كما تقدّرها الدوائر المالية الإقليمية (في بيروت، دائرة ضريبة الأملاك المبنية). ولا تُعطى الإفادة إلا بعد تسديد الضرائب، لذلك يجب أن تسبقها براءات الذمة الضريبية. المزيد في ما هي إفادة القيمة التأجيرية.

الضريبتان هما ضريبة الأملاك المبنية على العقار، بما فيها حصته من العقار الأم قبل الإفراز، وضريبة ربح التفرغ وفق البند (ي) من المادة 45 من قانون ضريبة الدخل^[3]. يمنحك القانون شهرين من تاريخ التفرغ للتصريح عن ضريبة ربح التفرغ وتسديدها. لكنك عملياً تسدّدها قبل التسجيل، لأن الإفادة تنتظرها^[2,6].

حتى تشرين الأول 2026، يحدد القانون ضريبة ربح التفرغ بـ1% حتى 31/12/2026^[2,6]، مقابل معدل أساسي قدره 15%^[6]. نص القانون يخفض البند (ي) كله إلى 1%، لكن PwC تقرأ التخفيض على أنه يشمل العقارات غير السكنية فقط. ولم يُحسم أيضاً أي تاريخ هو المعتمد: تاريخ العقد أم تاريخ التسجيل. يقول مكتب كلاس للمحاماة (أيار 2026) إن المعدل يعود إلى 15% اعتباراً من 1 كانون الثاني 2027 ما لم يمدّده قانون موازنة لاحق. إذا كنت تبيع مسكناً، أو توقّع قرب نهاية 2026، فتأكد من المعدل لدى وزارة المالية أو محامٍ ضريبي قبل الاعتماد على 1%. راجع هل ينطبق معدل 1% على بيعك.

ضريبتان أم ثلاث: ماذا يقول كل مصدر#

النصوص الأصلية تؤيد الضريبتين. المادة 66 تسمّي اثنتين، والمادة 5 من القرار 825 تقول الشيء نفسه لعقار لا إشارة عليه^[3]. يذكر كلاس الرسوم البلدية ضريبةً ثالثة، ويقول في الوقت نفسه إنه لا يجوز طلب ضرائب أخرى بالنسبة إلى الضريبتين الأوليين^[1,2]. ولا يشرح أي مصدر قرأناه كيف تتوافق قاعدة "جميع الضرائب" العامة في المادة 2 من القرار مع حالات الضريبتين التي تليها.

يبقى السؤال المفتوح هو التطبيق. لم نتمكن من التأكد مما إذا كانت البلدية تطلب براءة ذمة خاصة بها قبل البيع، سواء للرسوم السنوية أو لمخالفات البناء، فاسأل بلدية المكان الذي يقع فيه العقار. راجع أيضاً براءة الذمة البلدية لمخالفات البناء. وإذا كانت البلدية تفرض الرسوم السنوية فعلاً، فإن المادة 36 من قانون موازنة 2024 (القانون 324/2024) تعيد احتساب الرسوم البلدية على المساكن على أساس القيم التأجيرية لعام 2022 مضروبة بـ10 للوحدات السكنية^[7]. لم نجد معدلات الرسوم نفسها في أي مصدر قرأناه؛ والبلدية هي التي تعطيك الفاتورة.

حين تكون على العقار إشارة للخزينة#

إشارة الخزينة قيد على الصحيفة العينية للعقار لمصلحة الدولة. وما عليك تسديده يتوقف على تاريخها مقارنةً بمستند المشتري. يعامل القرار 825 ثلاثة مستندات معاملة واحدة في هذا التاريخ: عقد بيع ممسوح، ووكالة غير قابلة للعزل مع قبض الثمن، واتفاقية بيع^[3].

• إشارة مسجّلة بعد ذلك التاريخ. تُعطى الإفادة مع ذلك بعد تسديد الضريبتين. وتتابع دائرة التحصيل ملاحقة البائع بالباقي^[3].
• إشارة مسجّلة قبل ذلك التاريخ. الإفادة لا تعطى إلا بموافقة مدير الواردات^[3]. ولا تكون هذه الموافقة ممكنة إلا إذا كان هناك اعتراض غير مبرم على الضريبة، أو إذا كان البيع يهدف إلى تأمين المال لتسديد الضريبة. ويجب تسديد ضرائب العقار، ووضع إشارة على أموال أخرى للبائع تفوق قيمتها ضعفي الضريبة المتوجبة، وأن يسدّد البائع جميع الضرائب الأخرى باستثناء الضريبة المعترض عليها.
• إشارة لضريبة الأملاك المبنية وحدها. سواء كان تاريخها قبل العقد أو بعده، تُعطى الإفادة بعد تسديد ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ^[3].
• إشارة لرسوم الانتقال. يسدّد البائع كافة الضرائب باستثناء رسوم الانتقال^[3]. ينطبق ذلك إذا كان العقار خارج التركة، أو إذا كان من التركة وبيع بموجب ترخيص بالتفرغ ممنوح للتسديد بالتقسيط، مع وضع إشارة التقسيط على أموال أخرى من التركة تساوي ضعفي الضريبة. المزيد في بيع عقار موروث.
• آخر عقار للبائع. إذا لم تكن هناك إشارة، أو كانت هناك إشارة لاحقة للعقد فقط، وطلب المشتري الإفادة، يُحال الملف عبر رفع الطلب إلى مدير المالية العام^[3]. يحصل ذلك بعد تحديد أموال البائع الأخرى القابلة للحجز، وتُسدَّد الضريبتان في كل الأحوال. المدة التي تستغرقها هذه الإحالة غير منشورة (راجع كم يستغرق بيع العقار وتسجيله).

الصورة الكاملة في ماذا تعني إشارة الخزينة للبيع.