Les prix de l'immobilier au Liban vont-ils encore monter d'ici fin 2026 ou en 2027 ?

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Pourquoi personne ne peut prévoir les prix au Liban#

Une prévision demande une série de prix fiable, et le Liban n'en a pas. Libnanews (août 2026) affirme qu'aucun indice national n'est assez fiable et continu pour dire de quel pourcentage unique l'immobilier libanais est surévalué. LeBusiness (octobre 2026) indique que, entre 2019 et 2026, seules quatre années ont des chiffres du registre entièrement publiés, et que les chiffres de l'ère de la livre et ceux de l'ère du dollar ne peuvent pas être honnêtement réunis en une seule tendance^[1,2].

Les chiffres plus anciens sont eux aussi faussés. Beaucoup de ventes entre 2019 et 2022 ont été payées par chèques bancaires tirés sur des dépôts bloqués (les lollars). Les prix enregistrés pouvaient donc valoir plusieurs fois leur valeur en espèces, et les ventes enregistrées ont approché 15 milliards USD en 2021^[1]. Les prix d'annonce ne comblent pas le vide. Plusieurs sources disent que prix demandés et prix de vente enregistrés ne sont pas le même chiffre, et aucune ne mesure l'écart^[1,2,5]. Plus de détails dans pourquoi les prix annoncés diffèrent des prix du registre.

Les hausses signalées pour 2025 sont difficiles à prolonger. Les données du syndicat de courtiers R.E.A.L, relayées par The Beiruter en janvier 2026, chiffrent les hausses résidentielles à de +10,06 % (Kesrouan) à +32,83 % (Beyrouth), 2024-2025^[6]. La méthode, l'échantillon, et la nature de ces prix (demandés ou de vente) ne sont pas publiés. Le président de R.E.A.L explique cette hausse par des propriétaires qui réajustent leur prix vers les niveaux d'avant 2019, et non par davantage de ventes.

Ce qu'attendent réellement les personnes citées#

Libnanews (octobre 2026) rapporte une estimation du président de R.E.A.L, Walid Moussa : jusqu'à +30 % d'ici fin 2026 (estimation, hausse non constatée)^[3]. Libnanews la qualifie d'anticipation de professionnel, et non de hausse déjà observée dans tout le pays, et précise qu'elle ne veut pas dire que chaque appartement gagnera 30 %. Aucune méthode n'est donnée : lisez-la comme l'attente d'un courtier.

Assukna, une entreprise immobilière dont le fondateur a signé l'article en avril 2026, affirme que la fenêtre d'achat ne restera pas ouverte indéfiniment et que les prix des quartiers recherchés bougeront si le Liban se stabilise, même en partie. Le même article avertit que le marché est illiquide et qu'une sortie rapide est risquée^[4]. Libnanews, dans une tribune d'août 2026, propose un scénario inverse : un logement ordinaire et juridiquement sain peut se vendre 20 % à 40 % sous son prix demandé quand la vente se conclut réellement^[1].

Les sources ne s'accordent même pas sur le niveau actuel des prix. R.E.A.L, via The Beiruter, dit que les quartiers recherchés, à forte demande des expatriés, sont proches des niveaux d'avant la crise. Assukna dit que Beyrouth, Jounieh, Jbeil (Byblos) et Aley restent nettement en dessous de 2018/2019. Aucune ne montre de série de données^[6][4]. Nous n'avons trouvé aucune prévision publiée pour 2027.

Ce que montre le registre foncier pour 2026#

Le registre montre moins de ventes, mais qui tiennent leur valeur. Les chiffres de Crédit Libanais rapportés par An-Nahar donnent 29 404 transactions, environ 3,25 milliards USD (janv.-juil. 2026)^[2,5]. C'est 25,54 % de ventes en moins que sur les mêmes mois de 2025, alors que la valeur n'a baissé que de 5,36 %. Pour janvier à août, BLOMInvest Bank compte 34 083 ventes et le cabinet de conseil Cedar Keys Estates 34 549. Les deux estiment la valeur à environ 3,7 milliards USD, et LeBusiness note que le nombre de ventes restait environ 25 % sous celui de 2025^[2].

Après le cessez-le-feu de la mi-avril 2026, les ventes mensuelles ont repris, jusqu'à 5 308 en juillet^[5]. Le chiffre de janvier à septembre de l'aperçu de LeBusiness est en livres libanaises : on ne peut donc pas le comparer directement aux totaux en USD ci-dessus, et sa banque source comme sa méthode n'ont pas été vérifiées^[2]. Le détail mois par mois est dans combien de ventes ont été enregistrées en 2026, et l'effet de la guerre dans les prix après la guerre commencée le 28 février 2026.

Qui peut acheter façonne le marché. Libnanews (octobre 2026) décrit deux vitesses : les acheteurs disposant de dollars frais peuvent encore acheter, tandis que les ménages liés à d'anciens dépôts bancaires ne le peuvent largement pas^[3]. À l'automne 2026, les banques commerciales n'accordaient toujours pas de prêts immobiliers, selon les informations disponibles^[3,7]. Libnanews (août 2026) note que le plafond de la Banque de l'Habitat, d'environ 100 000 USD, ne couvre qu'un tiers d'un appartement de 300 000 USD^[1,6].

Rien de tout cela ne donne le prix d'un bien précis. LeBusiness note que les statistiques du registre décrivent un district. Elles ignorent un étage, une vue, un ascenseur en panne ou un titre partagé entre héritiers^[2].