Qu'est-ce qu'un terrain amiri au Liban, et puis-je l'acheter ou y construire ?

L'essentiel#

La loi

Code de la propriété foncière (décret 3339 de 1930)^[1,2]

Les cinq types de terrain

mulk, amiri, matrouké murfaka, matrouké mahmiya et mewat^[1,2]

Amiri en une ligne

terrain appartenant à l'État assorti d'un droit privé de tasarruf^[1,2]

Ce que le titulaire peut faire

Selon le cabinet Kallas : peut construire et disposer du droit ; aucun nouveau waqf depuis 1930^[1]

Droit perdu après

cinq ans de non-usage^[1], selon le cabinet Kallas

Frais du registre foncier sur une vente

3 % de la valeur pour les acheteurs libanais, 5 % pour les non-Libanais^[4]

Permis de construire délivré par

le président de la municipalité, ou le mohafez ou caïmacam hors des zones municipales^[3]

Parts de propriété

2 400 parts^[2,5,6] forment la totalité du bien

Comment vérifier une parcelle amiri depuis l'étranger#

1. 1
   Demandez au vendeur les identifiants de la parcelle. Réclamez le mohafaza (محافظة), le caza (قضاء), la zone foncière et le numéro de la propriété, plus la section et le bloc le cas échéant. Toute demande de certificat les exige^[6,12]. Si le vendeur refuse de les donner, arrêtez là.
2. 2
   Faites faire un premier coup d'œil par quelqu'un au Liban via OMT. Depuis le 13 octobre 2020, OMT permet à ses clients de consulter le registre foncier d'un bien et d'en obtenir une copie non officielle dans plus de 1 000 points de vente OMT^[12,13], en coopération avec la Direction générale des affaires foncières et du cadastre. Outre les identifiants de la parcelle, l'agent demande un numéro de portable et une adresse e-mail^[6,12]. Aucune des deux pages OMT lues n'indique de tarif : renseignez-vous au point de vente. Considérez cette copie comme un aperçu : un certificat officiel est nécessaire pour toute transaction^[6,12,13,14].
3. 3
   Obtenez le certificat officiel (إفادة عقارية, ifadeh aqariyeh). Il se demande en personne au bureau du registre foncier de la zone où se trouve la parcelle^[6,10]. Legalmondo (juin 2025) indiquait des frais de 5 USD^[6], mais aucun barème officiel actuel n'a pu être consulté et les frais peuvent être demandés en LBP : renseignez-vous auprès de ce bureau avant de vous déplacer. Le même cabinet précise que les certificats sont publics et que n'importe qui peut en demander un : un avocat ou une personne de confiance peut donc le retirer pour vous. Il ajoute qu'aucun certificat n'est délivré tant qu'un privilège ou une inscription sur la parcelle est en cours de traitement. Kallas (octobre 2025) donne environ 2 jours ouvrables pour un certificat papier, avec des délais variables selon les jours d'ouverture des bureaux^[14]. Plus de détails dans comment obtenir un relevé du registre foncier.
4. 4
   Lisez le droit et les charges. Le certificat indique les titulaires, l'origine de leur droit, leurs parts, ainsi que les hypothèques, saisies, autres charges et actions en justice en cours^[6,14]. Les parts sont comptées sur 2 400^[2,5,6]. Le type de terrain figure dans l'inscription du registre^[1,2], et Legalmondo note qu'un certificat peut montrer le droit scindé entre un droit d'usage et la nue-propriété. Demandez au bureau du registre ou à votre avocat de vous montrer précisément où il est écrit amiri et qui est inscrit comme titulaire du tasarruf.
5. 5
   Faites correspondre le papier au terrain. Lorsque les limites du plan cadastral diffèrent de celles du terrain, le plan l'emporte^[5,8]. Le Cadastre supervise les géomètres et ingénieurs assermentés^[15]. Nous n'avons trouvé ni procédure publiée ni prix pour commander un plan ou un géomètre : demandez au bureau du registre ou à votre avocat un géomètre assermenté pour borner la parcelle selon le plan cadastral. Voir cartes cadastrales et levés.
6. 6
   Renseignez-vous sur l'usage et le zonage. Faites évaluer par votre avocat le risque lié aux cinq ans de non-usage^[1]. Demandez à la municipalité ce que le plan directeur autorise sur la parcelle.
7. 7
   Signez, payez et enregistrez sans tarder. La vente est un acte notarié suivi d'une inscription au registre foncier^[7], et les frais d'enregistrement se paient avant l'enregistrement^[9,10]. La priorité entre droits concurrents dépend de la date d'entrée dans le journal quotidien du registre, pas de la date de votre signature^[8]. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, quelqu'un peut signer pour vous avec une procuration signée dans une ambassade ou un consulat du Liban, ou devant un notaire local puis légalisée^{[16,17,18,19]}.

Cela dépend de#

• Parcelle cadastrée ou non. Lorsque la délimitation et l'enregistrement ne sont pas achevés, une procédure spéciale de délimitation provisoire et de publication s'applique avant toute nouvelle inscription, avec deux mois pour les oppositions^[8]. Le certificat peut aussi ne pas indiquer la superficie^[6,14]. Consultez un avocat et lisez acheter un terrain non cadastré.
• L'usage du terrain. Kallas lit le Code comme éteignant le droit après cinq ans de non-usage^[1]. Demandez à un avocat spécialisé comment cela s'applique à votre parcelle.
• Achat d'une part, pas de la parcelle entière. Aucun droit réel ne peut être enregistré sur une partie déterminée d'une parcelle tant qu'elle n'est pas partagée et que cette partie n'a pas son propre feuillet^[8]. Les co-indivisaires peuvent aussi préempter votre achat^[11].
• Votre nationalité. Un étranger peut détenir jusqu'à 3 000 m²^[2,20,21] au total sans autorisation, bâti compris, et les acheteurs non libanais paient les frais d'enregistrement les plus élevés^[4]. Nous n'avons trouvé aucune source sur la façon dont un droit de tasarruf compte dans cette limite : demandez au notaire. Plus de détails dans un étranger peut-il acheter un bien au Liban ?
• La municipalité. Le permis de construire est délivré par le président de la municipalité, ou le mohafez ou caïmacam hors des zones municipales^[3], et Kallas conseille de vérifier le plan directeur avant d'acheter^[1]. Interrogez la municipalité avant de vous engager.

Questions fréquentes#