Peut-on régulariser un bâtiment construit sans permis au Liban ?

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La règle applicable dépend de la date de construction#

La loi 139/2019 est une loi de régularisation pour les bâtiments et parties de bâtiments élevés sur propriété privée en violation des règles de construction entre le 13 septembre 1971 et le 31 décembre 2018^[1,2]. Elle ne couvre pas les propriétés publiques. Pour les infractions postérieures au 1er janvier 2019, la même loi dit qu'elles ne sont pas couvertes et sont démolies de plein droit^[2].

La loi sur la construction (loi 646/2004) traite séparément tous les travaux commencés sans permis. Les travaux sont arrêtés et un procès-verbal d'infraction est dressé. Si les travaux sont conformes aux règles d'urbanisme et de construction, le permis est accordé avec une amende égale au double de l'ensemble des taxes dues^[3] sur la partie déjà construite, et un bâtiment dont la dalle de toit est coulée compte comme achevé. Nos sources n'expliquent pas comment cette règle s'articule avec la clause de démolition de la loi 139 pour les travaux postérieurs à 2019. Un avocat spécialisé en droit immobilier est la bonne personne à interroger ; apportez les dates des travaux.

Les bâtiments achevés avant le 13 septembre 1971 relèvent d'un autre cas. L'article 7 de la loi sur la construction interdit de diviser un bâtiment en unités distinctes sans permis d'occupation^[3]. Pour ces bâtiments anciens, il accepte à la place de ce permis une attestation officielle de la date d'achèvement, tirée des archives du président de la municipalité, du mohafez ou du caïmacam, ou du service des finances. Cette attestation concerne la division du bâtiment en unités. Elle ne règle pas une infraction.

Ce que « conforme » veut dire et ce que cela coûte#

Conforme veut dire que le bâtiment respecte les règles d'urbanisme et de construction de sa parcelle. Seul un ingénieur qui compare le bâtiment à ces règles peut vous dire si le vôtre l'est. Commencez par trouver le zonage d'une parcelle.

L'art. 5 de la loi 139, dans sa version de 2019, règle un bâtiment conforme construit sans permis pour le double des droits de permis (le quadruple en cas de retard)^[1,2]. La base est le droit qu'aurait coûté un permis légal, et il dépend de la valeur foncière certifiée et des tarifs municipaux. La base juridique de l'Université libanaise signale l'art. 5 comme modifié par la loi 10/2022, en vigueur depuis le 15 novembre 2022^[2,4]. Nous n'avons pas pu lire le texte modificatif, le multiple a donc pu changer. Demandez à la municipalité ou au bureau technique de la DGU (المديرية العامة للتنظيم المدني) de confirmer par écrit le chiffre actuel.

Quand vous déposez une demande de permis, l'autorité doit vous remettre dans un délai d'un mois une copie certifiée de l'estimation approuvée de la valeur du terrain^[3]. Nous n'avons trouvé ni barème publié ni exemple chiffré. Demandez à la municipalité et à votre ingénieur une estimation écrite avant de déposer le dossier.

Les bâtiments situés dans un recul de voirie, sur un tracé routier approuvé mais non réalisé, ou dans un recul de propriété publique sont traités plus sévèrement. L'amende est égale à quatre fois l'ensemble des droits de permis, plus un montant lié à la valeur théorique du terrain, et l'administration conserve le droit de démolir^[1].

La loi 139 permet aussi de payer en trois versements de 40 %, 30 % et 30 %^[1], le dernier à la fin de la deuxième année. Il faut en faire la demande dans les six mois suivant la notification et ne pas avoir utilisé les réductions pour paiement anticipé. Si vous manquez un versement, le reste devient exigible avec un intérêt de 12 %, et le solde doit être payé avant la division de la propriété. Le texte de 2019 accorde 40 % de réduction sur les amendes déposées et payées dans les trois mois suivant la notification. L'art. 9 est aussi signalé comme modifié, ce chiffre a donc pu changer^[2,4]. Plus de détails dans coût de la régularisation de la loi 139 et paiement échelonné.

Deux mesures générales d'allègement ne vous aident pas. Selon le résumé d'ALDIC, la réduction de 85 % des pénalités de la loi de finances 2022 excluait les infractions de construction, et son échéance du 30 mars 2023 est passée^[5]. La loi de finances 2026 a dispensé les propriétaires qui n'avaient pas déclaré des modifications de construction au registre foncier du double droit de construction, seulement s'ils payaient avant le 30 juin 2026. Nous n'avons trouvé aucune prolongation en octobre 2026^[6,7].

Pourquoi une infraction non réglée suit le bien#

Une infraction est inscrite sur le feuillet réel du bien au registre foncier à la demande de la municipalité ou de l'administration technique, et n'est radiée qu'une fois régularisée ou supprimée^[3]. Sous la loi 139, les infractions, droits et amendes restent sur le feuillet comme créance privilégiée jusqu'à ce qu'une lettre écrite de l'administration qui a demandé l'inscription la lève^[1]. Dans le texte de 2019, les sommes impayées de la loi 139 portent un intérêt légal de 12 % par an. L'art. 9, qui fixe ce taux, est signalé comme modifié par la loi 10/2022 ; vérifiez donc le taux actuel auprès de la municipalité^[2,4].

La municipalité ne délivre aucun quitus (bara'at dhimma, براءة ذمة) tant que l'amende et les droits ne sont pas payés et que l'infraction n'est pas réglée^[3]. Voir ce qu'est le quitus municipal. Le permis d'occupation attend aussi que tous les droits et amendes pour la surface construite sans permis soient payés et que toute partie non conforme soit mise en conformité. Sans permis d'occupation, le registre foncier ne divise pas un bâtiment en unités distinctes, et les unités ne peuvent être inscrites séparément que si la construction respecte les lois sur la construction^[8]. C'est ainsi qu'une infraction peut empêcher un acheteur d'obtenir son propre titre de propriété pour un appartement.

Si vous achetez, gardez en tête que l'inscription est faite à la demande d'une autorité et non automatiquement : un relevé vierge ne prouve donc pas l'absence d'infraction^[3]. Voici comment trouver les infractions avant d'acheter.