¿Cómo comprobar que un poder para vender una propiedad es auténtico y sigue vigente?

Datos clave#

Para vender

un mandato especial expreso para vender^[1], no un poder general

Datos de identidad

nombre completo, nombres de los padres, fecha de nacimiento y número de registro^[8,9] (misiones de Detroit y Bruselas)

Límite de antigüedad para inscribir

Un poder ordinario debe estar con no más de 5 años de antigüedad^[1,4]

Poder realmente irrevocable

Exento del límite de cinco años, según Kallas^[1,4]. Kallas también informa de un caso de Casación que confirmó la anulación de una venta hecha más de diez años^[4] después de otorgado el poder, un plazo que solo opera si el vendedor lo invoca

Revocación

Un poder ordinario puede revocarse en cualquier momento^[1,4]

Muerte del propietario

Un poder ordinario termina. El otorgado en interés del apoderado o de un tercero subsiste tras la muerte del mandante^[1]

Firmado en el exterior

Legalizado, no apostillado: Líbano no es parte del Convenio de la Apostilla^[10]

Registro público de poderes

No encontramos ninguno, ni de poderes ni de revocaciones

Cómo comprobar un poder antes de pagar#

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   Consigue el poder completo, todas las páginas, antes de mover dinero. Pide al apoderado una copia entera, no una foto de la primera página. El consulado de Detroit, por ejemplo, exige la firma del otorgante y el sello del notario en cada página de un poder de más de una hoja^[8].
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   Pide tú mismo un extracto oficial del Registro de la Propiedad (إفادة عقارية, ifadeh aqariyeh). No aceptes el que te dé el vendedor o el apoderado. El certificado oficial se solicita en persona en la oficina del registro de la propiedad de la zona donde está el inmueble^[14,19]. Ten a mano estos datos: la gobernación, el distrito, la zona catastral, el número de propiedad, la sección y el bloque^[13,14]. Legalmondo (junio de 2025) indica una tarifa de USD 5^[14]. No pudimos leer la tabla oficial de tarifas y el cobro podría hacerse en LBP, así que confírmala con esa oficina antes de ir. Kallas (octubre de 2025) indica unos dos días hábiles para un certificado en papel^[20]. Las copias del sitio web o de OMT no son oficiales y no valen para una venta^{[13,14,20,21]}. Si estás en el exterior, un abogado que contrates puede solicitarlo, porque Legalmondo dice que cualquiera puede pedirlo sin acreditar un interés legal. Legalmondo también dice que no se emite certificado mientras haya un gravamen o una inscripción en trámite sobre el inmueble. Si la oficina se niega a emitirlo, averigua por qué antes de seguir. Aquí tienes cómo obtener el extracto y cuánto cuesta.
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   Cruza al propietario y el inmueble. El propietario del extracto debe ser quien firmó el poder, con la misma identidad completa. El número de propiedad, la zona y la sección deben ser idénticos en ambos documentos. El extracto también muestra hipotecas, embargos y acciones judiciales pendientes^[14,20], y Kallas dice que pasan al comprador si no se cancelan antes^[3].
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   Lee la cláusula de facultades. Busca una facultad expresa para vender este inmueble. Kallas dice que un poder general no basta^[1]. Si el poder se llama irrevocable, verifica si su contenido lo respalda (precio reconocido, apoderado liberado o beneficiario nombrado), y pide a un abogado que lea el texto.
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   Revisa la fecha. Para inscribir, un poder ordinario debe estar con no más de 5 años de antigüedad^[1,4]. Si es más antiguo, pregunta al notario si el registrador lo aceptará antes de firmar nada.
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   Revisa cómo se firmó. Debe mostrar la firma en una misión libanesa, o un notario local seguido de autenticación local y legalización libanesa^[9,11,12,18]. Si falta un eslabón de esa cadena, detente.
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   Pide a tu notario que lo confirme con quien lo emitió. Pide al notario de la venta que contacte a la notaría o misión que emitió el poder, con tres preguntas: si esa oficina emitió este poder en esta fecha a esta persona, si registró alguna revocación y si puede confirmar los documentos de identidad usados. Por separado, contacta al propietario con datos que no te haya dado el apoderado. Un poder ordinario termina con la muerte del propietario^[1], así que asegúrate de que el propietario está vivo y sigue queriendo vender.
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   Inscribe apenas se firme la escritura. Hasta que la venta se inscriba, el inmueble sigue a nombre del vendedor y expuesto a cualquier venta o hipoteca inscrita antes que la tuya^[3]. La prioridad se define por la fecha de ingreso en el diario del registro, no por la fecha de firma de la escritura^[2]. En un caso que las FSI informaron en junio de 2026, un comprador supo que la escritura era inválida solo al intentar inscribirla, después de haber pagado^[22].

Depende de#

• Ordinario o irrevocable. Un poder ordinario puede revocarse en cualquier momento y termina con la muerte del propietario^[1,4]. Según Kallas, uno realmente irrevocable escapa a la regla de los cinco años, pero el derecho que otorga puede caducar a los diez años si el vendedor invoca el plazo^[4]. Pide a un abogado que lea de qué tipo es el tuyo.
• Dónde y cómo se firmó. Los procedimientos de las misiones difieren en los detalles. La embajada en Bélgica legaliza solo por correo certificado, tras la certificación del ministerio de Exteriores de Bélgica o de Luxemburgo^[9]. El consulado de Detroit legaliza por correo una vez que el poder está notariado y autenticado por el Secretario de Estado^[8]. Pregunta a tu notario qué aceptará el registrador.
• Si el propietario sigue vivo. Si el propietario murió, un poder ordinario terminó^[1]. Pregunta a un abogado cómo pueden vender los herederos en su lugar.
• Propiedad en el sur ocupado. En el proyecto tal como lo informó LBCI en septiembre de 2026, los poderes de venta, las promesas de venta y los contratos de venta notariados de inmuebles en localidades ocupadas hechos desde el 8 de octubre de 2023^[23] no podrían completarse ni inscribirse sin la aprobación de un comité. Además, se prohibiría vender a los propietarios de esas zonas hasta que termine la ocupación^[23,24]. El Consejo de Ministros aprobó el proyecto en septiembre de 2026 y falta la aprobación del Parlamento, así que pregunta a un abogado si ya fue aprobado.
• Si sospechas una falsificación. Las FSI reciben denuncias por el servicio Baligh de las FSI, la app de las FSI o la comisaría más cercana^[25]. Kallas dice que el fraude se persigue sin necesidad de denuncia de la víctima^[26]. Mira dónde denunciar una estafa inmobiliaria.

Preguntas frecuentes#