¿Cómo averiguo la zonificación y los coeficientes de construcción de un terreno en Líbano?

También se pregunta: “¿Cómo sé qué puedo construir en un terreno en Líbano?” · “Zonificación y coeficiente de explotación en Líbano” · “¿Dónde encuentro el plan director de un terreno en Líbano?” · “¿Cuántos pisos puedo construir en mi terreno en Líbano?”

Primero identifica el terreno en papel#

La zonificación se aplica a un terreno concreto, así que asegúrate de preguntar por el correcto. Un terreno se identifica por la gobernación, el distrito, la zona catastral, el número de propiedad, la sección y el bloque^[4,5]. El registro de la propiedad se lleva por inmueble, no por dueño: cada inmueble tiene su propio folio bajo su número de plano^[9]. Si el vendedor no puede darte estos números, mira cómo encontrar el número, la zona y la sección de un inmueble.

Con esos datos, pide el extracto del registro de la propiedad (إفادة عقارية, ifadeh aqariyeh). Según Legalmondo (junio de 2025), el oficial se emite solo en persona en la oficina del registro de la zona del inmueble y cuesta USD 5^[5]. La tarifa podría cobrarse en LBP, así que confírmala con la oficina antes de ir. Kallas Law Firm (octubre de 2025) indica unos 2 días hábiles para un certificado en papel^[7].

No tienes que ir tú. Según Legalmondo, los certificados de propiedad son públicos y cualquiera puede pedir uno en persona sin demostrar un interés legal, aunque no se emite ninguno mientras haya un gravamen o una inscripción en trámite sobre el terreno^[5]. Un ingeniero o abogado que contrates puede retirarlo por ti. Las copias por OMT o en línea no son oficiales y no sirven para un trámite ni ante un tribunal^[4,5,7,10].

El extracto describe el terreno y su superficie, enumera los propietarios y sus cuotas, y muestra hipotecas, embargos y acciones judiciales pendientes^[5,7]. El registro anota el derecho según el tipo legal de la tierra: propiedad plena en tierra mulk, un derecho de uso y disposición (tasarruf) en tierra amiri^[2]. No hemos visto cómo aparece esto en un extracto, así que pregunta al funcionario del registro o a un abogado qué anotación lo muestra.

Luego mira dónde está en el terreno real#

Cuando el plano catastral y los límites en el terreno no coinciden, prevalece el plano^[9,11]. Puede que el terreno que recorriste no sea el que figura en papel. Según LIBC (2021), el Catastro supervisa a los agrimensores e ingenieros jurados que miden la tierra, pero no encontramos ninguna fuente sobre cómo pedir un plano catastral ni cuánto cobra un agrimensor^[12]. Más en cómo obtener un mapa catastral o un levantamiento de un terreno.

Las fuentes no coinciden sobre cuánto de Líbano está completamente medido. LIBC (2021) dice que el 50 % está delimitado y medido, UN-Habitat/GLTN (2024, citando una fuente de 2020) lo sitúa en 65 %, y The Monthly Magazine (2015) dice que cerca del 54 % tiene levantamientos catastrales definitivos^[12,13,14]. En conjunto, entre un tercio y la mitad del país no está completamente medido. En tierras sin levantamiento definitivo, puede que el extracto no muestre una superficie^[5,7].

Qué dice la zonificación y qué no pudimos confirmar#

Un artículo de 2023 del Journal of Planner and Development señala que los decretos de aplicación de la Ley de Construcción definen para un terreno un coeficiente de explotación de superficie y un coeficiente de explotación total, y que los balcones suman hasta 20 % y los muros exteriores hasta 35 cm^[1]. Los coeficientes se fijan por zona en las reglas de planificación de cada área, y no encontramos cifras publicadas de ninguna zona. Pide a tu ingeniero que te explique cómo se aplica cada coeficiente a tu terreno, y mira el coeficiente de explotación y cuánto puedes construir.

Otras capas de planificación también importan. Un terreno que no está sobre una vía ejecutada, por ejemplo uno afectado por un proyecto de planificación o que requiere la opinión del Consejo Superior de Urbanismo, tiene hasta 6 meses para la decisión del permiso en lugar de 2^[8]. La Ley 139/2019 cubre las infracciones construidas entre el 13 de septiembre de 1971 y el 31 de diciembre de 2018^[15,16]. Según ella, la administración conserva el derecho de demoler un edificio dentro del retiro de una vía o de un trazado vial aprobado y no ejecutado, incluso después de regularizar la infracción^[15].

No encontramos ninguna fuente sobre cómo verificar si una vía está reservada sobre un terreno; mira terrenos reservados para una vía o expropiados. Las zonas sin clasificar que el plan director designa agrícolas siguen bajo las reglas del Consejo Superior de Urbanismo, incluso para el régimen de casas pequeñas de diseño modelo^[17].

Quién puede decírtelo#

Ninguna fuente que leímos nombra la oficina o el documento que da la zona y los coeficientes de un terreno. El municipio y la Dirección General de Urbanismo son los lugares probables para preguntar, pero no está confirmado^[2]. Un estudio de la Ley de Construcción enumera tres instituciones que intervienen en un permiso de construcción: el Colegio de Ingenieros, la Dirección General de Urbanismo y el municipio^[18].

Los planos del permiso deben estar firmados por un ingeniero responsable e inscritos en el Colegio de Ingenieros de Beirut o de Trípoli^[8]. Por eso, un ingeniero que trabaje con uno de esos dos Colegios es la persona más práctica para obtener las reglas de planificación. Pídele que nombre por escrito el documento en que se basó, su fecha y quién lo emitió.