Serai-je indemnisé si l'État exproprie mon terrain ou en réserve une partie pour une route au Liban ?
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En bref
Cela dépend du projet, et nous n'avons pas pu confirmer la loi générale libanaise sur l'expropriation. Un cadre autoroutier du CDR de 2016 fixait l'indemnité à la valeur marchande estimée, au cas par cas[1], avec des indemnités supplémentaires, notamment pour le reliquat de terrain trop petit pour être utilisé. Une réserve pour route fonctionne autrement. Un bâtiment situé dedans peut encore être démoli[2].
Aussi formulé: “Une partie de mon terrain est réservée pour une route au Liban : serai-je indemnisé ?” · “Y a-t-il une indemnité d'expropriation au Liban ?” · “Mon terrain au Liban est touché par un plan routier” · “Comment contester une offre d'expropriation au Liban ?”
Un bâtiment situé dans un recul de route, ou dans un plan routier approuvé non encore exécuté, peut encore être démoli. La loi 139/2019 conserve ce droit même après le paiement d'une amende de régularisation[2], et les travaux réalisés après le 1er janvier 2019 doivent être démolis[3]. Cette page couvre ce qui a été publié jusqu'au 17 octobre 2026.
L'essentiel
- Indemnité dans le cadre autoroutier du CDR de 2016
- la valeur marchande estimée, au cas par cas[1], fixée par les commissions d'expropriation
- Indemnités supplémentaires dans ce cadre
- Clôtures et murs, reliquat de terrain trop petit pour être utilisé, perte d'activité, perte de droits à bâtir[1]
- Contester le montant dans ce cadre
- Mécanisme de réclamation du CDR, puis comité d'appel[1]
- Bâtiment ancien dans un recul de route
- Régularisation possible pour les infractions construites du 13 septembre 1971 au 31 décembre 2018[2,3], et la démolition reste possible[2]
- Travaux après 2018
- Hors du régime de régularisation : les infractions postérieures au 1er janvier 2019 sont démolies[3]
- Délai de décision sur un permis
- 2 mois sur une route exécutée, 6 mois dans les autres cas[4]
- Loi générale sur l'expropriation
- Non confirmée dans nos sources ; demandez à un avocat
- Durée d'une réserve pour route
- Non publiée dans nos sources
Ce que disaient les règles d'un projet de 2016 sur l'indemnisation
Le seul document officiel que nous avons pu lire sur le sujet est un cadre d'acquisition de terrains de 2016 du Conseil du développement et de la reconstruction (CDR), rédigé pour l'autoroute Nahr el Kalb-Tabarja. Il prévoit que les propriétaires qui perdent tout ou partie de leur terrain sont indemnisés à la valeur marchande estimée. Les commissions d'expropriation décident de chaque cas séparément[1]. Le cadre décrit ce que les propriétaires doivent recevoir. Ce n'est pas un relevé de ce que quelqu'un a réellement touché.
Le même cadre ajoute des indemnités pour les pertes causées par l'expropriation. Elles couvrent la reconstruction des clôtures et des murs, les pertes d'activité, et les droits perdus, comme une constructibilité réduite sur les terrains vacants. Si le terrain restant n'est plus adapté à son usage ou est trop petit pour être utilisé, le propriétaire peut demander une indemnité ou demander à l'État de l'acheter en totalité. Un bâtiment touché en partie est indemnisé pour la partie touchée, plus les réparations. Les locataires et les personnes qui utilisaient le terrain sans titre étaient aussi éligibles[1].
Ces règles sont propres à un projet et peuvent ne pas s'appliquer à d'autres[1]. Nous avons vu la loi 58/1991 citée comme texte général sur l'expropriation, mais sans pouvoir en lire le contenu. C'est pourquoi cette page ne donne ni méthode générale d'évaluation, ni délai, ni règle sur qui engage la procédure. Un avocat spécialisé en droit immobilier peut lire le décret qui couvre votre terrain et vous dire quelles règles s'appliquent.
Une réserve pour route n'est pas une expropriation
La loi 139/2019 traite séparément les bâtiments situés dans des reculs de route, dans des plans routiers approuvés non encore exécutés, et dans des reculs du domaine public[2]. Aucune source lue ne dit ce qu'une réserve change au titre ou aux droits du propriétaire tant que la route n'est pas construite. Un avocat ou la Direction générale de l'urbanisme (DGU) peut vous renseigner.
La loi ne couvre que les bâtiments élevés entre le 13 septembre 1971 et le 31 décembre 2018[2,3]. Pour ceux-là, un bâtiment situé dans une telle bande peut être régularisé moyennant une amende calculée sur quatre fois les frais légaux de permis, plus un montant lié à la valeur théorique du terrain. Même ainsi, l'administration peut encore le démolir[2]. Faites confirmer le calcul exact par la DGU ou un avocat avant de vous fier à un chiffre. Les travaux réalisés après le 1er janvier 2019 sont hors du régime et doivent être démolis[3].
Nous n'avons trouvé aucune source disant si une fenêtre de régularisation de la loi 139/2019 est encore ouverte en octobre 2026. La copie de la loi publiée par la DGU laisse aux propriétaires deux ans pour choisir entre l'enlèvement et la régularisation et pour déposer leur dossier, mais elle quadruple les frais au bout d'un an. La base de données juridique de l'Université libanaise indique que ces articles ont été modifiés par la loi 10/2022, et nous n'avons pas lu le texte modifié[2,3]. Demandez à la municipalité, au bureau technique de la DGU ou à un avocat.
Les permis prennent plus de temps sur les terrains touchés. L'administration technique dispose de deux mois pour décider quand le terrain est sur une route déjà construite. Sinon, elle dispose de six mois au plus, par exemple lorsqu'un projet d'aménagement touche le terrain[4].
Nous n'avons trouvé aucune source disant si un propriétaire est payé tant que son terrain n'est que réservé, combien de temps une réserve peut durer, ni si elle est inscrite sur le relevé foncier. Un relevé vierge ne prouve donc pas qu'aucune ligne de route ne traverse le terrain. Interrogez la municipalité, la DGU et un avocat.
Vérifier un terrain avant d'acheter
Le cabinet Kallas Law Firm conseille de toujours associer la vérification du titre à l'examen du plan directeur municipal, car les lois sur l'urbanisme, l'expropriation et la construction limitent ce qu'un propriétaire peut faire de son terrain[5]. Aucune source lue ne nomme le bureau qui délivre le zonage d'une parcelle. La municipalité et la DGU sont les endroits les plus probables où le demander, mais ce n'est pas confirmé. Plus de détails dans comment trouver le zonage d'un terrain.
Lorsque les limites du plan cadastral diffèrent de celles du terrain, le plan l'emporte[6,7]. Vérifiez une ligne de route sur le plan officiel, pas sur une clôture ni d'après le vendeur. Voir obtenir un plan cadastral ou un relevé topographique et la liste de contrôle avant d'acheter un terrain.
Comment vérifier un terrain pour une ligne de route ou une expropriation, étape par étape
- Obtenez un relevé foncier officiel (إفادة عقارية). Vous le demandez en personne auprès de le bureau du registre foncier dont relève le bien[9,10]. Legalmondo (juin 2025) indique des frais de 5 USD[9]. Kallas Law Firm (octobre 2025) annonce environ 2 jours ouvrables pour un certificat papier, avec des délais variables selon les jours d'ouverture du bureau[11]. Selon Legalmondo, les certificats sont publics : un avocat ou une personne de confiance peut donc le demander pour vous. Aucun certificat n'est délivré tant qu'un privilège ou une inscription est en cours sur la parcelle. Les copies obtenues via OMT ou en ligne sont non officielles et ne suffisent pas pour une vente[8,9,11,12]. En avril 2025, plusieurs bureaux du registre foncier du Mont-Liban (Baabda, Chouf, Aley, Metn, Keserwan-Jbeil) n'ouvraient que certains jours[13] : vérifiez le calendrier actuel auprès du bureau avant de vous déplacer. Détails dans comment obtenir un relevé foncier.
- Interrogez la municipalité sur le plan directeur. Apportez les identifiants de la parcelle et une copie du relevé. Demandez par écrit si une partie du terrain se trouve dans un plan routier approuvé, une ligne d'élargissement de route ou un recul, si la route est construite, et ce qui peut être bâti sur le reste. Demandez une réponse écrite ou un extrait de plan tamponné. Si la municipalité ne peut pas répondre, posez les mêmes questions à la DGU.
- Faites placer la parcelle sur le plan cadastral par un géomètre assermenté. Le Cadastre supervise les géomètres assermentés et les ingénieurs qu'il considère comme ses affiliés[14]. Demandez au géomètre de marquer sur le plan les limites légales de la parcelle et toute ligne de route, et de mesurer la surface située en dehors. Nous n'avons trouvé ni tarif publié ni procédure de commande : demandez d'abord un devis écrit.
- Vérifiez tout bâtiment existant par rapport aux reculs. Si un bâtiment se trouve dans un recul de route, le régulariser selon la loi 139/2019 n'écarte pas le risque de démolition[2]. Un bâtiment élevé après 2018 n'est pas du tout couvert par cette loi[3]. Demandez à un ingénieur et à la municipalité de comparer le bâtiment aux plans du permis. Voir vérifier les infractions de construction avant d'acheter.
- Si vous êtes à l'étranger, agissez par procuration. La personne que vous désignez peut récupérer les documents et signer pour vous. Les missions demandent le numéro de la propriété, sa localisation et une copie du titre ou du relevé[15,16,17]. Voir donner une procuration depuis l'étranger.
- Si l'État prend déjà du terrain, voyez un avocat avant d'accepter une offre. Dans le projet du CDR, les propriétaires pouvaient contester via le mécanisme de réclamation du CDR, puis saisir le comité d'appel[1]. Ce cadre prévoyait des indemnités distinctes pour les clôtures et murs, les pertes d'activité et les droits à bâtir perdus. Photographiez et listez tout ce que vous perdriez, et gardez copie de chaque avis et plan reçu.
Cela dépend de
- Le projet et l'autorité concernés. Les règles du CDR ci-dessus relèvent d'un projet autoroutier de 2016[1]. Demandez à l'organisme qui conduit votre projet son propre cadre d'acquisition, et faites lire à un avocat le décret qui couvre votre terrain.
- Terrain pris ou simplement réservé. Nous n'avons trouvé aucune source sur le paiement d'un terrain seulement réservé sur un plan. Demandez à la municipalité et à la DGU ce que dit le plan, et à un avocat ce que vous pouvez réclamer.
- Présence d'un bâtiment sur la bande, et date de construction. Dans le cadre du CDR, un bâtiment touché en partie est payé pour la partie touchée plus les réparations[1]. Un bâtiment dans un recul, construit de 1971 à 2018, peut encore être démoli après une régularisation selon la loi 139/2019[2], et les travaux postérieurs au 1er janvier 2019 doivent être démolis[3].
- Propriétaire, locataire ou simple utilisateur. Dans le projet du CDR, les locataires et les personnes utilisant le terrain sans titre étaient aussi éligibles[1]. Apportez votre bail ou une preuve d'usage à toute réclamation.
Questions fréquentes
Serai-je payé à la valeur marchande si l'État prend mon terrain au Liban ?
Le cadre du CDR de 2016 pour un projet autoroutier prévoit une indemnisation à la valeur marchande estimée, décidée au cas par cas par les commissions d'expropriation[1]. Nous n'avons pas pu confirmer la loi générale sur l'expropriation : demandez à un avocat quelles règles s'appliquent à votre projet.
Puis-je construire sur la partie de mon terrain réservée pour une route ?
Pas sans risque. Les travaux réalisés après le 1er janvier 2019 sont hors du régime de régularisation de la loi 139/2019 et doivent être démolis[3]. Pour les bâtiments plus anciens situés dans un recul de route ou un plan routier approuvé, une régularisation selon cette loi laisse à l'administration son droit de démolir[2].
Le relevé foncier indique-t-il une réserve pour route ?
Nous n'avons trouvé aucune source disant que oui. Demandez le plan directeur à la municipalité, et faites vérifier la parcelle sur le plan cadastral par un géomètre assermenté.
Que se passe-t-il si l'État prend une partie de mon terrain et que le reste est trop petit pour être utilisé ?
Dans le cadre du CDR de 2016, le propriétaire peut demander une indemnité ou demander à l'État d'acheter en totalité le reliquat[1]. D'autres projets peuvent suivre d'autres règles.
Sources
Vérifié auprès de ces sources. Les numéros dans le texte y renvoient.
- 1.CDR: Land Acquisition and Resettlement Policy Framework summary (Nahr el Kalb – Tabarja highway, Lebanese Highways II)
Council for Development and Reconstruction (CDR), Lebanon · 8 août 2016 · consulté le 17 oct. 2026
- 2.Law 139 of 9/7/2019 settling building violations committed 13/9/1971 to 31/12/2018
Lebanese University Legal Informatics Centre (copy of DGU text) · 9 juil. 2019 · consulté le 17 oct. 2026
- 3.Law 139/2019 on settling building violations committed between 13/9/1971 and 31/12/2018 inclusive (Arts 3, 5, 7, 9 marked as amended by Law 10/2022)
Lebanese University Legal Information Center (legiliban) · 9 juil. 2019 · consulté le 17 oct. 2026
- 4.Law 646 of 16/12/2004 (Building Law), amending Legislative Decree 148 of 16/09/1983
Lebanese Republic, Ministry of Public Works and Transport, Directorate General of Urban Planning (DGU) · 16 déc. 2004 · consulté le 17 oct. 2026
- 5.Definition of Real Property and Types of Ownership in Lebanese Law (Part One of the Practical Guide to the Code of Real Property)
Kallas Law Firm · 25 mai 2026 · consulté le 17 oct. 2026
- 6.The Land Registry in Lebanese Law — Part Six of the Practical Guide to the Code of Real Property
Kallas Law Firm · 25 mai 2026 · consulté le 16 oct. 2026
- 7.Land Delimitation and Registration Works in Lebanese Law — Part Seven of the Practical Guide to the Code of Real Property
Kallas Law Firm · 25 mai 2026 · consulté le 17 oct. 2026
- 8.OMT: Viewing Title Registers (Land Registry service page)
OMT (Online Money Transfer S.A.L.) · non daté · consulté le 17 oct. 2026
- 9.How to Find Real Estate and Land Register Information in Lebanon
Legalmondo · 17 juin 2025 · consulté le 17 oct. 2026
- 10.Inheritance in Lebanon: Probate, Estate Declaration and Inheritance Tax (2026)
Kallas Law Firm · 27 juin 2022 · consulté le 17 oct. 2026
- 11.Lebanon Asset Search: How to Find Real Estate and Company Ownership Records
Kallas Law Firm · 25 oct. 2025 · consulté le 17 oct. 2026
- 12.Viewing Title Registers Electively Through OMT
OMT (Online Money Transfer S.A.L.) · 13 oct. 2020 · consulté le 17 oct. 2026
- 13.Work programme at the land registry offices for the current week
Annahar · 1 avr. 2025 · consulté le 17 oct. 2026
- 14.LIBC: How GDLRC is implementing the Roadmap to Build Land Industry in Lebanon
LIBC (Lebanese International Business Council) · 21 janv. 2021 · consulté le 17 oct. 2026
- 15.Power of Attorney
Embassy of Lebanon, Washington DC · non daté · consulté le 17 oct. 2026
- 16.Power of Attorney
Consulate General of Lebanon, Detroit · non daté · consulté le 17 oct. 2026
- 17.Power of Attorney
Embassy of Lebanon, The Hague · non daté · consulté le 17 oct. 2026
Questions liées
- Que vérifier avant d'acheter un terrain au Liban ?Demandez d'abord un extrait officiel du registre foncier pour la parcelle exacte, puis vérifiez parts, zonage et frais. Étapes pour acheteurs à l'étranger.
- Comment connaître le zonage et les coefficients d'exploitation d'un terrain au Liban ?Aucun bureau n'est publié pour cela : obtenez l'extrait du terrain, puis faites vérifier par un ingénieur le plan directeur et les coefficients d'exploitation.
- Comment obtenir le plan cadastral ou le levé d'un terrain au Liban et confirmer ses limites ?Demandez un relevé officiel, puis le plan au cadastre et un géomètre assermenté : le plan certifié l'emporte sur le terrain. Terrains non levés, parts, délais.
- Comment savoir si un bien a des infractions de construction ou des amendes impayées avant de l'acheter ?Obtenez un extrait foncier officiel, demandez l'accord de la municipalité et faites vérifier le permis par un ingénieur. Ce que chacun révèle et ignore.
- Le délai pour régulariser les infractions de construction selon la loi 139/2019 est-il encore ouvert ?Non confirmé. Les articles de la loi 139/2019 sur le délai sont marqués comme amendés en 2022 et aucune fenêtre actuelle n'est publiée. Champ, démarches.
- Comment obtenir un relevé foncier au Liban et combien coûte-t-il ?Il se demande en personne au bureau du registre foncier de la zone ; un cabinet indique 5 USD. Les numéros requis, les copies OMT et en ligne, et quoi vérifier.
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- Quelles sont les étapes pour obtenir un permis de construire auprès de la municipalité au Liban ?Un permis préalable est requis, signé par un ingénieur responsable et délivré par la municipalité. Étapes, délais, documents et ce qui n'est pas publié.
