Charges de copropriété au Liban : qui les fixe et que couvrent-elles ?

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Qui fixe les charges#

Les charges d'un immeuble en copropriété au Liban découlent de la loi sur la copropriété, le décret-loi n° 88 du 16 septembre 1983^[1,2], souvent citée à tort comme « 83/88 ». Nous avons lu son texte sur le site d'un avocat et dans un article de 2010 de la revue de l'Armée, pas au Journal officiel, et certaines parties ont été modifiées depuis (l'art. 77 par la loi 671/1998, par exemple). Avant de vous appuyer sur un article dans un litige, demandez à un avocat ou à un notaire de confirmer le texte en vigueur.

Dès qu'un immeuble compte plus de trois parties privatives^[1,2], ses propriétaires forment de plein droit une association générale des copropriétaires, et personne n'a besoin de la créer. Pour en savoir plus sur son fonctionnement, voir les règles sur les associations de copropriétaires.

L'association doit élire un président au scrutin secret dès sa formation, et elle doit se réunir au moins une fois par an^[1,2]. Le président tient les comptes et présente le budget annuel pour approbation entre un et trois mois avant la fin de chaque année. Toutes les sommes reçues doivent être déposées sur un compte bancaire au nom de l'association^[1]. Les décisions d'administration sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires à la première séance, puis à la majorité des présents à la seconde.

Les voix suivent les quotes-parts. Les droits et obligations de chaque lot dans les parties communes sont un nombre sur 1 000, et chaque propriétaire a autant de voix que sa quote-part^[1]. Ce système est distinct des 2 400 parts utilisées pour compter la propriété d'un bien. Selon le résumé du décret publié par la revue de l'Armée, modifier ces quotes-parts exige le vote unanime des copropriétaires^[2]. Les sources que nous avons lues n'expliquent pas comment la quote-part sur 1 000 devient la facture de chaque propriétaire : demandez au président comment le budget est réparti. Le cadre général est présenté dans ce que dit la loi libanaise sur la copropriété.

Ce que couvrent les charges#

Selon le décret, l'entretien, la réparation et le remplacement des équipements des services communs relèvent de l'administration de l'association. Cela couvre les moteurs, les ascenseurs, le chauffage et la climatisation, ainsi que les installations communes d'eau, de téléphone et d'électricité, avec les fournitures nécessaires pour les faire fonctionner^[1,2]. Les parties communes comprennent le terrain, la structure, les entrées, les façades, les escaliers, les égouts, les ascenseurs et les toitures supérieures, ainsi que les garages, les jardins et les installations communes. Ranger le générateur de l'immeuble parmi les « moteurs » est une lecture du texte ; le décret ne nomme pas les générateurs. Pour le générateur lui-même, voir qui paie le générateur et l'électricité des parties communes.

Les gros travaux sont payés par des avances spéciales que l'association décide^[1,2]. L'installation de nouveaux équipements ou de nouvelles machines exige au moins 75 % des voix des copropriétaires. Nous n'avons trouvé aucune source donnant des montants habituels de charges ni une liste courante de ce que les immeubles y incluent. Seul le président ou le comité de gestion de l'immeuble peut vous dire ce que votre immeuble facture et pourquoi.

Locataires, acheteurs et charges impayées#

La règle de recouvrement vise les propriétaires. Si un propriétaire ne paie pas sa part dans les dix jours suivant une mise en demeure, celle-ci vaut titre écrit, et le président ou le gérant peut recouvrer la dette par le service de l'exécution^[1,2]. Le décret ne dit pas si un propriétaire peut répercuter les charges sur un locataire.

Les sources divergent aussi sur les charges de l'immeuble dans les baux postérieurs à 1992. Le cabinet Adala met les taxes municipales à la charge du locataire et l'impôt sur les propriétés bâties à celle du bailleur. Le cabinet Jaber dit que le bailleur paie les impôts et autres redevances, sauf clause contraire du contrat. Aucun ne mentionne les charges de copropriété^[4,5]. L'union des municipalités de la Dahyé indique qu'un bail enregistré auprès d'elle doit préciser les services fournis par le propriétaire et leur prix, le cas échéant^[6]. Inscrivez le partage dans votre bail, et voyez qui paie les factures dans un logement loué.

Si vous achetez, informez l'administrateur dans les 30 jours et déposez les documents officiels qui prouvent votre achat. Tant que vous ne l'avez pas fait, l'ancien propriétaire continue de représenter le lot à l'assemblée^[3]. Selon le cabinet Kallas, si l'avis n'est pas donné, l'assemblée peut recouvrer les charges auprès de l'ancien ou du nouveau propriétaire.